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Vivienda vacacional en Canarias: qué exige la Ley 6/2025 tras la reforma de la Ley 7/2026, para las viviendas nuevas y las que ya operan

Elena Sitki · operación de la casa de huéspedes GreenSLO y relaciones públicas de ReceptionGO
Publicado el 27 de octubre de 2026 · 5 min de lectura

Artículo informativo, no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta con tu gestor, tu ayuntamiento o la consejería de turismo de tu comunidad.

Desde la Ley 6/2025, una vivienda vacacional nueva en Canarias solo es posible donde el planeamiento municipal lo permita, con un límite general del 10 % de la capacidad residencial, en edificios de al menos 10 años y con requisitos técnicos estrictos. Las ya existentes tienen un régimen transitorio, y la Ley 7/2026 fijó el 31 de julio de 2027 para presentar la comunicación previa que faltaba.

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Pocas comunidades han cambiado tanto la vivienda vacacional como Canarias en un año. La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, entró en vigor en diciembre de 2025 y pasó del modelo de «presentar y abrir» a uno en el que el planeamiento de cada municipio decide. En agosto de 2026, la Ley 7/2026, de 31 de julio, la retocó a través de su disposición final undécima. Esto es lo que rige a octubre de 2026.

Viviendas nuevas: dónde y cuántas

• El planeamiento manda: el uso turístico de viviendas solo cabe donde el plan municipal lo permita expresamente, con cédula urbanística que lo acredite.
• Límite del 10 %: como regla general, el 90 % de la capacidad residencial de cada municipio se reserva a vivienda habitual. En El Hierro, La Gomera y La Palma el margen es mayor.
• Edificios de al menos 10 años: las viviendas nuevas no pueden destinarse a uso turístico hasta que pase ese plazo.
• Prohibido en viviendas de protección oficial, asentamientos agrícolas, suelo rústico con protección natural o paisajística, espacios naturales protegidos y zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
• La comunidad de propietarios puede limitar o prohibir la actividad si lo recogen el título constitutivo o los estatutos, además del régimen general de tres quintos de la Ley de Propiedad Horizontal.

Requisitos técnicos provisionales

Hasta que se apruebe el reglamento de desarrollo, la disposición transitoria séptima fija unos mínimos:

La declaración responsable incluye un informe de actividad con planos, el certificado de la comunidad de que no existe prohibición y la cédula urbanística. Dura cinco años y se renueva acreditando de nuevo los requisitos.

Viviendas que ya operaban

• La comunicación previa del 31 de julio de 2027 exige una certificación municipal de que la construcción es legal (o un medio alternativo) y un informe técnico con planos, alzados, secciones y fotografías. No la dejes para el verano de 2027: los técnicos y los ayuntamientos van a estar saturados.
• La excepción social: si el contrato del explotador termina antes de los cinco años y los ingresos del hogar sin la renta turística no superan 2,5 veces el IPREM, puede presentarse una nueva declaración.
• La Ley 7/2026 suprimió la disposición transitoria sexta, sobre el paso a uso residencial de edificaciones existentes; solo afecta a los expedientes que estuvieran en curso.

La presunción de los 31 días

La reforma de 2026 añadió que los alquileres de 31 días o menos se presumen turísticos, salvo prueba en contrario. Es la respuesta a quienes anunciaban por noches con contratos «de temporada». Si alquilas por meses de verdad, guarda el contrato, la causa y la identidad del inquilino; las diferencias, en alquiler de temporada frente a turístico.

Antes de comprar o reformar

1. Pide al ayuntamiento la cédula urbanística y pregunta si el plan admite el uso turístico en esa parcela.
2. Revisa el título constitutivo y los estatutos de la comunidad, y las actas de las últimas juntas. Cómo funciona el acuerdo de tres quintos, en comunidad de vecinos y piso turístico.
3. Comprueba la antigüedad del edificio y la calificación energética.
4. Si compras una vivienda que ya opera, pide su declaración, la comunicación previa y el número del Registro General Turístico. El uso consolidado decae con la transmisión.

La aplicación de la ley está siendo progresiva: ayuntamientos y cabildos tienen que adaptar el planeamiento y activar sus planes de inspección. Para el resto de España, la guía general de licencias.