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Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026: 21 o 26 %, il limite dei due appartamenti e la ritenuta di Airbnb

Sergej Sitki · fondatore di ReceptionGO e host
Pubblicato il 16 ottobre 2026 · 6 min di lettura

Articolo informativo, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il tuo caso verifica con il commercialista, il Comune o l’ufficio turismo della tua Regione.

Nel 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi è al 26 %, ridotta al 21 % per un solo immobile scelto in dichiarazione. Si applica sull’intero canone lordo e solo se destini a locazione breve non più di due appartamenti nell’anno: dal terzo l’attività si presume d’impresa. La ritenuta del 21 % dei portali è un acconto da scalare.

Incassi per unità, pronti per il commercialista. →

La cedolare secca è il motivo per cui in Italia tanti proprietari affittano per brevi periodi senza partita IVA. Ma negli ultimi tre anni le regole sono cambiate due volte: nel 2024 l’aliquota è salita al 26 % (con il 21 % su un solo immobile), nel 2026 il limite oltre il quale si diventa impresa è sceso da quattro a due appartamenti. Vediamo come funziona oggi, con esempi.

Quando si può usare la cedolare secca sugli affitti brevi

Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata ad aprile 2026, il regime delle locazioni brevi vale per contratti che:

• durano non più di 30 giorni (ogni contratto si conta da solo, anche se lo stesso ospite torna);
• riguardano immobili a uso abitativo, in categoria catastale da A/1 ad A/11 (esclusa A/10), e le loro pertinenze;
• sono conclusi da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa, da entrambe le parti;
• al massimo includono servizi accessori: biancheria, pulizia, Wi-Fi, utenze.

Rientrano anche la sublocazione, il comodatario che affitta a terzi e l’affitto di singole stanze. Restano fuori i contratti con colazione, somministrazione di cibo, auto a noleggio o guide: per il Fisco quella è attività d’impresa.

Le aliquote: 21 % su un immobile, 26 % sugli altri

Dal 1° gennaio 2024 (legge 213/2023) la cedolare sulle locazioni brevi è al 26 %. È ridotta al 21 % per i contratti relativi a una sola unità immobiliare per periodo d’imposta, che scegli tu in dichiarazione.

Il limite dei due appartamenti dal 2026

La legge di bilancio 2026 (legge 199/2025, art. 1, comma 17) ha ridotto il numero di appartamenti con cui si resta nel regime delle locazioni brevi: dal 2026 sono al massimo due per periodo d’imposta, contro i quattro fino al 2025. Oltre questa soglia l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, da chiunque sia esercitata: partita IVA, SCIA al SUAP, niente cedolare.

Contano gli appartamenti destinati a locazione breve anche per un solo giorno nell’anno. Gli appartamenti affittati con contratti ordinari (4+4, 3+2, transitori) non entrano nel conteggio. Cosa comporta il passaggio all’impresa è spiegato in affitti brevi: privato o impresa.

La base imponibile: tutto il canone lordo

La cedolare si calcola sull’intero importo pagato dall’ospite per l’alloggio, senza l’abbattimento del 5 % previsto nel regime ordinario e senza dedurre le commissioni del portale. Ci rientrano anche le pulizie finali e gli altri servizi accessori chiesti a forfait. Ne restano fuori:

• le spese pagate direttamente dall’ospite o riaddebitate sulla base di costi e consumi reali;
• il deposito cauzionale e le eventuali penali;
• l’imposta di soggiorno, che incassi per conto del Comune (vedi la guida alla tassa di soggiorno).

La ritenuta del 21 % dei portali

Quando un intermediario incassa il prezzo per tuo conto, come fa Airbnb, deve trattenere una ritenuta del 21 % sull’importo lordo e versarla allo Stato. Dal 2024 la ritenuta è sempre a titolo d’acconto: in dichiarazione calcoli l’imposta effettiva e scali quanto già trattenuto.

• Le banche, Stripe, PayPal e gli altri prestatori di servizi di pagamento non applicano la ritenuta: non sono intermediari del contratto.
• Se l’intermediario sa che sei titolare di partita IVA, non applica la ritenuta né trasmette i dati del contratto.
• Se l’immobile è cointestato ma il contratto lo firma uno solo, la ritenuta la scala solo lui; gli altri dichiarano la loro quota.

Due esempi

Un solo appartamento su Airbnb, 12.000 € lordi nell’anno. Airbnb trattiene il 21 %: 2.520 €. Con la cedolare al 21 % l’imposta dovuta è proprio 2.520 €: a saldo non paghi nulla.

Due appartamenti, 12.000 € e 8.000 € lordi, entrambi su Airbnb. Ritenute: 2.520 € + 1.680 € = 4.200 €. Scegli il 21 % sul primo (2.520 €) e il 26 % sul secondo (2.080 €): imposta totale 4.600 €. A saldo versi 400 €.

Se una parte delle prenotazioni arriva da canali senza ritenuta (prenotazioni dirette, Booking.com con pagamento all’ospite), su quella parte paghi l’intera imposta in dichiarazione, con acconti e saldo.

Come si sceglie e quando si paga

• L’opzione si esercita nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui incassi i canoni (730 o Redditi PF), contratto per contratto.
• Il reddito in cedolare non entra nell’IRPEF, ma conta per ISEE, detrazioni e familiari a carico.
• Saldo e acconti si versano con F24 alle scadenze delle imposte sui redditi.
• Nella dichiarazione indichi anche il CIN degli immobili: vedi la guida al CIN.

Cedolare o IRPEF ordinaria?

La cedolare conviene quasi sempre quando l’aliquota marginale IRPEF supera il 21 o il 26 %. Con redditi bassi o tante detrazioni da sfruttare, il regime ordinario può essere più leggero: il canone, ridotto del 5 %, si somma agli altri redditi. È un calcolo da fare con il commercialista, una volta l’anno, con i numeri veri per unità.