ΦΠΑ και βραχυχρόνια μίσθωση: δύο ακίνητα, τρία ακίνητα, ή υπηρεσίες

Sergej Sitki · ιδρυτής του ReceptionGO και οικοδεσπότης
Δημοσιεύτηκε 29 Οκτωβρίου 2026 · 7 λεπτά ανάγνωσης

Ενημερωτικό άρθρο, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Για τη δική σας περίπτωση ελέγξτε την ΑΑΔΕ, το Υπουργείο Τουρισμού, τον δήμο ή τον λογιστή σας.

Φυσικό πρόσωπο που νοικιάζει βραχυχρόνια έως δύο ακίνητα, μόνο με κλινοσκεπάσματα, έχει εισόδημα από ακίνητα και δεν χρεώνει ΦΠΑ. Από το τρίτο ακίνητο, ή αν προσθέσει οποιαδήποτε άλλη υπηρεσία, το εισόδημα γίνεται επιχειρηματικό και υπάγεται σε ΦΠΑ 13% από το πρώτο ακίνητο. Το ίδιο ισχύει για κάθε εταιρεία, ακόμη και με ένα διαμέρισμα.

Έχετε πολλά καταλύματα; Σας το δείχνουμε σε 15 λεπτά. →

Το τρίτο διαμέρισμα δεν είναι «ακόμη ένα Airbnb». Είναι το σημείο όπου η ΑΑΔΕ σταματά να βλέπει νοίκι και αρχίζει να βλέπει επιχείρηση. Από εκεί και πέρα αλλάζουν ο φόρος, ο ΦΠΑ, τα βιβλία και ο αριθμός που γράφετε στην αγγελία.

Οικοδεσπότης το βράδυ στο τραπέζι της κουζίνας, με λάπτοπ, ντοσιέ και κατάλογο επισκεπτών

Δύο δρόμοι, από την 1η Ιανουαρίου 2024

Το άρθρο 39Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, όπως το εξηγεί η ΑΑΔΕ στις συχνές ερωτήσεις του Σεπτεμβρίου 2025, κόβει το εισόδημα στα δύο.

Εισόδημα από ακίνητα

Φυσικό πρόσωπο, έως δύο ακίνητα, επιπλωμένα, χωρίς καμία υπηρεσία εκτός από κλινοσκεπάσματα, διάρκεια κάθε μίσθωσης έως 59 ημέρες. Εφαρμόζονται τα άρθρα 39 και 40 παράγραφος 4. Δεν υπάρχει ΦΠΑ. Δεν υπάρχει τέλος παρεπιδημούντων. Υπάρχει τέλος ανθεκτικότητας, Ε1 και Ε2, και η δήλωση διαμονής.

Εισόδημα από επιχείρηση

Φυσικό πρόσωπο με τρία ή περισσότερα ακίνητα, ή οποιοδήποτε νομικό πρόσωπο, ή όποιος — ακόμη και με ένα σπίτι — παρέχει υπηρεσίες πέρα από τα λευκά είδη. Τότε: έναρξη εργασιών, ΦΠΑ 13% σε όλα τα ακίνητα και όχι μόνο στο τρίτο, δηλώσεις ΦΠΑ, Ε3, myDATA, τέλος παρεπιδημούντων. Αν οι υπηρεσίες είναι φιλοξενίας, προστίθεται και η γνωστοποίηση τουριστικού καταλύματος.

Το όριο είναι προσωπικό. Άδειος ΑΜΑ μετράει. Μακροχρόνια μίσθωση δεν μετράει.

Πώς μετρώνται τα ακίνητα

Μετρώνται τα ΑΜΑ. Μακροχρόνιες μισθώσεις δεν μπαίνουν στον λογαριασμό. Τέσσερα σπίτια εκ των οποίων τα δύο είναι σε αστικό μισθωτήριο δεν σας κάνουν επιχείρηση.

Εξαίρεση που αξίζει να τη διαβάσετε αργά: ένα διαμέρισμα που νοικιάζεται και ως σύνολο και ως δύο χωριστά δωμάτια, με τρία ΑΜΑ των οποίων τα τετραγωνικά των δωματίων αθροίζουν το σύνολο, μετράει ως δύο ακίνητα. Τρία ανεξάρτητα διαμερίσματα δεν χωρούν σε αυτή την εξαίρεση.

Συνιδιοκτήτης που έχει τρία ΑΜΑ μαζί με άλλους κάνει έναρξη για τον εαυτό του. Ο συνέταιρος που συμμετέχει μόνο σε ένα από αυτά δεν κάνει, αν ο ίδιος δεν έχει άλλα. Το όριο είναι προσωπικό, όχι «της οικογένειας» και όχι «της πολυκατοικίας».

Η παγίδα του άδειου ΑΜΑΑΜΑ που βγάλατε «μην τυχόν και το χρειαστώ» μετράει. Αν ο τρίτος αριθμός κάθεται αχρησιμοποίητος, τα δύο σπίτια που δούλευαν χωρίς ΦΠΑ μπαίνουν στον ΦΠΑ από την ημέρα της καταχώρισης. Σβήστε ό,τι δεν εκμεταλλεύεστε, πριν κλείσει το έτος.

ΚΑΔ, υποκατάστημα, myDATA

Στην έναρξη δηλώνονται, κατά την Α.1010/2024 και την Α.1018/2024, δύο κωδικοί, ανάλογα με το κανάλι:

55.20.11.06 — βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών.
55.20.11.07 — βραχυχρόνια μίσθωση εκτός πλατφορμών.

Αν πουλάτε και από Airbnb και από τη δική σας σελίδα, συζητήστε και τους δύο με τον λογιστή. Η έναρξη υποκαταστήματος για το ακίνητο γίνεται μέσα σε 30 ημέρες από τη λήψη του ΑΜΑ, όχι από την πρώτη άφιξη. Όποιος περιμένει τον Ιούνιο για ένα ΑΜΑ του Ιανουαρίου είναι ήδη εκπρόθεσμος.

Η επιχείρηση έχει υποχρεώσεις myDATA και, όπου εισπράττει με κάρτα, διασύνδεση POS με την ΑΑΔΕ. Είναι χωριστός οδηγός από αυτόν εδώ· μην τις μπερδέψετε με τη δήλωση διαμονής. Αν είστε ήδη επιχείρηση και ο τζίρος μένει χαμηλά, η προαιρετική απαλλαγή ως τις 10.000 ευρώ είναι άλλο καθεστώς από το «έως δύο ακίνητα»: απαλλαγή ΦΠΑ μικρών επιχειρήσεων. Ο ιδιώτης με δύο ακίνητα δεν κόβει τιμολόγιο και δεν στήνει ταμειακή για να «είναι νόμιμος». Η νομιμότητά του είναι το ΑΜΑ, η δήλωση διαμονής και το τέλος ανθεκτικότητας.

Η κλίμακα, όταν μένετε ιδιώτης

Για το εισόδημα από ακίνητα του 2026 η κλίμακα που αποδίδεται στο άρθρο 8 του ν. 5246/2025 είναι 15% έως 12.000 ευρώ, 25% από εκεί έως 24.000, 35% έως 36.000 και 45% στο υπερβάλλον. Πριν τη δημοσίευση αυτού του οδηγού το άρθρο να διαβαστεί στο ΦΕΚ: οι αριθμοί κυκλοφορούν σε φορολογικούς οδηγούς του Οκτωβρίου 2026, όχι σε απόσπασμα που αντιγράψαμε από το τυπογραφείο. Η δήλωση του 2026 για τα περσινά εισοδήματα χρησιμοποιεί ακόμη 15%, 35% και 45%, με αλλαγή στα 35.000 ευρώ.

Πριν την κλίμακα αφαιρείται 5% επί του ακαθαρίστου για επισκευή και συντήρηση. Προμήθεια πλατφόρμας και καθαρισμός δεν αφαιρούνται αυτόματα σε αυτό το καθεστώς· στο επιχειρηματικό καθεστώς οι δαπάνες κρίνονται αλλιώς. Αυτό είναι δουλειά του λογιστή, όχι ενός πίνακα.

Πώς το απλοποιεί το ReceptionGO

Κάθε κατάλυμα με το σωστό καθεστώς, όχι ένα μείγμα

Τα ακίνητα μένουν χωριστά, ώστε να φαίνεται αν μετράτε δύο ή τρία πριν πατήσετε έναρξη.
Στην απόδειξη της επιχείρησης ο ΦΠΑ 13% και το τέλος ανθεκτικότητας δεν κάθονται στην ίδια γραμμή.
Στην απευθείας κράτηση η τιμή που βλέπει ο επισκέπτης είναι αυτή που έχετε αποφασίσει με τον λογιστή, όχι μια τιμή αντιγραμμένη από το Airbnb.
Το myDATA και η διασύνδεση ταμειακής δεν γίνονται από το πρόγραμμα στην ΑΑΔΕ. Η απόδειξη που κόβετε εδώ είναι το παραστατικό που μετά διαβιβάζεται όπως ορίζει ο λογιστής σας.

Δοκιμάστε 30 ημέρες δωρεάν

Πού φαίνεται ο ΦΠΑ στην τιμή

Ο συντελεστής διαμονής είναι 13%. Το τέλος ανθεκτικότητας βγαίνει έξω από τη βάση, όπως στο παράδειγμα της ΑΑΔΕ. Μικρή επιχείρηση μπορεί να είναι στην απαλλαγή ΦΠΑ· το όριο αλλάζει και δεν το γράφουμε εδώ σαν να ήταν σταθερό. Αν είστε στην απαλλαγή, δεν προσθέτετε 13% «για σιγουριά»: ο επισκέπτης πληρώνει φόρο που δεν αποδίδεται.

Στην απευθείας κράτηση η τιμή είναι δική σας. Στην πλατφόρμα η προμήθεια κάθεται πάνω σε ό,τι έχετε ορίσει ως τιμή καταλύματος. Όποιος ανεβάζει τον ΦΠΑ μέσα στην τιμή χωρίς να το πει στον επισκέπτη δεν κρύβεται από την εκκαθάριση· απλώς μικραίνει το καθαρό του. Δείτε και τις προμήθειες Booking και Airbnb.

Συχνές ερωτήσεις

Αν έχω τρία ΑΜΑ και νοίκιασα μόνο τα δύο;

Μετράνε και τα τρία. Η ΑΑΔΕ κοιτάζει πόσα ακίνητα είναι γραμμένα στο μητρώο, όχι πόσα έφεραν έσοδα. Από την καταχώριση του τρίτου, το σύνολο υπάγεται σε ΦΠΑ 13%, ακόμη και τα δύο που δούλευαν ήδη ως εισόδημα ακινήτων.

Έναρξη με δύο ακίνητα, για να «κοπούν» δαπάνες;

Όχι. Φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα και μόνο κλινοσκεπάσματα έχει σε κάθε περίπτωση εισόδημα από ακίνητα, ακόμη κι αν ανοίξει βιβλία. Η έναρξη από μόνη της δεν μετατρέπει το εισόδημα σε επιχειρηματικό και δεν φέρνει ΦΠΑ.

Ποια είναι η κλίμακα του ιδιώτη για το 2026;

Για εισόδημα από ακίνητα που αποκτάται μέσα στο 2026, οδηγοί που παραπέμπουν στο άρθρο 8 του ν. 5246/2025 δίνουν 15% έως 12.000 €, 25% έως 24.000 €, 35% έως 36.000 € και 45% στο υπερβάλλον. Τα εισοδήματα του 2025 δηλώνονται με την παλιότερη κλίμακα 15% / 35% / 45%, με δεύτερο σκαλοπάτι στα 35.000 €. Το ΦΕΚ να επιβεβαιωθεί πριν στηριχτείτε στους αριθμούς. Από το ακαθάριστο αφαιρείται, κατά τον ΚΦΕ, 5% για επισκευή και συντήρηση.

Το πρωινό με βγάζει από το «έως δύο»;

Ναι. Οποιαδήποτε υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσματα κάνει το εισόδημα επιχειρηματικό, ακόμη και σε ένα ακίνητο, και το κατάλυμα οφείλει γνωστοποίηση τουριστικού καταλύματος. Καθαρισμός την ημέρα της αναχώρησης, μαζί με την αλλαγή σεντονιών, είναι το όριο που συζητιέται με τον λογιστή — όχι το πρωινό, που είναι καθαρά υπηρεσία.

Τι είναι το τέλος παρεπιδημούντων;

Δημοτικό τέλος πάνω στα ακαθάριστα, 0,5% στον νόμο, έως 0,75% όπου το έχει ανεβάσει το δημοτικό συμβούλιο — η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη είναι σε αυτή την ομάδα, ελέγξτε τον δικό σας δήμο. Το πληρώνει η επιχείρηση, όχι ο ιδιώτης με έως δύο ακίνητα. Δεν είναι το τέλος ανθεκτικότητας.

Επίδειξη 15 λεπτών

Πάνω στις δικές σας κρατήσεις δείχνουμε πώς το check-in, οι πληρωμές, οι κωδικοί πόρτας και τα μηνύματα προχωρούν μόνα τους. Χωρίς πίεση πώλησης.

Διαλέξτε ώρα

Ή ξεκινήστε μόνοι σας — 30 ημέρες δωρεάν

Πηγές

Τα κείμενα ελέγχθηκαν στις 22 Οκτωβρίου 2026.