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Affitti brevi e B&B in condominio: quando il regolamento può vietarli, cosa non può fare l’assemblea e come evitare il conflitto con i vicini

Sergej Sitki · fondatore di ReceptionGO e host
Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 5 min di lettura

Articolo informativo, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il tuo caso verifica con il commercialista, il Comune o l’ufficio turismo della tua Regione.

Il condominio può vietare affitti brevi o B&B solo con un regolamento contrattuale, accettato da tutti i proprietari o richiamato negli atti d’acquisto, con una clausola chiara ed espressa; se è trascritto vale anche per l’inquilino. Una delibera a maggioranza che li vieti è nulla. Per la Cassazione (ord. 2770/2025) il divieto di «casa di alloggio» comprende i B&B.

Ospiti registrati, regole della casa inviate prima, codici che scadono da soli. →

È la domanda che arriva prima o poi in quasi ogni assemblea: «possiamo vietare gli affitti ai turisti?». La risposta dipende da un documento che molti proprietari non hanno mai letto: il regolamento di condominio. Ecco cosa può fare il condominio, cosa non può fare e come evitare che si arrivi a quel punto.

Regolamento contrattuale o assembleare

Cosa ha deciso la Cassazione

Con l’ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025 la Cassazione ha confermato che un regolamento contrattuale trascritto che vieta di destinare gli appartamenti a «casa di alloggio» impedisce anche l’attività di B&B, perché il B&B rientra in quella nozione di struttura ricettiva; e che il divieto è opponibile anche a chi conduce l’immobile in affitto.

Restano fermi due principi della giurisprudenza: le limitazioni alla proprietà devono risultare da espressioni chiare, e vanno interpretate in modo restrittivo. Per questo la parola esatta della clausola conta moltissimo:

Cosa l’assemblea non può fare

• Vietare a maggioranza gli affitti brevi o modificare in questo senso il regolamento: serve l’accordo di tutti.
• Imporre spese maggiori a chi affitta senza una base nel regolamento contrattuale.
• Chiedere i dati degli ospiti: vanno alla Questura, non all’amministratore.

Può invece far rispettare le regole di convivenza del regolamento (orari di silenzio, uso dell’ascensore, rifiuti) e chiedere i danni provati a chi li causa.

Parti comuni e keybox

Il portone, la facciata, il cortile sono parti comuni: puoi usarli, ma senza alterarne la destinazione e senza impedire l’uso agli altri (art. 1102 c.c.). Una keybox fissata al portone o al cancello senza consenso è una fonte classica di lite, e in città come Milano e Firenze le keybox su strada sono anche vietate (vedi self check-in e riconoscimento). Una serratura con codice sulla porta del tuo appartamento risolve entrambi i problemi.

Come evitare che si arrivi all’assemblea

1. Regole della casa chiare, nella lingua dell’ospite, inviate prima dell’arrivo: silenzio, raccolta differenziata, ascensore, cortile.
2. Un numero per i vicini: lascia all’amministratore un contatto a cui segnalare problemi. Rispondere subito disinnesca la maggior parte delle lamentele.
3. Ospiti registrati e riconosciuti all’arrivo, con un codice che scade al check-out.
4. Assicurazione che copra i danni a terzi e al condominio: vedi assicurazione per affitti brevi.

Se l’appartamento non è tuo ma in affitto o in comodato, oltre al condominio serve il consenso del proprietario: vedi sublocazione e comodato negli affitti brevi.