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Cómo poner precio a un piso turístico o una casa rural: precio base, temporadas, puentes, estancia mínima y lo que te queda después de comisiones e IVA

Dmitrij Sitki · ingeniero jefe de ReceptionGO
Publicado el 31 de octubre de 2026 · 5 min de lectura

Calcula primero tu precio mínimo (costes por noche más el margen que quieres), compáralo con alojamientos parecidos en tu zona y fija un precio base. Después súbelo en temporada alta, puentes y eventos, bájalo con antelación en los valles y ajusta la estancia mínima para no dejar noches sueltas. Haz las cuentas siempre en neto: tras comisión, IVA desde diciembre de 2026 y limpieza.

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La mayoría de los anfitriones fija el precio mirando al vecino de Airbnb. Es un punto de partida, pero el vecino puede tener otra hipoteca, otra limpieza y otro objetivo de ocupación. Un buen precio sale de tres números: lo que te cuesta cada noche, lo que paga el mercado y lo que te queda después de comisiones e impuestos.

1. Tu precio mínimo

Suma lo que cuesta tener la vivienda abierta un mes y divídelo entre las noches que esperas vender:

A eso súmale lo variable por estancia —limpieza, lavandería, amenities— y la comisión del canal. Por debajo de ese número, cada reserva te cuesta dinero.

2. Lo que te queda de cada 100 €

El ejemplo es orientativo y supone que el IVA de la comisión se deduce entero; la tasa turística, donde exista, va aparte y no es ingreso tuyo. Quién paga IVA desde diciembre, en el IVA del 10 % en pisos turísticos; la tasa, en la guía de la tasa turística.

3. Precio base y comparables

1. Busca 8–10 alojamientos parecidos (zona, capacidad, nota, servicios) para tus fechas en varios canales.
2. Mira el precio de fechas ya reservadas en sus calendarios, no solo el de las libres: lo libre a menudo está caro.
3. Sitúate: con mejor nota o mejor ubicación puedes estar por encima; recién abierto y sin reseñas, algo por debajo.
4. Comprueba que el precio base queda por encima de tu mínimo. Si no, el problema no es el precio.

4. El calendario de temporadas

• Semana Santa 2027: del jueves 25 al domingo 28 de marzo; el lunes 29 es festivo en varias comunidades.
• Puentes: cada comunidad y municipio tiene los suyos. Ábrelos con estancia mínima de dos o tres noches.
• Eventos: Fallas (15–19 de marzo), San Fermín (6–14 de julio), ferias, congresos, conciertos y partidos. Súbelos en el calendario en cuanto se anuncien las fechas.

5. Estancia mínima y noches huérfanas

Una estancia mínima de dos noches protege los fines de semana, pero crea huecos: si entre dos reservas queda un único martes libre, nadie podrá comprarlo. Dos reglas sencillas:

• Revisa cada semana los huecos más cortos que tu estancia mínima y ábrelos a esa duración, aunque sea con un precio algo más alto.
• En temporada alta, sube la estancia mínima; en valle, bájala a una noche entre semana.

6. Descuentos que funcionan (y los que no)

Vender más barato en tu web que en Booking es legal en España desde la sanción de la CNMC. Cómo organizar los canales y la reserva directa, en channel manager para casas rurales y apartamentos.

7. Mide, no adivines

Una vez al mes, mira tres cifras: ocupación (noches vendidas entre noches disponibles), precio medio por noche vendida e ingreso por noche disponible, que combina las dos. Como referencia, en julio de 2026 los apartamentos turísticos ocuparon el 52,3 % de las plazas ofertadas en España, según el INE, con mucha diferencia entre destinos. Si llenas siempre con meses de antelación, estás barato; si a dos semanas tienes el calendario vacío, revisa precio, fotos y estancia mínima antes de bajar más.