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Fattura elettronica, ricevute e corrispettivi per strutture ricettive e affitti brevi: cosa emettere e come

Elena Sitki · gestione della guest house GreenSLO e relazioni pubbliche di ReceptionGO
Pubblicato il 24 ottobre 2026 · 7 min di lettura

Articolo informativo, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il tuo caso verifica con il commercialista, il Comune o l’ufficio turismo della tua Regione.

Chi affitta da privato non emette fattura: rilascia, se richiesta, una ricevuta con il proprio codice fiscale, con marca da bollo da 2 € sopra 77,47 €. Chi ha partita IVA applica l’IVA al 10 % sull’alloggio e certifica ogni incasso con fattura elettronica allo SdI o con documento commerciale dal registratore telematico. La tassa di soggiorno va sempre fuori campo IVA.

Ogni pagamento diventa una fattura allo SdI, da sola. →

Fattura, ricevuta, scontrino, documento commerciale, autofattura: per un host la parola «fattura» porta con sé una lista di dubbi. La risposta dipende da una sola domanda: hai la partita IVA o no? Qui sotto le due strade, con i casi che capitano davvero.

Se affitti da privato: la ricevuta

Chi fa locazioni brevi senza partita IVA non emette fattura e non applica IVA. Se l’ospite chiede un documento, rilasci una ricevuta con:

• i tuoi dati e il tuo codice fiscale;
• nome dell’ospite, indirizzo dell’immobile, date del soggiorno;
• importo del canone ed eventuale tassa di soggiorno, su righe separate;
• marca da bollo da 2 € se l’importo supera 77,47 €.

Se la prenotazione è passata da un portale che ha incassato e trattenuto la ritenuta del 21 %, la certificazione dei compensi la ricevi dal portale: ti serve per la dichiarazione.

Se hai partita IVA: IVA al 10 % e SdI

Le prestazioni di alloggio di alberghi, B&B imprenditoriali, affittacamere, case vacanza e agriturismi hanno l’IVA al 10 %. Anche la colazione inclusa nel prezzo segue il 10 %. Gli incassi si certificano in due modi:

Le strutture ricettive possono emettere fattura per ogni soggiorno invece di usare il registratore: per chi lavora soprattutto online, con pagamenti a distanza, è spesso la soluzione più semplice.

In regime forfettario l’IVA non si applica in fattura e si indica la norma di esenzione; anche i forfettari, dal 2024, devono emettere fattura elettronica.

Cosa scrivere in fattura

• Pernottamento con IVA al 10 % (o regime forfettario).
• Tassa di soggiorno su una riga separata, fuori campo IVA (art. 15 del decreto IVA): la incassi per il Comune.
• Extra con la loro aliquota: colazione e alloggio al 10 %, servizi non ricettivi come il noleggio di biciclette o le esperienze di norma al 22 %.
• Caparra e acconti: fattura al momento dell’incasso, poi la fattura di saldo.

Ospiti stranieri

Per un privato straniero la fattura passa comunque dallo SdI: si usa il codice destinatario XXXXXXX e si indicano i dati identificativi esteri. All’ospite mandi la copia in PDF per email. Per un’azienda UE la fattura segue le regole dei servizi legati agli immobili: si applica l’IVA italiana, perché il soggiorno è in Italia.

Corrispettivi e POS dal 2026

Chi certifica con il registratore telematico deve, dal 1° gennaio 2026, abbinare ogni POS al registratore nell’area riservata del portale Fatture e Corrispettivi (legge di bilancio 2025 e provvedimento dell’Agenzia del 31 ottobre 2025), così che i pagamenti elettronici si confrontino con i corrispettivi. Se per ogni incasso emetti fattura elettronica, il registratore non ti serve.

Le fatture di Booking.com, Airbnb ed Expedia

Le commissioni dei portali arrivano da società estere. Le conseguenze sono diverse:

• Privato: paghi la commissione con IVA italiana già inclusa, non devi fare nulla.
• Partita IVA (ordinaria o forfettaria): ricevi la fattura senza IVA e devi integrarla con un documento allo SdI (di solito tipo TD17), versando l’IVA al 22 %. I forfettari la versano e non la detraggono.

Conservazione

Le fatture elettroniche si conservano per dieci anni. Il servizio di conservazione gratuito dell’Agenzia delle Entrate va attivato nel portale Fatture e Corrispettivi. Le ricevute dei privati e le ricevute Alloggiati Web vanno conservate a parte: vedi Alloggiati Web. Se stai valutando il passaggio alla partita IVA, leggi prima affitti brevi: privato o impresa.