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Self check-in negli affitti brevi dopo il Consiglio di Stato: riconoscimento de visu, keybox e cosa si può fare a distanza

Dmitrij Sitki · ingegnere capo di ReceptionGO
Pubblicato il 17 ottobre 2026 · 5 min di lettura

Articolo informativo, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il tuo caso verifica con il commercialista, il Comune o l’ufficio turismo della tua Regione.

Il self check-in resta possibile, ma non basta ricevere la foto del documento e inviare un codice. Dopo la sentenza del Consiglio di Stato n. 9101/2025 il gestore deve verificare che la persona che entra sia quella del documento: di persona oppure con un controllo video in tempo reale al momento dell’arrivo. Le keybox su suolo pubblico sono vietate in diverse città.

Dati, documento e pagamento prima dell’arrivo. Il codice solo dopo. →

Tra novembre 2024 e novembre 2025 il self check-in negli affitti brevi è stato prima vietato, poi di nuovo permesso, poi di nuovo limitato. Oggi il quadro è più chiaro: il self check-in si può fare, ma la verifica dell’identità non si può delegare a una foto. Ecco cosa è successo e come costruire un arrivo autonomo che regga a un controllo.

Cosa è successo: circolare, TAR e Consiglio di Stato

Il punto chiave della sentenza è che la circolare non crea un obbligo nuovo: spiega quello che l’art. 109 del TULPS già chiede, cioè che chi ospita accerti l’identità di chi alloggia. Mandare la foto di un documento e aprire la porta con un codice non garantisce che a entrare sia quella persona.

Cosa si può fare a distanza

La sentenza non impone di stare fisicamente davanti alla porta. Le letture più diffuse concordano su un criterio: il controllo deve essere effettivo, in tempo reale e contestuale all’ingresso.

Non esiste ancora un elenco ufficiale di strumenti «approvati». Finché non arriva, conserva traccia del riconoscimento: ora della chiamata, chi l’ha fatta, per quale prenotazione.

Keybox: dove sono vietate

• Milano: dal gennaio 2026 il regolamento di polizia urbana vieta le cassette portachiavi su arredo urbano, pali, segnaletica, cancellate, recinzioni e strutture private che si affacciano sulla strada. Sanzione da 100 a 400 euro più la rimozione. Vedi affitti brevi a Milano.
• Firenze: dal 25 febbraio 2025 vietate su facciate e spazi accessibili dalla strada nelle aree centrali. Vedi affitti brevi a Firenze.
• Roma e altri Comuni hanno introdotto limiti simili o li stanno discutendo: controlla il regolamento di polizia urbana prima di installare.

Una keybox dentro il portone, in un locale privato o una serratura con tastierino restano utilizzabili: il problema non è l’oggetto, è consegnare l’accesso a qualcuno che non hai riconosciuto.

Un flusso di arrivo conforme

1. Alla prenotazione: link al check-in online. Ogni ospite inserisce i dati e fotografa il documento; si pagano saldo e tassa di soggiorno.
2. Il giorno prima: indicazioni, foto dell’ingresso, orario di arrivo concordato e numero da chiamare.
3. All’arrivo: videochiamata o videocitofono. Confronti i volti con i documenti già ricevuti.
4. Subito dopo: attivi o invii il codice della serratura, valido solo per quella prenotazione.
5. Entro 24 ore: schedine su Alloggiati Web, con i dati verificati. Vedi la guida ad Alloggiati Web.
6. Al check-out: il codice scade da solo.

Serratura smart, codice fisso o keybox?

Una serratura smart con un codice per ogni prenotazione ha due vantaggi in più rispetto alla keybox: il codice scade da solo e non esiste una chiave da copiare. La scelta dell’hardware, il gateway e cosa succede quando manca internet sono spiegati in serrature smart e accesso senza chiavi.

Cosa rischi

La mancata identificazione e comunicazione degli ospiti ricade nell’art. 17 del TULPS: arresto fino a tre mesi o ammenda fino a 206 euro. A questo si aggiungono le sanzioni comunali per le keybox abusive e, se la polizia locale trova altre irregolarità, quelle per CIN e dotazioni di sicurezza (CIN, rilevatori ed estintori).