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Alojamento local em condomínio: autorização, oposição da assembleia, quota extra de 30 % e o acórdão do STJ

Sergej Sitki · fundador do ReceptionGO e anfitrião
Publicado a 21 de outubro de 2026 · 5 min de leitura

Artigo informativo, não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Para o seu caso, confirme junto da câmara municipal, da AT ou do seu contabilista certificado.

Desde o DL 76/2024, um apartamento em AL não precisa de autorização do condomínio, exceto se for hostel. A assembleia pode opor-se por deliberação fundamentada de mais de metade da permilagem, em caso de perturbação reiterada, e o presidente da câmara decide. Pode ainda cobrar uma quota adicional até 30 %.

Hóspedes informados das regras do prédio antes de chegarem — e sem tocar à campainha errada. →

A maior parte dos AL que fecham em prédios não fecha por causa da câmara nem das Finanças: fecha por causa de uma reunião de condomínio. O regime mudou três vezes em seis anos, e cada vizinho leu uma versão diferente. Aqui fica o estado atual e um plano para nunca chegar à votação.

Autorização: só para hostels

O Mais Habitação (2023) passou a exigir autorização do condomínio para AL em frações destinadas a habitação. O Decreto-Lei 76/2024 revogou essa exigência, mantendo-a apenas para a modalidade hostel. Para apartamentos, a regra é: regista, e o condomínio pode reagir depois.

O título constitutivo e o acórdão do STJ de 2022

Há uma camada que o DL 76/2024 não toca: o direito civil da propriedade horizontal. Em 2022, o Supremo Tribunal de Justiça uniformizou jurisprudência no sentido de que, se o título constitutivo indica que a fração se destina a habitação, nela não é permitido o alojamento local. Na prática:

• o registo no RNAL pode existir, mas um condómino pode pedir em tribunal que a atividade cesse;
• alterar o fim da fração no título exige, em regra, o acordo de todos os condóminos;
• antes de comprar para AL, peça o título constitutivo e veja o destino da fração.

Há decisões posteriores que afinam a interpretação conforme a redação concreta do título. Com uma fração «para habitação», fale com um advogado antes de investir.

A oposição da assembleia

Com uma fração já em AL, a assembleia pode, por deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem, opor-se à atividade com base em:

• prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio;
• atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

A deliberação vai para o presidente da câmara, que pode cancelar o registo ou convidar as partes a um acordo, com o apoio do provedor do alojamento local onde exista. A palavra-chave é comprovada: queixas por escrito, participações à polícia, registos de ruído. Um condomínio que vota por antipatia, sem provas, tem mais dificuldade. Mas um AL com festas todos os fins de semana dá-lhe as provas.

Quota adicional, obras e seguro

Os requisitos gerais do registo estão no guia como abrir um alojamento local.

Como nunca chegar à votação

Os conflitos com vizinhos têm quase sempre as mesmas quatro causas. Todas se resolvem antes da chegada do hóspede:

1. Hóspedes à porta errada. Tocam a todas as campainhas às duas da manhã. Solução: instruções com fotos e um código de porta que funciona — veja check-in autónomo.
2. Malas e esperas na escada. Check-in sem horário fixo e sem espera pela chave.
3. Ruído. Regras curtas aceites no check-in online (silêncio a partir das 22h, sem festas), lembrete na véspera e limite real de hóspedes.
4. Lixo. Instruções de separação em quatro línguas, com o dia de recolha.

Dar ao condomínio uma razão para gostar do AL

• Partilhe o seu contacto e responda depressa: uma queixa resolvida em dez minutos vale mais do que qualquer ata.
• Pague a quota adicional sem discutir, se for razoável.
• Assuma reparações de desgaste que o AL causa (pintura da escada, porta de entrada).
• Mostre que sabe quem está no apartamento: hóspedes identificados e comunicados no SIBA são um argumento forte numa assembleia.

O número de registo do AL também passou a ser verificado pelas plataformas — veja regulamento europeu do arrendamento de curta duração.