Αρχική · Blog · Νησιά και ηπειρωτική Ελλάδα

Βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα: ποια διαμερίσματα δεν παίρνουν νέο ΑΜΑ

Elena Sitki · λειτουργία του ξενώνα GreenSLO και δημόσιες σχέσεις του ReceptionGO
Δημοσιεύτηκε 30 Οκτωβρίου 2026 · 4 λεπτά ανάγνωσης

Ενημερωτικό άρθρο, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Για τη δική σας περίπτωση ελέγξτε την ΑΑΔΕ, το Υπουργείο Τουρισμού, τον δήμο ή τον λογιστή σας.

Από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Όσα ήταν ήδη γραμμένα συνεχίζουν. Νέα μίσθωση χωρίς αριθμό τιμωρείται με πρόστιμο 50% του εισοδήματος και κατ’ ελάχιστο 20.000 ευρώ. Στην Α΄ κοινότητα Θεσσαλονίκης ανάλογο όριο τρέχει από την 1η Ιουλίου 2026.

Δοκιμάστε το ReceptionGO 30 ημέρες δωρεάν — χωρίς κάρτα. →

Στο κέντρο της Αθήνας η ερώτηση έπαψε να είναι «πώς βγάζω ΑΜΑ». Είναι «το ακίνητο προλαβαίνει να έχει αριθμό». Από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 η πρώτη εγγραφή είναι κλειστή σε τρία δημοτικά διαμερίσματα. Η ΚΥΑ 225563 ΕΞ 2025 (ΦΕΚ Β΄ 7200/31.12.2025) παρέτεινε ό,τι ο ν. 5162/2024 είχε ορίσει για έναν χρόνο.

Ποιες γειτονιές

Ο Δήμος Αθηναίων έχει επτά δημοτικά διαμερίσματα. Η αναστολή πιάνει τα τρία πρώτα.

• 1ο. Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη.
• 2ο. Μετς, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι.
• 3ο. Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ, Θησείο.

Η λίστα ακολουθεί τον χάρτη που δημοσιεύτηκε με το μέτρο. Αν το κτίριο κάθεται στο όριο δύο διαμερισμάτων, μετράει η διοικητική υπαγωγή, όχι η στάση του μετρό που γράφετε στην αγγελία.

Τι συνεχίζει και τι κόβεται

Ακίνητο γραμμένο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024 μένει στο μητρώο. Νοικιάζεται, δηλώνεται, πληρώνει τέλος ανθεκτικότητας. Ακίνητο χωρίς αριθμό — κενό, μόλις ανακαινισμένο, μόλις αγορασμένο — δεν παίρνει πρώτη εγγραφή μέσα στη ζώνη, ούτε «προσωρινά για το καλοκαίρι».

Το FAQ της ΑΑΔΕ του Σεπτεμβρίου 2025, ερώτηση 61, επιτρέπει νέο αριθμό σε ακίνητο που ήταν ήδη γραμμένο: νέα σύμβαση, αλλαγή διαχειριστή χωρίς μεταβίβαση κυριότητας, κληρονομική διαδοχή, επανεγγραφή μετά από διακοπή, με παραπομπή στην Ε.2049/2025. Η Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής, με το άρθρο 5 του ν. 5313/2026, λέει για τη μεταβίβαση εν ζωή κάτι στενότερο: το ακίνητο διαγράφεται και δεν ξαναγράφεται όσο κρατά ο περιορισμός. Δεν είναι το ίδιο κείμενο. Πριν μεταβιβάσετε, διαβάστε την παράγραφο 2Α του άρθρου 111 όπως ισχύει την ημέρα του συμβολαίου.

Το πρόστιμο της ζώνης

Όποιος νοικιάζει βραχυχρόνια ακίνητο της ζώνης κατά παράβαση, με πλατφόρμα ή χωρίς, παίρνει πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος από τη μίσθωση μετά την 1η Ιανουαρίου 2025 έως τον έλεγχο, και όχι κάτω από 20.000 ευρώ. Νέα παράβαση μέσα στο ίδιο έτος: τα εισπραχθέντα από τον προηγούμενο έλεγχο, κατ’ ελάχιστο 40.000 ευρώ. Το επιβάλλει η ΑΑΔΕ. Είναι άλλο από το πρόστιμο αγγελίας χωρίς ΑΜΑ, που ξεκινά από 5.000 ευρώ και ισχύει και έξω από τη ζώνη.

Έξω από τα τρία διαμερίσματα η πόλη δουλεύει όλον τον χρόνο

Συνέδρια, νοσοκομεία και πτήσεις γεμίζουν καταλύματα που έχουν ήδη αριθμό, και όσα είναι στο 4ο έως 7ο διαμέρισμα, όπου η εγγραφή δεν έχει παγώσει. Από Νοέμβριο έως Μάρτιο το τέλος ανθεκτικότητας για διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι 2 ευρώ τη διανυκτέρευση, όχι 8. Η χειμερινή ζήτηση της πόλης δεν αντιγράφει τη Σαντορίνη· την πιάνουμε στον οδηγό για τη χαμηλή σεζόν.

Χωρίς αριθμό δεν διαφημίζετε βραχυχρόνια μίσθωση ούτε στη δική σας σελίδα. Με αριθμό, η σελίδα είναι μέσο προβολής και ο ΑΜΑ γράφεται κι εκεί. Η απευθείας κράτηση δεν παρακάμπτει την αναστολή.

Η αναστολή μπορεί να παραταθεί με νέα πράξη. Στις 22 Οκτωβρίου 2026 η δημοσιευμένη λήξη είναι η 31η Δεκεμβρίου 2026. Μέχρι να βγει άλλη, ένα επιχειρηματικό σχέδιο στο Κουκάκι που στηρίζεται σε καινούργιο ΑΜΑ του 2027 δεν έχει έδαφος.