Regolamento UE 2024/1028 sugli affitti brevi: cosa cambia dal 20 maggio 2026 per host e piattaforme in Italia

Elena Sitki · gestione della guest house GreenSLO e relazioni pubbliche di ReceptionGO
Pubblicato il 26 ottobre 2026 · 5 min di lettura

Articolo informativo, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il tuo caso verifica con il commercialista, il Comune o l’ufficio turismo della tua Regione.

Dal 20 maggio 2026 il regolamento UE 2024/1028 obbliga le piattaforme a far indicare il numero di registrazione in ogni annuncio, a verificarlo a campione e a trasmettere alle autorità, di norma ogni mese, notti prenotate, ospiti, Paese di residenza, indirizzo e link dell’annuncio. In Italia il numero di registrazione è il CIN.

Prova ReceptionGO gratis per 30 giorni — senza carta di credito. →

Il 20 maggio 2026 è entrato in applicazione il regolamento europeo sui dati degli affitti brevi. Molti titoli hanno parlato di «nuove regole UE», ma per un host italiano in regola cambia poco nel lavoro quotidiano e molto nei controlli. Vediamo cosa dice, come si incastra con il CIN e cosa conviene sistemare subito.

Condominio con balconi e piante in cui un appartamento è affittato ai turisti

Cosa prevede il regolamento

Il regolamento (UE) 2024/1028 è direttamente applicabile in tutti gli Stati membri, senza bisogno di una legge di recepimento. Riguarda le locazioni di alloggi a breve termine offerte tramite piattaforme online e ha tre pilastri:

Registrazione: dove uno Stato o un ente locale la prevede, ogni unità ha un numero di registrazione univoco, con i dati essenziali (indirizzo, tipologia, intero alloggio o parte, posti letto massimi).
Obblighi delle piattaforme: far dichiarare all’host il numero, mostrarlo nell’annuncio e verificarlo con controlli casuali e periodici.
Scambio di dati: le piattaforme trasmettono alle autorità, tramite un punto di accesso digitale unico, i dati di attività di ogni annuncio.

In Italia il numero di registrazione è il CIN

L’Italia aveva anticipato la parte di registrazione con il CIN (art. 13-ter del D.L. 145/2023), obbligatorio dal 2025 per ogni unità in locazione breve o turistica e per ogni struttura ricettiva. Il regolamento non aggiunge un secondo codice: rafforza i controlli sul CIN che già hai. Se non ce l’hai, la guida è qui: CIN, come richiederlo ed esporlo.

Quali dati trasmettono le piattaforme

Dato	Dettaglio
Numero di registrazione	Il CIN dell’annuncio
Indirizzo specifico	Dell’unità
Link dell’annuncio	URL sulla piattaforma
Notti prenotate	Per periodo
Ospiti per notte	Numero
Paese di residenza degli ospiti	Aggregato

La trasmissione è, di regola, mensile; le piattaforme piccole e micro possono inviare ogni tre mesi. Questi dati si sommano a quelli che gli intermediari già comunicano all’Agenzia delle Entrate (contratti, importi, CIN) e alla ritenuta del 21 %: vedi cedolare secca e ritenuta.

Di regola ogni mese; le piattaforme piccole e micro ogni tre mesi. Si sommano a quanto gli intermediari già comunicano all’Agenzia delle Entrate.

Cosa significa per te

Gli incroci diventano automatici. Notti dichiarate dalla piattaforma, schedine su Alloggiati Web, flussi ISTAT, tassa di soggiorno versata al Comune e redditi dichiarati: se i numeri non tornano, emerge.
Gli annunci senza CIN valido possono essere sospesi o rimossi su ordine dell’autorità. La legge italiana prevedeva già la rimozione immediata e una sanzione da 500 a 5.000 euro.
Ogni unità è un annuncio: tre camere vendute separatamente con un solo codice sono il caso tipico che salta ai controlli a campione.
I limiti locali si applicano meglio: Comuni come Firenze, che autorizzano gli affitti brevi per zona, avranno dati precisi su dove e quanto si affitta. Vedi affitti brevi a Firenze.

Un consiglio praticoIl modo più semplice per stare tranquilli è che tutti i numeri nascano dalla stessa fonte. Se la prenotazione genera il check-in, il check-in genera la schedina e il pagamento della tassa, i dati che la piattaforma trasmette e quelli che trasmetti tu coincidono per costruzione.

Checklist dopo il 20 maggio 2026

Controlla che ogni annuncio, su ogni portale, mostri il CIN giusto della sua unità (e il codice regionale, dove richiesto).
Verifica che indirizzo e posti letto dell’annuncio coincidano con quanto dichiarato sulla BDSR.
Allinea le notti: calendario del channel manager, schedine Alloggiati Web, flussi ISTAT, tassa di soggiorno.
Conserva le ricevute di Alloggiati Web e le comunicazioni al Comune.
Se vendi su più portali, usa un channel manager per tenere un unico calendario.

Domande frequenti

Il regolamento UE vieta o limita gli affitti brevi?

No. Non introduce limiti né divieti: armonizza la registrazione e lo scambio di dati tra piattaforme e autorità. I limiti, dove esistono, li decidono Regioni e Comuni, come a Firenze.

Devo registrarmi da qualche parte in più rispetto al CIN?

No. In Italia il sistema di registrazione è quello del CIN sulla BDSR, insieme ai codici regionali. Quello che cambia è il controllo: le piattaforme confrontano il tuo numero con la banca dati.

I dati degli ospiti arrivano al Comune?

Arrivano dati aggregati per annuncio: notti prenotate, numero di ospiti per notte, Paese di residenza, indirizzo e numero di registrazione. Non sono le schedine con nomi e documenti, che restano su Alloggiati Web.

Vale anche per hotel e B&B?

Il regolamento riguarda le locazioni di alloggi a breve termine offerte tramite piattaforme, non hotel, ostelli e campeggi. In Italia però il CIN è obbligatorio anche per tutte le strutture ricettive, quindi conviene comunque averlo in ogni annuncio.

Cosa succede se il mio CIN è sbagliato?

L’autorità può chiedere di correggere i dati, sospendere il numero o, nei casi gravi, revocarlo, e può ordinare alla piattaforma di rimuovere l’annuncio. Anche la legge italiana prevede la rimozione immediata degli annunci senza CIN.

Provalo gratis

30 giorni senza vincoli e senza carta. La configurazione richiede pochi minuti e nei primi passi ti aiutiamo di persona.

Inizia gratis

Fonti

Normativa verificata l’ultima volta il 16 ottobre 2026.