Inicio · Blog · Licencias y normativa
Comunidad de vecinos y piso turístico: aprobación por tres quintos, prohibición y recargo de gastos
Elena Sitki · operación de la casa de huéspedes GreenSLO y relaciones públicas de ReceptionGO
Publicado el 23 de octubre de 2026 · 5 min de lectura
Artículo informativo, no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta con tu gestor, tu ayuntamiento o la consejería de turismo de tu comunidad.
Desde el 3 de abril de 2025, para abrir un piso turístico en un edificio necesitas la aprobación expresa de la junta por tres quintos de propietarios y de cuotas. Con la misma mayoría la comunidad puede limitar o prohibir la actividad y subir hasta un 20 % tu cuota de gastos comunes. Los acuerdos no son retroactivos: los pisos ya en funcionamiento conservan su actividad.
De todas las piezas de un piso turístico, la que menos controla el anfitrión es la comunidad de vecinos. Y desde 2025 es la que más poder tiene. La Ley Orgánica 1/2025 reformó la Ley de Propiedad Horizontal y cambió el punto de partida: ya no basta con que nadie se oponga, hace falta un «sí» expreso.
Las tres decisiones que pueden tomar los vecinos
| Decisión | Artículo | Mayoría | A quién afecta |
|---|---|---|---|
| Aprobar un nuevo piso turístico | 7.3 | 3/5 de propietarios y de cuotas | Pisos que empiecen después del 3/4/2025 |
| Limitar, condicionar o prohibir la actividad | 17.12 | 3/5 de propietarios y de cuotas | Desde el acuerdo, sin efectos retroactivos |
| Subir la cuota de gastos comunes | 17.12 | 3/5 de propietarios y de cuotas | Hasta un 20 %, solo gastos posteriores |
El Tribunal Supremo, en dos sentencias de pleno de octubre de 2024, ya había aclarado que «limitar» incluye «prohibir», de modo que una prohibición no requiere unanimidad.
Cómo se cuenta la mayoría de tres quintos
Si vas a abrir un piso turístico ahora
- Pide al administrador que incluya el punto expresamente en el orden del día de la junta.
- Presenta el proyecto: número de plazas, cómo será el acceso, normas de la casa, teléfono de contacto para vecinos.
- Guarda el acta con el acuerdo: la consejería o el ayuntamiento pueden pedirla en tu trámite de licencia.
- Si te lo aprueban con condiciones (por ejemplo, sin uso de la piscina comunitaria), cúmplelas desde el primer huésped.
Si tu piso ya funcionaba antes de abril de 2025
La reforma no es retroactiva y la ley protege a quien ya ejercía la actividad conforme a la normativa turística. Pero conviene reforzar tu posición:
- Ten a mano el número de registro autonómico y la fecha de alta.
- Evita que una mala experiencia vecinal se convierta en acción de cesación por actividades molestas (artículo 7.2), que existe desde siempre y no depende del 7.3.
- Revisa si la junta ha aprobado un recargo de gastos y desde cuándo se aplica.
Lo que de verdad molesta a los vecinos
En nuestra experiencia, casi nunca es «el turismo» en abstracto. Son cuatro cosas concretas, y todas se pueden prevenir:
- Timbres y llamadas de huéspedes perdidos a deshoras. Solución: instrucciones claras y check-in autónomo con código propio.
- Ruido en la escalera y en terrazas. Solución: normas aceptadas antes de llegar y un contacto que responde.
- Basura fuera de horario o en el portal. Solución: instrucciones con foto del contenedor y horario.
- Llaves que circulan y portales abiertos. Solución: códigos que caducan con la reserva.
Y recuerda que la anulación del NRUA por el Supremo no cambia nada de esto: lo explicamos en qué sigue vigente tras la sentencia.
Preguntas frecuentes
Mi piso turístico funciona desde 2022. ¿Me lo pueden cerrar?
Un acuerdo posterior de la comunidad no tiene efectos retroactivos. Si ejercías la actividad conforme a la normativa turística antes del 3 de abril de 2025, puedes seguir en las condiciones y plazos de tu autorización. Eso sí, conductas molestas reiteradas pueden acabar en una acción judicial de cesación.
¿Cuentan los ausentes en la votación?
Sí: los propietarios ausentes que, debidamente citados, no se opongan en el plazo de 30 días desde la notificación del acta se computan como votos a favor, según el régimen general del artículo 17 de la LPH. Por eso es importante revisar bien las actas.
¿Pueden prohibirlo los estatutos?
Sí. Si los estatutos inscritos ya prohíben actividades como la turística, la comunidad puede impedirla. El Supremo también ha avalado que una prohibición se apruebe por la mayoría de tres quintos del artículo 17.12.
¿Y si alquilo por temporada, no por días?
El artículo 7.3 se refiere a la actividad de vivienda de uso turístico según la normativa sectorial. Un alquiler de temporada real (estudios, trabajo) es otra figura, pero llamar «de temporada» a un alquiler turístico no esquiva la norma.
¿El recargo del 20 % puede ser retroactivo?
No. El incremento de la participación en gastos comunes se aplica desde el acuerdo, no sobre gastos anteriores.
Pruébalo gratis
30 días sin compromiso y sin tarjeta. La configuración lleva minutos y te ayudamos en persona con los primeros pasos.
Empezar gratisFuentes
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, texto consolidado (arts. 7.3, 17.12 y disposición adicional) — BOE
- Ley Orgánica 1/2025, disposición final cuarta — BOE
- Noticias Jurídicas — Reforma de la LPH introducida por la LO 1/2025
- idealista/news — El Supremo avala el veto por tres quintos (octubre de 2024)
Normativa revisada por última vez el 15 de octubre de 2026.