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Impuestos de una vivienda de uso turístico en 2026: IRPF, IVA, comisiones de Booking y no residentes

Sergej Sitki · fundador de ReceptionGO y anfitrión
Publicado el 18 de octubre de 2026 · 6 min de lectura

Artículo informativo, no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta con tu gestor, tu ayuntamiento o la consejería de turismo de tu comunidad.

Si solo cedes la vivienda, tributas en el IRPF como capital inmobiliario; con servicios de hostelería, como actividad económica. El alquiler sin servicios está exento de IVA hasta el 30 de noviembre de 2026; desde el 1 de diciembre, el RDL 29/2026 grava al 10 % las estancias de hasta 30 noches, si se convalida. Los no residentes usan el modelo 210.

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La fiscalidad de un piso turístico asusta más de lo que debería. La clave es una pregunta: ¿solo cedes la vivienda o además prestas servicios de hostelería? De la respuesta dependen el IRPF, el IVA y si tienes que ser autónomo. Luego hay dos detalles que casi todo el mundo pasa por alto: la comisión de Booking y lo que Hacienda ya sabe de ti.

La pregunta clave: ¿cesión o servicios de hostelería?

IRPF: capital inmobiliario

En el caso habitual, declaras en la renta anual los ingresos menos los gastos deducibles:

• comisiones de Booking, Airbnb y Vrbo, y la pasarela de pago;
• limpieza, lavandería y reposición de menaje;
• suministros (luz, agua, gas, internet), IBI, comunidad, tasa de basuras y seguro;
• intereses del préstamo y reparaciones (con el límite conjunto de los ingresos);
• amortización: el 3 % anual del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, solo de la construcción, más el mobiliario;
• software de gestión y cerraduras.

Si la vivienda no está alquilada todo el año, los gastos se prorratean por los días alquilados y en los días restantes puede haber imputación de renta. No hay reducción del 50–90 %: esa es para el alquiler de vivienda habitual.

El artículo 27.2 de la Ley del IRPF añade un matiz: el arrendamiento solo es actividad económica si tienes al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa para gestionarlo, o si prestas servicios de hostelería.

IVA: exento hasta noviembre, 10 % desde diciembre

Hoy el alquiler de vivienda está exento de IVA (artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA), salvo que prestes servicios complementarios propios de la industria hotelera; entonces tributa al 10 %. Eso cambia el 1 de diciembre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026 deja fuera de la exención los alquileres de viviendas amuebladas por estancias de hasta 30 noches (salvo la vivienda habitual del arrendador) y los grava al 10 %, con o sin servicios. El decreto está en vigor desde el 8 de octubre, pero con las Cortes disueltas la Diputación Permanente debe convalidarlo a principios de noviembre; el primer intento, el RDL 26/2026, no pasó el 2 de octubre. Qué hacer antes de diciembre lo contamos en la guía del IVA del 10 % en pisos turísticos.

La comisión de Booking.com: el detalle que todos olvidan

Booking.com factura desde los Países Bajos sin IVA español. Como arrendador eres empresario a efectos de IVA aunque tu alquiler esté exento, así que Hacienda considera que debes autoliquidar el 21 % de esa comisión por inversión del sujeto pasivo (normalmente con el modelo 309 si no presentas el 303) e informarla en el modelo 349, para lo que necesitas estar en el registro de operadores intracomunitarios. Mientras tu alquiler esté exento, ese IVA no se puede deducir: es un coste real del 21 % sobre la comisión. Si desde diciembre facturas con IVA del 10 %, pasará a ser deducible. Airbnb, en cambio, suele cobrar su comisión de anfitrión con IVA incluido. Revisa tu caso con tu gestor: es una de las regularizaciones más habituales.

No residentes: modelo 210

Lo que Hacienda ya sabe

• DAC7 (modelo 238): las plataformas informan cada año de lo que has cobrado a través de ellas.
• Modelo 179: los intermediarios informan de las cesiones de uso de viviendas turísticas.
• Ventanilla Única Digital: las plataformas transmiten datos de sus anuncios; sigue vigente aunque el Supremo anuló el número de registro único (lo contamos en qué cambia tras el NRUA).

Si declaras menos de lo que cobras, la discrepancia salta sola. Si además cobras tasa turística, esa recaudación se declara aparte y no es ingreso tuyo.

Calendario básico

Para facturar correctamente —y lo que cambia con VeriFactu en 2027— sigue con la guía de facturas y VeriFactu en alojamientos turísticos.