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Vivienda con fines turísticos en Andalucía: requisitos del Decreto 31/2024, alta en el RTA y límites en Málaga, Sevilla, Cádiz y Granada

Sergej Sitki · fundador de ReceptionGO y anfitrión
Publicado el 25 de octubre de 2026 · 5 min de lectura

Artículo informativo, no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta con tu gestor, tu ayuntamiento o la consejería de turismo de tu comunidad.

En Andalucía una vivienda con fines turísticos se da de alta con una declaración responsable ante la Junta y queda inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía con un número VFT. Antes debes comprobar que el planeamiento municipal lo permite y que los estatutos de la comunidad no lo prohíben. Málaga, Sevilla y otras ciudades han limitado las nuevas altas.

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Andalucía es la comunidad con más viviendas turísticas de España, y Málaga la ciudad donde más rápido han cambiado las reglas. En 2024 la Junta endureció los requisitos con el Decreto 31/2024 y dio a los ayuntamientos la llave para limitar las nuevas altas; desde entonces, cada ciudad ha ido aprobando sus propias restricciones. Esta guía recoge lo que hay que cumplir a octubre de 2026 y dónde mirar antes de invertir.

Las tres capas que tienes que pasar

Qué cambió con el Decreto 31/2024

El Decreto 31/2024, de 29 de enero, en vigor desde el 22 de febrero de 2024, modificó el Decreto 28/2016 de viviendas con fines turísticos. Los cambios que más pesan:

• Los ayuntamientos pueden limitar el número de viviendas turísticas por edificio, sector, ámbito, periodo o zona, por razones de interés general y con criterios claros, objetivos y publicados de antemano.
• Compatibilidad urbanística: la vivienda debe ser compatible con el planeamiento; quedan fuera las viviendas en régimen de protección pública y, salvo autorización expresa del ayuntamiento, las declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación.
• Estatutos de la comunidad: no puedes darte de alta si prohíben expresamente la actividad, y lo declaras tú en la propia declaración responsable.
• Periodos de actividad: la declaración indica cuándo alquilas; comercializar fuera de esos periodos es actividad clandestina.
• Empresa explotadora: si una empresa presta servicios como la limpieza, la entrega de llaves o la recepción, se presume que es ella quien explota la vivienda y debe figurar como tal.

Requisitos de la vivienda

Las viviendas ya inscritas tuvieron un año desde febrero de 2024 para adaptarse a los nuevos requisitos de habitabilidad. Si compraste una vivienda con número VFT, comprueba que la cumple: el número viaja con el inmueble, pero los incumplimientos también.

El alta, paso a paso

1. Pregunta en urbanismo si tu vivienda puede tener uso turístico y si tu zona está suspendida o al límite.
2. Revisa los estatutos y las actas de la comunidad. Desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige, para iniciar la actividad, el acuerdo previo de tres quintos de propietarios y cuotas; lo explicamos en comunidad de vecinos y piso turístico.
3. Adapta la vivienda a la tabla anterior.
4. Presenta la declaración responsable en la Consejería de Turismo, con los periodos de actividad. Recibirás el número de inscripción en el RTA.
5. Date de alta en SES.Hospedajes antes del primer huésped: así funciona el parte de viajeros.

Lo que han hecho las ciudades

Las limitaciones municipales cambian rápido y no siempre aparecen en la web de la Junta. Antes de comprar o reformar, pide a tu ayuntamiento un informe o certificado urbanístico por escrito.

Sanciones e inspección

La Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía castiga como infracción grave o muy grave operar sin inscripción o con datos falsos, con multas que en los casos muy graves superan los 18.000 euros. Las inspecciones cruzan cada vez más los anuncios de las plataformas con el RTA. Qué miran exactamente lo contamos en qué revisa una inspección de turismo. Y para el resto de comunidades, la guía general de licencias.