Αρχική · Blog · ΑΜΑ, άδεια και ασφάλεια
Προδιαγραφές ασφάλειας ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης από την 1η Οκτωβρίου 2025
Elena Sitki · λειτουργία του ξενώνα GreenSLO και δημόσιες σχέσεις του ReceptionGO
Δημοσιεύτηκε 29 Οκτωβρίου 2026 · 5 λεπτά ανάγνωσης
Ενημερωτικό άρθρο, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Για τη δική σας περίπτωση ελέγξτε την ΑΑΔΕ, το Υπουργείο Τουρισμού, τον δήμο ή τον λογιστή σας.
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 κάθε ακίνητο με ΑΜΑ οφείλει τις προδιαγραφές του ν. 5170/2025: χώρο κύριας χρήσης με φως, αερισμό και κλιματισμό, ασφάλιση αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου με ρελέ, πυροσβεστήρα, ανιχνευτές καπνού, σήμανση και φωτισμό διαφυγής, πιστοποιητικό μυοκτονίας, φαρμακείο και τηλέφωνα ανάγκης. Τις ελέγχει το Υπουργείο Τουρισμού μαζί με την ΑΑΔΕ.
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 το διαμέρισμα με ΑΜΑ δεν ελέγχεται μόνο για το αν ο αριθμός είναι γραμμένος στην αγγελία. Ελέγχεται αν όποιος κοιμάται εκεί έχει έξοδο, ανιχνευτή και κάποιον να τον ασφαλίσει. Το άρθρο 3 του ν. 5170/2025 το λέει για όλα τα ακίνητα του μητρώου, και για όσα ήταν ήδη γραμμένα.
Τι ζητά ο νόμος
Η εγκύκλιος 19567 της 25ης Σεπτεμβρίου 2025, ορθή επανάληψη της 19231/19.9.2025, κόβει τις προδιαγραφές σε τέσσερις ομάδες.
Χώρος, φως, αέρας, κλιματισμός
Ο χώρος είναι κύριας χρήσης κατά την παράγραφο 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012: υπνοδωμάτιο, χώρος διημέρευσης, κουζίνα, με ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50 μέτρα. Διάδρομος, αποθήκη και θέση στάθμευσης δεν νοικιάζονται ως κατάλυμα. Η νομιμότητα αποδεικνύεται με την άδεια δόμησης ή με την τακτοποίηση.
Τα υπνοδωμάτια έχουν φυσικό φωτισμό από άνοιγμα τουλάχιστον 10% του καθαρού εμβαδού και αερισμό τουλάχιστον 5%. Τα ανοίγματα βλέπουν σε κοινόχρηστο, σε ακάλυπτο ή σε ανοιχτό ημιυπαίθριο. Κλιματισμός ψύξης και θέρμανσης στα υπνοδωμάτια· όχι σε ορεινό ακίνητο από 600 μέτρα και πάνω.
Ασφάλιση και ρεύμα
Ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης σε ισχύ, από εταιρεία του μητρώου της Τράπεζας της Ελλάδος. Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη (ΥΔΕ) που βεβαιώνει ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακό. Δεν είναι υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη στο gov.gr. Την υπογράφει ηλεκτρολόγος.
Φωτιά
Πυροσβεστήρας, αυτόνομοι ανιχνευτές καπνού στην οροφή που καλύπτουν τουλάχιστον υπνοδωμάτια και κουζίνα, φωτιστικό ασφαλείας στις εξόδους και σήμανση διαφυγής. Ο οδηγός της Πυροσβεστικής, στη Διαύγεια, πάει πιο συγκεκριμένα: ικανότητα 13A-55B-C έως έξι άτομα, 21A-113B-C από επτά και πάνω, πυροσβεστήρας 5F αν η κουζίνα χρησιμοποιεί λάδια, ανιχνευτές σε όλους τους χώρους, φωτιστικά σε συνεχή λειτουργία, πινακίδα ότι ο ανελκυστήρας δεν χρησιμοποιείται σε φωτιά, και σχεδιάγραμμα όπου υπάρχουν δύο έξοδοι. Τα δύο κείμενα δεν δίνουν το ίδιο νούμερο. Στον έλεγχο μετράει το αυστηρότερο από όσα κρατά ο ελεγκτής.
Υγιεινή
Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών, οδηγός με τηλέφωνα ανάγκης μέσα στο σπίτι: 112, νοσοκομείο, αστυνομία, πυροσβεστική, διαχειριστής. Σε σημείο που βρίσκεται χωρίς φακό του κινητού.
Τι έχετε στο συρτάρι την ημέρα του ελέγχου
- Άδεια δόμησης ή βεβαίωση τακτοποίησης.
- Ασφαλιστήριο που δεν έχει λήξει, στο όνομα που ζητά η εγκύκλιος.
- ΥΔΕ με μνεία του ρελέ.
- Τιμολόγιο και τελευταία αναγόμωση πυροσβεστήρα, και στοιχεία ανιχνευτών κατά ΕΛΟΤ ΕΝ 14604.
- Πιστοποιητικό απεντόμωσης μέσα στην περίοδο που γράφει.
Δεν αντικαθιστά τη γνωστοποίηση
Αυτές οι προδιαγραφές δεν κάνουν το διαμέρισμα ξενοδοχείο και δεν αντικαθιστούν το ΑΜΑ. Αν σερβίρετε πρωινό ή νοικιάζετε όλα τα διαμερίσματα μιας πολυκατοικίας σαν κατάλυμα, η συζήτηση φεύγει από το άρθρο 3 και πάει στη γνωστοποίηση ΜΗΤΕ, με δική της πυρασφάλεια. Όποιος έχει και τα δύο κρατά δύο φακέλους.
Πριν το Πάσχα του 2027 ο φάκελος ξανανοίγει: ό,τι έληξε τον χειμώνα ανανεώνεται πριν γεμίσει το ημερολόγιο. Η σειρά είναι στην προετοιμασία σεζόν.
Συχνές ερωτήσεις
Ισχύει και για ξενοδοχείο ή μόνο για Airbnb;
Ο ν. 5170/2025 και η εγκύκλιος της 25ης Σεπτεμβρίου 2025 αφορούν ακίνητα του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Ξενοδοχείο και ενοικιαζόμενα δωμάτια με γνωστοποίηση έχουν δικές τους προδιαγραφές πυρασφάλειας, συχνά βαρύτερες. Η λίστα του Airbnb δεν καλύπτει όποιον έχει ΜΗΤΕ, ούτε το ανάποδο.
Πόσων κιλών είναι ο πυροσβεστήρας;
Η εγκύκλιος του υπουργείου λέει έναν φορητό, ξηράς σκόνης ή βάσης νερού, τουλάχιστον έξι κιλών ανά 100 τ.μ., κατά το π.δ. 41/2018. Ο οδηγός της Πυροσβεστικής μιλά με κατασβεστική ικανότητα: 13A-55B-C έως έξι άτομα, 21A-113B-C από επτά, και 5F όπου η κουζίνα χρησιμοποιεί λάδια. Πάρτε όργανο που ικανοποιεί και τα δύο και ρωτήστε την τοπική Πυροσβεστική πριν αγοράσετε τον φθηνότερο.
Το κλιματιστικό είναι υποχρεωτικό στο χωριό;
Στα υπνοδωμάτια, ψύξης και θέρμανσης. Από υψόμετρο 600 μέτρων και πάνω δεν είναι υποχρεωτικό. Όπου η όψη δεν δέχεται εξωτερική μονάδα, η εγκύκλιος δέχεται φορητό μηχάνημα. Αποθήκη και χώρος χωρίς άδεια δεν γίνονται κατάλυμα με ένα κλιματιστικό.
Ποιος υπογράφει την ασφάλιση;
Η εγκύκλιος ζητά ασφαλιστήριο του ιδιοκτήτη, σε ισχύ, για ζημιές ή ατυχήματα. Εταιρεία που μόνο καθαρίζει δεν τον αντικαθιστά, εκτός αν το συμβόλαιο την ονομάζει και η ασφαλιστική το δέχεται. Οι νόμιμες εταιρείες είναι στο μητρώο της Τράπεζας της Ελλάδος. Τι καλύπτει το χαρτί και τι όχι, μαζί με το πρόστιμο αν λείπει, είναι στον οδηγό ασφάλισης αστικής ευθύνης.
Τι γίνεται αν λείπει ένα χαρτί;
Ο νόμος προβλέπει κυρώσεις και το υπουργείο έχει αναρτήσει φύλλο ελέγχου. Δεν γράφουμε ποσό προστίμου που δεν διαβάσαμε στο άρθρο. Ληγμένη αναγόμωση ή πιστοποιητικό απεντόμωσης φαίνεται σε ένα λεπτό. Η ανανέωση γίνεται πριν τη σεζόν, όχι την ημέρα που χτυπά η πόρτα.
Στήσιμο μαζί, χωρίς χρέωση
Συνδέουμε τα κανάλια, το check-in, τα στοιχεία επισκεπτών, τις αποδείξεις και τις κλειδαριές. Οι πρώτες 30 ημέρες κοστίζουν 0 € και η βοήθεια στο στήσιμο είναι πάντα δωρεάν.
Ξεκινήστε δωρεάνΠηγές
- Υπουργείο Τουρισμού — βραχυχρόνια διαμονή, εγκύκλιος και φύλλο ελέγχου
- Εγκύκλιος 19567 / 25.9.2025 (άρθρο 3 ν. 5170/2025)
- Πυροσβεστικό Σώμα — Οδηγός πυρασφάλειας καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης
Τα κείμενα ελέγχθηκαν στις 22 Οκτωβρίου 2026.