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Piso turístico en Madrid en 2026: el Plan RESIDE del Ayuntamiento, el Decreto 27/2026 de la Comunidad y qué necesitas para operar legalmente

Sergej Sitki · fundador de ReceptionGO y anfitrión
Publicado el 26 de octubre de 2026 · 5 min de lectura

Artículo informativo, no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta con tu gestor, tu ayuntamiento o la consejería de turismo de tu comunidad.

Para operar un piso turístico en la ciudad de Madrid necesitas dos cosas: el título urbanístico del Ayuntamiento, que desde el Plan RESIDE prohíbe los pisos turísticos sueltos en edificios residenciales del centro histórico y fuera de él exige acceso independiente, y la inscripción en el registro de la Comunidad con el certificado de idoneidad (CIVUT). Solo unos 1.300 pisos tienen licencia.

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Madrid tiene más de 17.000 alojamientos turísticos anunciados y, según el propio Ayuntamiento, solo unos 1.300 pisos turísticos con licencia. Entre abril de 2024 y el verano de 2025 la ciudad no concedió ninguna. Desde el Plan RESIDE las licencias vuelven, pero con reglas mucho más estrictas, y en 2026 la Comunidad también ha cambiado las suyas.

Dos permisos, dos administraciones

Estar inscrito en la Comunidad sin título municipal es, a ojos del Ayuntamiento, un piso turístico ilegal.

El Plan RESIDE, por zonas

El Plan RESIDE sustituye al Plan Especial de Hospedaje de 2019. La Comunidad lo aprobó definitivamente el 27 de agosto de 2025 y entró en vigor tras su publicación en el BOCM. Para los locales: en el centro histórico no se pueden convertir en pisos turísticos, y en una lista de calles comerciales tampoco en vivienda.

El Decreto 27/2026 de la Comunidad

El Decreto 27/2026, de 25 de marzo, publicado en el BOCM el 6 de abril y en vigor desde el 26 de abril de 2026, modifica el Decreto 79/2014. Lo más relevante para una vivienda de uso turístico:

• Los ayuntamientos pueden limitar el número de viviendas turísticas por edificio, ámbito, zona o sector, con su planeamiento y sus ordenanzas.
• Más requisitos de equipamiento y, por primera vez, superficies mínimas de las estancias, junto con cambios en la capacidad máxima.
• Comunidad de propietarios: se recoge que la comunidad puede limitar, condicionar o prohibir el uso turístico, y que las viviendas con protección pública no pueden destinarse a él.
• Nuevo modelo de declaración responsable en la sede electrónica y una comunicación de cese de actividad; las comunicaciones con la Administración pasan a ser electrónicas.
• Tres años de adaptación para las viviendas ya inscritas, con posibilidad de pedir dispensas de algunos requisitos.

El certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT), firmado por un técnico, sigue siendo la pieza que acredita que la vivienda cumple. Pide al técnico que lo haga ya con los requisitos del Decreto 27/2026, no con los antiguos.

Los pasos, en orden

1. Comprueba la zona en el Plan RESIDE y si tu edificio y tu planta permiten el acceso independiente.
2. Consigue el acuerdo de la comunidad: desde abril de 2025, iniciar la actividad exige la aprobación previa de 3/5 de propietarios y cuotas. Lo explicamos en comunidad de vecinos y piso turístico.
3. Pide el título urbanístico al Ayuntamiento para el uso de hospedaje.
4. Encarga el CIVUT y presenta la declaración responsable en la Comunidad para inscribirte en el registro turístico.
5. Antes del primer huésped: alta en SES.Hospedajes y el número de registro en cada anuncio. El seguro de responsabilidad civil ya no es exigible en Madrid —el TSJ anuló ese requisito en 2021—, pero es muy recomendable: lo vemos en el seguro de una vivienda turística.

Sanciones

El Ayuntamiento ha reforzado la inspección: el Plan RESIDE vino con un 15 % más de inspectores, órdenes de cese y multas coercitivas que se repiten mientras la actividad ilegal continúa. Además de las sanciones municipales están las de la Comunidad por operar sin inscripción y las del parte de viajeros. Lo que miran los inspectores, punto por punto, está en qué revisa una inspección de turismo.

Si tu piso no puede ser turístico

La alternativa habitual es el alquiler por meses a trabajadores desplazados, estudiantes o pacientes de hospitales. Es legal si el contrato es de temporada de verdad, con causa y sin comercializarse por noches: los requisitos están en alquiler de temporada frente a turístico. Para otras comunidades autónomas, la guía general de licencias.