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Come aprire un B&B in Italia: requisiti regionali, SCIA, partita IVA o no, codici e primi ospiti
Elena Sitki · gestione della guest house GreenSLO e relazioni pubbliche di ReceptionGO
Pubblicato il 30 ottobre 2026 · 6 min di lettura
Articolo informativo, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il tuo caso verifica con il commercialista, il Comune o l’ufficio turismo della tua Regione.
Il B&B è una struttura ricettiva extralberghiera regolata dalle leggi regionali: di solito nella casa in cui risiedi, con poche camere e la colazione. Per aprirlo verifichi i requisiti della tua Regione, presenti la SCIA o la comunicazione al Comune, ottieni codice regionale e CIN, chiedi le credenziali di Alloggiati Web e ti registri per la tassa di soggiorno.
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Una stanza in più, la casa dei nonni in centro, il sogno di accogliere ospiti con la colazione fatta in casa: il B&B resta una delle formule più amate per iniziare nell’ospitalità. Ma «B&B» in Italia è una categoria precisa, definita dalla legge della tua Regione, e non coincide con l’affitto breve. Ecco come si apre, passo per passo.
B&B, affittacamere o casa vacanze?
| B&B | Affittacamere / guest house | Casa vacanze / locazione turistica | |
|---|---|---|---|
| Dove | Casa di residenza del titolare | Appartamenti anche non abitati dal titolare | Unità abitative intere |
| Dimensioni | Poche camere (di solito 3–6) | Fino al limite regionale di camere | Una o più unità |
| Colazione | Sì, tipica | Facoltativa | No (altrimenti diventa impresa) |
| Forma | Familiare o imprenditoriale, secondo la Regione | In genere imprenditoriale | Privata fino a 2 appartamenti, poi impresa |
| Avvio | SCIA o comunicazione al Comune | SCIA al SUAP | Comunicazione / codice regionale |
Se non vuoi offrire la colazione e affitti appartamenti interi, la formula più semplice è la locazione turistica: vedi affitti brevi: privato o impresa.
I requisiti: decide la Regione
Ogni Regione fissa, con legge e regolamento, i requisiti del B&B. I più comuni:
- residenza o domicilio del titolare nella casa;
- numero massimo di camere e di posti letto;
- superfici minime delle camere, finestre, servizi igienici (spesso uno ogni certo numero di ospiti);
- periodi di apertura o chiusura obbligatoria per la gestione non imprenditoriale;
- colazione servita dal titolare, con prodotti confezionati o preparati secondo le norme igieniche;
- agibilità e conformità degli impianti.
Controlla anche il regolamento condominiale: alcuni regolamenti contrattuali vietano destinazioni diverse dall’abitazione.
I passaggi per aprire
- Studia la legge regionale e il regolamento del tuo Comune.
- Verifica casa e condominio: agibilità, impianti, metrature, bagni.
- Scegli la forma: familiare senza partita IVA, dove ammessa, oppure impresa.
- Presenta la SCIA (o la comunicazione prevista) al SUAP del Comune, con planimetrie e dichiarazioni.
- Colazione: se prepari alimenti, notifica sanitaria e piano di autocontrollo HACCP.
- Codici: codice regionale, dove previsto, e CIN, con targa all’esterno.
- Questura: credenziali di Alloggiati Web.
- Statistiche: account sul portale regionale dei flussi.
- Tassa di soggiorno: registrazione presso il Comune (vedi la guida).
- Assicurazione di responsabilità civile verso gli ospiti.
Le tasse del B&B
- Gestione familiare non imprenditoriale: niente partita IVA, i compensi si dichiarano come redditi diversi nella dichiarazione dei redditi, con ricevute agli ospiti. Niente cedolare secca, perché c’è la colazione.
- Gestione imprenditoriale: partita IVA, IVA al 10 % su alloggio e colazione, fattura elettronica, INPS; spesso conviene il regime forfettario finché i ricavi restano sotto 85.000 €. Vedi fattura elettronica e ricevute.
Il primo giorno di apertura
- Targa con il CIN all’esterno, codici in tutti gli annunci.
- Rilevatori di gas e CO ed estintore: la guida.
- Prezzi esposti come chiede la Regione, regolamento della casa in più lingue.
- Check-in online pronto, così il primo ospite non detta il passaporto al telefono.
- Calendario collegato ai canali prima di aprire le vendite: channel manager.
Domande frequenti
Posso aprire un B&B senza partita IVA?
In molte Regioni sì, con la gestione familiare non imprenditoriale: abiti nella casa, hai poche camere e l’attività è saltuaria, spesso con un periodo di chiusura. I redditi si dichiarano come redditi diversi. Se superi i limiti regionali o l’attività è organizzata e continuativa, serve la partita IVA.
Quante camere può avere un B&B?
Dipende dalla Regione: di solito da tre a sei camere, con un tetto di posti letto. Oltre, la struttura diventa un affittacamere o una guest house, con requisiti diversi.
Devo abitare nel B&B?
Nella maggior parte delle Regioni il B&B si esercita nella casa di residenza o di domicilio del titolare. Se non ci abiti, la formula giusta è di solito l’affittacamere o la casa vacanze.
Per la colazione serve l’HACCP?
Se prepari o manipoli alimenti, la colazione rientra nelle norme sull’igiene alimentare: notifica sanitaria, autocontrollo e formazione dell’operatore. Se servi solo prodotti confezionati, gli obblighi si riducono; verifica con l’ASL e il Comune.
Con il B&B posso usare la cedolare secca?
No. La cedolare secca sulle locazioni brevi esclude i contratti con colazione e somministrazione di alimenti: un B&B non imprenditoriale dichiara i redditi in IRPEF come redditi diversi, uno imprenditoriale con le regole d’impresa.
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Inizia gratisFonti
- Unioncamere — Come aprire un B&B (scheda)
- D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter (CIN, SCIA, sicurezza)
- Regolamento (CE) n. 852/2004 sull’igiene dei prodotti alimentari
- Agenzia delle Entrate — Regime forfetario
Normativa verificata l’ultima volta il 16 ottobre 2026.