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Licencia de vivienda de uso turístico en 2026: requisitos, registro de cada comunidad y lo que cambió

Sergej Sitki · fundador de ReceptionGO y anfitrión
Publicado el 17 de octubre de 2026 · 5 min de lectura

Artículo informativo, no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta con tu gestor, tu ayuntamiento o la consejería de turismo de tu comunidad.

En España la «licencia» de vivienda de uso turístico es la inscripción en el registro turístico de tu comunidad autónoma, normalmente mediante una declaración responsable. Antes necesitas que el urbanismo municipal permita el uso y, desde abril de 2025, la aprobación de la comunidad de vecinos por tres quintos. El número estatal NRUA ya no es necesario.

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«Sacar la licencia» de un piso turístico no es un único trámite, sino cuatro capas que hay que tener alineadas: urbanismo, comunidad de vecinos, registro turístico autonómico y el alta de la actividad. Desde mayo de 2026, además, desaparece la capa estatal que se añadió en 2025: el número de registro único. Esta guía pone orden.

Lo primero: ya no hace falta el NRUA

El Tribunal Supremo anuló el 19 de mayo de 2026 el registro único de arrendamientos del Real Decreto 1312/2024. El número que vale es el de tu comunidad autónoma. Todos los detalles, en qué cambia tras la anulación del NRUA.

El orden correcto

1. Urbanismo y moratorias

Antes de gastar en muebles, pregunta al ayuntamiento si el uso turístico es compatible en tu zona. Las grandes ciudades han endurecido mucho las reglas:

• Barcelona: no concede nuevas licencias de HUT y el Ayuntamiento anunció que no renovará las existentes cuando caduquen en noviembre de 2028, al amparo del Decreto-ley catalán 3/2023.
• Madrid: el Plan Reside limita las viviendas turísticas en el centro y exige, en general, acceso independiente del resto de vecinos. Detalle en piso turístico en Madrid.
• Málaga: suspensión de nuevas viviendas turísticas en buena parte de los barrios; Sevilla, Cádiz y Granada también limitan. Lo vemos en vivienda con fines turísticos en Andalucía.
• Valencia: desde 2026, solo en bajos y primeras plantas con acceso independiente y con topes por barrio; ver vivienda turística en la Comunitat Valenciana.
• Illes Balears: plazas turísticas muy limitadas y especialmente restringidas en edificios plurifamiliares.
• Canarias: la Ley 6/2025 de ordenación del uso turístico de viviendas exige compatibilidad urbanística para las nuevas; la reformó la Ley 7/2026. Ver vivienda vacacional en Canarias.

Estas reglas cambian a menudo; pide siempre la información urbanística por escrito.

2. La comunidad de vecinos

Desde el 3 de abril de 2025, el nuevo artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la junta por tres quintas partes de propietarios y cuotas para destinar un piso a uso turístico. Las viviendas que ya funcionaban antes conservan su actividad. Lo explicamos en comunidad de vecinos y piso turístico.

3. El registro turístico de tu comunidad

En la mayoría se tramita con declaración responsable: declaras que cumples y el registro te da el número; la inspección comprueba después. Requisitos frecuentes: cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, equipamiento mínimo (cocina, ropa de cama, botiquín), información turística, hojas de reclamaciones, teléfono de atención y, cada vez más, seguro de responsabilidad civil y límite de plazas.

4. El alta de la actividad

• Parte de viajeros en SES.Hospedajes desde el primer huésped: guía de SES.Hospedajes.
• Hacienda: IRPF o actividad económica según los servicios que prestes, en la guía de impuestos del alquiler turístico.
• Tasa turística si estás en Cataluña, Baleares o un municipio gallego que la aplique.

Casas rurales, campings y glampings

No son viviendas de uso turístico, sino establecimientos con su propia normativa autonómica de turismo rural o de campamentos, con categorías y requisitos de instalaciones. El registro es el mismo registro turístico autonómico, y el parte de viajeros, el de siempre. Si gestionas una casa rural y vendes en Escapada Rural o Booking, te interesará la guía de channel manager para casas rurales y apartamentos.

Errores que más caro salen

1. Comprar un piso «con licencia» en una zona donde la licencia caduca o no se transmite.
2. Empezar sin el acuerdo de la comunidad después de abril de 2025.
3. Anunciar con un número de otro piso o inventado: las plataformas y Consumo lo cruzan.
4. Olvidar que la licencia turística no te exime del parte de viajeros ni de declarar los ingresos.