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Fianza y depósito por daños en un piso turístico: qué puedes pedir, cómo cobrarlo y cómo reclamar en Airbnb y Booking

Elena Sitki · operación de la casa de huéspedes GreenSLO y relaciones públicas de ReceptionGO
Publicado el 26 de octubre de 2026 · 5 min de lectura

En un alquiler turístico no existe una fianza legal como en el alquiler de vivienda: puedes pedir un depósito por daños voluntario, siempre que el huésped lo sepa antes de reservar y su importe sea proporcionado. En Airbnb no se fijan depósitos: los daños se reclaman en el Centro de resoluciones, normalmente en 14 días desde la salida. La clave en todos los casos son las pruebas.

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Un vaso roto no preocupa a nadie. Un sofá con una mancha de vino, un mando de la tele que desaparece o una fiesta que deja la vivienda inservible para el siguiente huésped, sí. La pregunta llega siempre después: ¿puedo cobrarle? La respuesta depende de lo que pactaste antes y de lo que puedes demostrar.

Fianza legal y depósito voluntario

La fianza de la Ley de Arrendamientos Urbanos (una mensualidad en vivienda, dos en uso distinto, depositada donde lo exija tu comunidad) es para alquileres de vivienda y de temporada. En una vivienda de uso turístico no hay fianza legal: lo que existe es un depósito por daños que pactas tú con el huésped. Para que valga:

• se informa antes de reservar, en el anuncio o en las condiciones del canal;
• tiene un importe proporcionado y una forma de devolución clara;
• las causas de retención (daños, limpieza extraordinaria, fumar dentro) están en tus normas de la casa.

Si alquilas por meses con contrato de temporada, la fianza sí es la legal: lo vemos en alquiler de temporada frente a turístico.

Tres formas de cobrar el depósito

Airbnb: sin depósito, con Centro de resoluciones

Airbnb no permite que el anfitrión fije un depósito propio. Los daños se gestionan así:

1. Documenta el daño con fotos y vídeo en cuanto lo veas, antes de limpiar o reparar.
2. Reúne presupuestos o facturas de la reparación o reposición.
3. Pide el pago al huésped en el Centro de resoluciones, normalmente en un plazo de 14 días desde la salida o antes de que llegue el siguiente huésped.
4. Si el huésped no paga, pide la intervención de Airbnb dentro de la protección de AirCover para anfitriones, con sus condiciones y exclusiones.

AirCover cubre solo las reservas de Airbnb. Si vendes también en Booking o directo, necesitas otra solución para esas reservas.

Booking.com y reservas directas

En Booking.com puedes indicar en las condiciones del alojamiento un depósito por daños, con su importe, cuándo se cobra y cuándo se devuelve; el cobro lo haces tú. Si hay daños, comunícalo cuanto antes por el chat de la reserva y la extranet, con pruebas. En reservas directas, el depósito y sus causas deben figurar en las condiciones que el huésped acepta al reservar.

Las pruebas que sirven de verdad

• Fotos o vídeo con fecha de la vivienda preparada, antes de cada llegada, y del estado a la salida.
• Inventario de lo que hay: menaje, mandos, toallas, ropa de cama.
• Normas de la casa aceptadas por el huésped, con fecha: fiestas, visitas, tabaco, mascotas, número de personas.
• Mensajes en el chat del canal, no en el WhatsApp personal del limpiador.
• Facturas de la reparación o del objeto repuesto.
• Registro de accesos de la cerradura, si el problema es de horarios o de más personas de las reservadas.

Una llegada sin llaves bien montada te da casi todas estas pruebas sin esfuerzo: documento, normas aceptadas y accesos quedan con la reserva.

Qué puedes retener y qué no

Explica al huésped qué retienes y por qué, con las fotos y la factura. Un mensaje claro a tiempo evita la mayoría de las reclamaciones y de las malas reseñas. Para escribirlo, tienes modelos en plantillas de mensajes para huéspedes.

Y si la reserva parece sospechosa

Muchos daños graves empiezan con una reserva rara: una noche de sábado para «un cumpleaños tranquilo», un perfil nuevo sin reseñas o la petición de pagar fuera de la plataforma. Cómo detectarlas lo contamos en estafas a anfitriones en Booking y Airbnb.