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Affitti brevi a Firenze e in Toscana: autorizzazione quinquennale, zone vietate, imposta di soggiorno e keybox

Elena Sitki · gestione della guest house GreenSLO e relazioni pubbliche di ReceptionGO
Pubblicato il 22 ottobre 2026 · 5 min di lettura

Articolo informativo, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il tuo caso verifica con il commercialista, il Comune o l’ufficio turismo della tua Regione.

A Firenze le locazioni turistiche brevi richiedono un’autorizzazione comunale di cinque anni per ogni unità, prevista dalla legge toscana 61/2024. Nel nucleo storico UNESCO non se ne possono aprire di nuove e, da giugno 2026, il limite vale anche nelle zone della prima cintura (A3–A4). L’imposta di soggiorno per gli affitti brevi è di 6 € a notte per un massimo di 7 notti.

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Firenze è il laboratorio italiano della regolazione degli affitti brevi. In due anni il Comune ha vietato le nuove locazioni turistiche nel centro UNESCO, introdotto un’autorizzazione per ogni unità, vietato le keybox in strada e, a giugno 2026, esteso i limiti alla prima cintura. Se affitti già a Firenze, o stai pensando di farlo in Toscana, ecco cosa vale oggi.

La cornice: la legge toscana 61/2024

Il Testo unico del turismo della Toscana (L.R. 31 dicembre 2024, n. 61, modificata dalla L.R. 28/2025) ha dato ai Comuni nuovi strumenti. L’art. 59 consente ai Comuni a più alta densità turistica e a tutti i capoluoghi di provincia di:

• individuare con regolamento zone con criteri e limiti specifici per le locazioni brevi, anche in forma imprenditoriale;
• subordinare l’attività a un’autorizzazione di durata quinquennale per ogni unità immobiliare;
• fissare un numero massimo di autorizzazioni per zona.

Il Governo aveva impugnato la legge, ma la Corte costituzionale, con la sentenza n. 186 del 16 dicembre 2025, ha respinto il ricorso: la disciplina amministrativa degli affitti brevi può essere regionale e locale. In tutta la Toscana, inoltre, le locazioni turistiche vanno comunicate al Comune con il numero di posti letto e i canali su cui sono pubblicizzate.

Il regolamento di Firenze

Secondo i dati citati nella delibera del 2026, nel 2025 Firenze ha registrato oltre 4,7 milioni di arrivi e 11,5 milioni di presenze, e le locazioni turistiche, con quasi 17.000 attività, offrono circa il 56 % dei posti letto della città. Nei primi cinque mesi del 2026 il Comune ha rilasciato 270 autorizzazioni, contro 132 nei sette mesi del 2025: è proprio la crescita fuori dal centro che ha portato all’estensione alle zone della prima cintura.

Cosa significa in pratica

• Hai un’unità già regolare nel centro o in zona A3–A4: puoi continuare, con l’autorizzazione e i requisiti del regolamento. Tieni in ordine la documentazione: è il tuo titolo per restare.
• Vuoi aprirne una nuova nel centro o nella prima cintura: non è possibile.
• Fuori da queste zone: serve comunque l’autorizzazione quinquennale. Il Comune ha annunciato un monitoraggio continuo delle altre zone, quindi i limiti potrebbero estendersi ancora.

Imposta di soggiorno a Firenze

Con la delibera di Giunta n. 535 del 10 dicembre 2024, dal 1° febbraio 2025 strutture extralberghiere, B&B e locazioni turistiche pagano 6 € a persona per notte, per un massimo di 7 notti consecutive. Gli hotel a cinque stelle arrivano a 8 €. Le esenzioni comprendono i bambini fino a 12 anni. Per le prenotazioni Airbnb l’imposta è riscossa dalla piattaforma; per le altre la incassi tu e la dichiari al Comune. Il metodo di calcolo è in tassa di soggiorno per affitti brevi.

Keybox e accoglienza

Nel centro e in Oltrarno le keybox su facciate e spazi accessibili dalla strada sono vietate dal 25 febbraio 2025, con sanzioni fino a 400 euro. Dopo la sentenza del Consiglio di Stato del novembre 2025, inoltre, la consegna dell’accesso va preceduta dal riconoscimento dell’ospite: vedi self check-in e riconoscimento.

Gli altri adempimenti

• CIN e targa all’esterno: la guida al CIN.
• Alloggiati Web con la Questura di Firenze, entro 24 ore: la guida.
• Flussi turistici sul portale indicato per la Città metropolitana: ISTAT e flussi.
• Rilevatori ed estintori: la guida alla sicurezza.
• Regolamento UE: dal 20 maggio 2026 le piattaforme trasmettono i dati degli annunci, e il Comune li userà per i controlli: cosa cambia.