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Vivienda turística en propiedad horizontal: Airbnb en conjuntos y edificios, qué exige el reglamento y qué puede hacer la administración

Sergej Sitki · fundador de ReceptionGO y anfitrión
Publicado el 21 de octubre de 2026 · 4 min de lectura

Artículo informativo, no es asesoría jurídica ni contable. Para su caso, confirme con su contador, la cámara de comercio o el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

Sí, pero solo si el reglamento de propiedad horizontal autoriza expresamente la vivienda turística. Sin esa autorización, el apartamento no puede inscribirse en el RNT como vivienda turística y la administración puede reportarlo a la SIC y aplicar las multas del reglamento. Cambiar el reglamento exige una decisión de la asamblea con mayoría calificada del 70 %.

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En Medellín, Cartagena, Santa Marta o Bogotá, la mayoría de las viviendas turísticas están en edificios y conjuntos con portería, administración y asamblea. Y ahí la ley colombiana es clara: quien manda es el reglamento de propiedad horizontal. Esta guía explica qué tiene que decir ese reglamento, qué puede hacer la administración y cómo convivir para que la asamblea no se convierta en un problema.

La regla: autorización expresa

El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo lo ha reiterado en 2026: una unidad privada en propiedad horizontal solo puede destinarse a vivienda turística si el reglamento de propiedad horizontal autoriza expresamente ese uso, y ese reglamento consta en escritura pública. Al inscribirse en el Registro Nacional de Turismo, el prestador declara que cuenta con esa autorización.

Cómo cambiar el reglamento

1. Proponer la reforma a la administración para incluirla en el orden del día de la asamblea (ordinaria o extraordinaria).
2. Aprobarla con mayoría calificada del 70 % de los coeficientes, como exige la Ley 675 de 2001 para reformar el reglamento.
3. Elevar la reforma a escritura pública e inscribirla en la oficina de registro de instrumentos públicos.
4. Actualizar el manual de convivencia con las reglas para huéspedes: horarios, piscina, zonas sociales, parqueadero, mascotas.

Muchos conjuntos aprueban la vivienda turística con condiciones: registro previo de huéspedes en portería, número máximo de personas, una cuota adicional o restricciones en zonas comunes. Cúmplalas desde el primer día: son su mejor defensa.

Lo que puede hacer la administración

• Aplicar sanciones del reglamento: multas sucesivas (cada una de hasta dos veces las expensas mensuales, y diez veces en total) y restricción de bienes comunes no esenciales.
• Reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio las unidades que prestan servicios turísticos sin autorización del reglamento o sin RNT. Medellín, por ejemplo, ha intensificado inspecciones y suspensiones en El Poblado, Laureles y otras zonas.
• Exigir el registro de visitantes en portería, dentro de lo que permita la protección de datos.

Convivir con la portería

La portería es, en la práctica, su recepción. Lo que funciona:

1. Enviar la lista de huéspedes con fechas antes de cada llegada, sin que el huésped tenga que dictar sus datos en la entrada.
2. Indicar al huésped parqueadero, torre y apartamento en el mensaje previo, con foto de la entrada.
3. Evitar llaves en portería: un check-in sin llaves con código por reserva quita trabajo al portero y riesgo a usted.
4. Tener presente la prevención de la explotación sexual de menores: la portería es a menudo quien primero ve una situación irregular. Lo explicamos en ESCNNA y código de conducta.