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IVA del 10 % en pisos turísticos desde el 1 de diciembre de 2026: qué dice el Real Decreto-ley 29/2026 y qué hacer antes

Sergej Sitki · fundador de ReceptionGO y anfitrión
Publicado el 24 de octubre de 2026 · 6 min de lectura

Artículo informativo, no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta con tu gestor, tu ayuntamiento o la consejería de turismo de tu comunidad.

Desde el 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 quita la exención de IVA al alquiler de viviendas amuebladas por estancias de hasta 30 noches y lo grava al 10 %, aunque no prestes servicios hoteleros. Queda fuera la vivienda habitual del arrendador. El decreto está en vigor, pero la Diputación Permanente debe convalidarlo a principios de noviembre.

Facturas con el IVA correcto desde el primer huésped de diciembre. →

Durante 2026 el Gobierno ha intentado varias veces someter al IVA los pisos turísticos. En primavera se habló de un 21 %; en septiembre, el Real Decreto-ley 26/2026 lo fijó en el 10 % y el Congreso lo tumbó el 2 de octubre; cuatro días después llegó el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, con la misma medida, publicado al día siguiente. Este último es el que está en vigor. Si alquilas por noches, te quedan unas semanas para preparar el 1 de diciembre.

Qué dice exactamente el decreto

El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 modifica dos artículos de la Ley del IVA con efectos desde el 1 de diciembre de 2026:

• Artículo 20.Uno.23: deja de estar exento el arrendamiento de apartamentos o viviendas amueblados cuando la estancia de un mismo arrendatario no supera las 30 noches, aunque no se presten servicios propios de la industria hotelera.
• Artículo 91.Uno.2.2.º: esos arrendamientos tributan al tipo reducido del 10 %, el mismo que un hotel.
• Excepción: el alquiler de la vivienda en la que el propio arrendador tiene su residencia habitual.

El mismo decreto permite a los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado aprobar, por ordenanza fiscal, un recargo en el IBI de hasta el 50 % para inmuebles destinados a alojamiento turístico, que puede llegar al 100 % para titulares de dos o más. No es automático: depende de tu ayuntamiento.

A quién afecta y a quién no

La frontera de las 30 noches se parece a la que ya usan otras normas, pero no es la misma que separa el alquiler turístico del de temporada en la normativa autonómica. Lo vemos en alquiler de temporada frente a turístico.

El calendario de las próximas semanas

Qué tienes que hacer si te afecta

1. Alta en el censo con IVA. Con tu gestor, actualiza la declaración censal (modelo 036 o 037) para que conste que realizas operaciones sujetas a IVA a partir del 1 de diciembre.
2. Facturar cada estancia. Quien repercute IVA debe expedir factura. Al huésped particular le basta, por lo general, una factura simplificada; a una empresa, una completa con su NIF. Si además entras en VeriFactu, revisa las fechas en VeriFactu para alojamientos.
3. Modelo 303 cada trimestre y resumen anual 390. El primero, del cuarto trimestre de 2026, se presenta del 1 al 30 de enero de 2027.
4. Revisar las reservas ya cobradas. La Ley del IVA (artículo 75) adelanta el devengo a los pagos anticipados. Si cobraste en octubre una estancia de diciembre, pregunta a tu gestor cómo tratarla.
5. Revisar los precios en los canales. Booking y Airbnb muestran al huésped un precio final con impuestos. Decide si subes la tarifa o absorbes el IVA, y hazlo antes de que entren las reservas de Navidad.

Cuánto cambia tu precio

La tasa turística, donde exista, sigue fuera de la base del IVA y va en una línea aparte. Las cifras son orientativas y no incluyen la comisión del canal; cómo queda tu neto con comisión e IVA, en cómo poner precio a un piso turístico.

La parte buena: el IVA que ahora podrás deducir

Mientras tu alquiler esté exento, el IVA de tus gastos es un coste. Al pasar a una actividad sujeta, en principio podrás deducir el IVA soportado en lo que necesitas para alquilar:

• la comisión de Booking.com, que ya autoliquidabas al 21 % por inversión del sujeto pasivo sin poder deducirla (lo explicamos en la guía de impuestos del alquiler turístico);
• limpieza y lavandería, suministros, reparaciones, mobiliario y menaje;
• el software de reservas, la cerradura inteligente y la gestoría.

Si en la misma vivienda mezclas estancias cortas (con IVA) y largas (exentas), la deducción no es total: se aplica la regla de prorrata. Y si el ayuntamiento aprueba el recargo del IBI, ese coste no lleva IVA deducible.

País Vasco, Navarra, Canarias, Ceuta y Melilla

• País Vasco y Navarra tienen el IVA concertado o convenido: las haciendas forales suelen incorporar estos cambios en su normativa. Comprueba la fecha en tu diputación foral o en la Hacienda Foral de Navarra.
• Canarias no aplica IVA, sino IGIC; Ceuta y Melilla, el IPSI. El decreto modifica la Ley del IVA, así que confirma con tu asesor qué pasa con tu impuesto.