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Affitti brevi da privato o in forma imprenditoriale: quando serve la partita IVA nel 2026

Sergej Sitki · fondatore di ReceptionGO e host
Pubblicato il 18 ottobre 2026 · 5 min di lettura

Articolo informativo, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il tuo caso verifica con il commercialista, il Comune o l’ufficio turismo della tua Regione.

Dal 2026 resti privato se destini a locazione breve al massimo due appartamenti nell’anno e offri solo servizi accessori come pulizia e biancheria. Dal terzo appartamento, o se offri colazione e altri servizi, l’attività si presume d’impresa: servono partita IVA, SCIA al SUAP e contributi INPS, e non si può più usare la cedolare secca.

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Fino al 2025 si poteva affittare per brevi periodi fino a quattro appartamenti restando privati. Dal 1° gennaio 2026 il limite è sceso a due. Per migliaia di host con tre o quattro case la domanda è diventata concreta: aprire la partita IVA, vendere, passare a contratti lunghi o cambiare formula? Vediamo le regole e i numeri.

La regola dei due appartamenti

La legge di bilancio 2026 ha modificato l’art. 1, comma 595, della legge 178/2020. Come spiega la guida dell’Agenzia delle Entrate di aprile 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo a chi destina a questa finalità non più di due appartamenti per periodo d’imposta. Negli altri casi l’attività, «da chiunque esercitata», si presume imprenditoriale.

• Il conteggio è per anno solare e per contribuente.
• Conta ogni appartamento usato per affitti brevi anche per un solo giorno.
• Due stanze della stessa casa sono un appartamento.
• Gli appartamenti affittati con contratti ordinari non contano.

Non solo il numero: i servizi

Si diventa impresa anche con un solo appartamento se si offrono servizi che vanno oltre l’alloggio. La guida dell’Agenzia è netta: colazione, somministrazione di cibo e bevande, auto a noleggio, guide turistiche o interpreti rendono l’attività commerciale, «anche se svolta in maniera occasionale». Restano compatibili con la locazione breve biancheria, pulizia, Wi-Fi e utenze.

Privato o impresa: il confronto

Cosa serve per diventare impresa

1. Partita IVA con il codice ATECO dell’attività ricettiva, e iscrizione al Registro delle imprese.
2. SCIA al SUAP del Comune in cui si trovano gli immobili. Senza SCIA, l’art. 13-ter prevede una sanzione da 2.000 a 10.000 euro.
3. Requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalle norme statali e regionali, oltre a rilevatori ed estintori (vedi la guida alla sicurezza).
4. Posizione INPS nella gestione commercianti.
5. Fatturazione elettronica o corrispettivi telematici per gli incassi: vedi fattura elettronica e ricevute.
6. Comunicare la partita IVA ai portali, così non trattengono la ritenuta del 21 %.

Quanto costa: un esempio con il forfettario

Tre appartamenti, 60.000 € di incassi lordi nell’anno, IVA compresa. Con il regime forfettario e i requisiti per l’aliquota agevolata:

• Ricavi senza IVA al 10 %: circa 54.500 €. Nel forfettario l’IVA si applica in fattura ma non si detrae quella sugli acquisti.
• Reddito imponibile: 40 % dei ricavi, circa 21.800 €.
• Imposta sostitutiva: 5 % per i primi cinque anni (poi 15 %), circa 1.090 €.
• Contributi INPS commercianti: calcolati sullo stesso reddito, con un minimo annuo; il forfettario consente una riduzione del 35 % su richiesta.

Con la cedolare, a parità di incassi, avresti pagato il 21 e il 26 % sull’intero lordo. Per chi ha margini bassi e costi alti, però, il regime ordinario con IVA detraibile può convenire di più. È un calcolo da fare con il commercialista sui numeri reali, unità per unità.

Le alternative all’impresa

• Restare a due appartamenti in affitto breve e passare gli altri a contratti medio-lunghi (transitori, studenti, lavoratori).
• B&B a gestione familiare, se abiti nell’immobile e la tua Regione lo consente: vedi come aprire un B&B.
• Affidare la gestione a un property manager: il limite resta tuo, ma la parte operativa no.
• Società, se gli immobili sono molti: valutazione da fare con un professionista.

Qualunque strada scegli, i doveri verso ospiti e Comune restano gli stessi: CIN, Alloggiati Web e tassa di soggiorno. La parte fiscale per chi resta privato è in cedolare secca 2026.