Αρχική · Blog · ΑΜΑ, άδεια και ασφάλεια

Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ): πώς γράφεται ένα κατάλυμα στην ΑΑΔΕ

Sergej Sitki · ιδρυτής του ReceptionGO και οικοδεσπότης
Δημοσιεύτηκε 27 Οκτωβρίου 2026 · 5 λεπτά ανάγνωσης

Ενημερωτικό άρθρο, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Για τη δική σας περίπτωση ελέγξτε την ΑΑΔΕ, το Υπουργείο Τουρισμού, τον δήμο ή τον λογιστή σας.

Κάθε ακίνητο που νοικιάζεται βραχυχρόνια, έως 59 ημέρες, χρειάζεται Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) από το Μητρώο της ΑΑΔΕ πριν ανέβει σε Airbnb, Booking ή στη δική σας σελίδα. Τον παίρνετε στο myAADE με τους κωδικούς σας και τον ΑΤΑΚ. Ο αριθμός μπαίνει σε κάθε μέσο προβολής. Χωρίς εγγραφή ή χωρίς εμφανή αριθμό, η ΑΑΔΕ επιβάλλει πρόστιμο.

Σας βοηθάμε δωρεάν να στήσετε το ηλεκτρονικό check-in. →

Ο αριθμός που σας ζητά το Airbnb δεν είναι πεδίο της πλατφόρμας. Είναι η απόδειξη ότι το ακίνητο γράφτηκε στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Χωρίς αυτόν η αγγελία είναι εκτεθειμένη, είτε μένετε στην Αθήνα είτε νοικιάζετε ένα δωμάτιο στην Κρήτη.

Τι είναι ο ΑΜΑ και ποιος τον παίρνει

ΑΜΑ σημαίνει Αριθμός Μητρώου Ακινήτου. Τον χορηγεί η ΑΑΔΕ, όχι ο δήμος και όχι ο ΕΟΤ. Τον χρειάζεται όποιος διαθέτει ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση: διαμονή έως 59 ημέρες, επιπλωμένο, χωρίς άλλη υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Από τις 60 ημέρες και πάνω η σύμβαση είναι αστική μίσθωση και δεν μπαίνει σε αυτό το μητρώο.

Διαχειριστής είναι ο κύριος, ο επικαρπωτής, ο υπεκμισθωτής ή ένας στενός κύκλος τρίτων (εκκαθαριστής, σύνδικος, επίτροπος, γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα). Εταιρεία μπορεί να είναι διαχειριστής μέσω του νομίμου εκπροσώπου ή εξουσιοδοτημένου λογιστή. Το πρόσωπο που απλώς καθαρίζει και παραδίδει κλειδιά δεν βγάζει το ΑΜΑ στο δικό του ΑΦΜ, εκτός αν είναι ο υπεκμισθωτής.

Πώς βγαίνει, σήμερα

1. myAADE. Είσοδος με τους προσωπικούς κωδικούς, εφαρμογή «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στο aade.gr. Ζητείται ο ΑΤΑΚ. Για τμηματική μίσθωση, και τα τετραγωνικά του κομματιού.
2. Ένας αριθμός ανά χώρο. Τρία στούντιο στην ίδια πολυκατοικία, τρία ΑΜΑ. Αν το ίδιο διαμέρισμα ανεβαίνει και ολόκληρο και κομμένο σε δωμάτια, κάθε εκδοχή που νοικιάζεται χωριστά θέλει τον δικό της αριθμό.
3. Κάθε μέσο προβολής. Airbnb, Booking.com, Vrbo, αγγελία σε Facebook, δική σας ιστοσελίδα, σελίδα απευθείας κράτησης. Η φράση του νόμου είναι «σε εμφανές σημείο». Ένας αριθμός αντιγραμμένος σε τρία διαμερίσματα είναι ψευδής αναγραφή.
4. Μετά την αναχώρηση. Η δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής υποβάλλεται έως τις 20 του επόμενου μήνα. Το μητρώο οριστικοποιείται το αργότερο στις 28 Φεβρουαρίου του έτους της δήλωσης εισοδήματος.

ΑΜΑ, ΕΣΛ και ΜΑΓ δεν είναι συνώνυμα

Ιδιωτικό διαμέρισμα χωρίς τουριστική άδεια παίρνει ΑΜΑ. Ξενοδοχείο και ενοικιαζόμενα δωμάτια με γνωστοποίηση στο OpenBusiness προβάλλουν τον αριθμό του σήματος ή της γνωστοποίησης. Όποιος έχει ήδη Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης καταχωρίζει το ακίνητο στο μητρώο της ΑΑΔΕ και παίρνει επιπλέον ΑΜΑ· όποιος έχει μόνο παλιό Ειδικό Σήμα Λειτουργίας αναγράφει το ΕΣΛ με το πρόθεμα ΕΣΛ, κατά τις συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ. Αν μπερδέψετε τα δύο, η πλατφόρμα δέχεται τον αριθμό και ο έλεγχος όχι.

Ο ευρωπαϊκός κανονισμός 2024/1028 υποχρεώνει τις πλατφόρμες να ελέγχουν αριθμό καταχώρισης και να μοιράζονται δεδομένα δραστηριότητας. Στην πράξη το Booking και το Airbnb ζητούν ήδη τον ΑΜΑ στο πεδίο άδειας. Άδειο πεδίο δεν είναι «το συμπληρώνω τον Αύγουστο».

Η Αθήνα δεν αλλάζει τον κανόνα, αλλάζει το ποιος παίρνει νέο αριθμό

Στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. Ακίνητο που είχε ήδη αριθμό συνεχίζει. Ακίνητο που δεν είχε, δεν παίρνει. Η ίδια λογική ισχύει από την 1η Ιουλίου 2026 και στην Α΄ δημοτική κοινότητα Θεσσαλονίκης. Ο χάρτης και οι εξαιρέσεις μεταβίβασης είναι στον οδηγό βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα.

Εκτός αυτών των ζωνών η εγγραφή παραμένει ανοιχτή. Το πρόστιμο της παραγράφου 2 — 50% των ακαθάριστων εσόδων, κατ’ ελάχιστο 5.000 ευρώ — ισχύει σε όλη τη χώρα για αγγελία χωρίς αριθμό ή χωρίς εγγραφή. Δεν είναι «αθηναϊκό» πρόστιμο.

Αριθμός, τέλος, δήλωση: τρεις δουλειές

Ο ΑΜΑ δεν πληρώνει το τέλος ανθεκτικότητας και δεν αποδεικνύει ότι το σπίτι έχει πυρανιχνευτές. Από την 1η Οκτωβρίου 2025 κάθε ακίνητο του μητρώου οφείλει και τις προδιαγραφές ασφάλειας. Τρεις φάκελοι, τρεις προθεσμίες. Ό,τι πήγε στραβά σε αριθμό που ήδη υπάρχει είναι στον οδηγό λάθη εγγραφής ΑΜΑ. Όποιος τα ρίχνει σε ένα συρτάρι τα βρίσκει μπροστά του την ημέρα του ελέγχου, όχι νωρίτερα.

Πριν δημοσιευτεί η αγγελία

• Ο χώρος που νοικιάζετε έχει τον δικό του ΑΜΑ, δεμένο με τον σωστό ΑΤΑΚ.
• Ο αριθμός διαβάζεται σε κάθε πλατφόρμα και στη δική σας σελίδα.
• Ξέρετε αν μετράτε ένα, δύο ή τρία ακίνητα — από εκεί κρίνεται η έναρξη επιτηδεύματος.
• Αν το ακίνητο είναι στο κέντρο της Αθήνας, ελέγξατε αν η εγγραφή επιτρέπεται ακόμη.
• Έχετε ημερολόγιο για τη δήλωση διαμονής της 20ής και για το τέλος ανθεκτικότητας στο τέλος του επόμενου μήνα.