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Como abrir um alojamento local em 2026: registo no RNAL, requisitos, seguro e áreas de contenção

Sergej Sitki · fundador do ReceptionGO e anfitrião
Publicado a 16 de outubro de 2026 · 6 min de leitura

Artigo informativo, não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Para o seu caso, confirme junto da câmara municipal, da AT ou do seu contabilista certificado.

Para abrir um alojamento local é preciso abrir atividade nas Finanças, ter seguro de responsabilidade civil (mínimo 75.000 €) e submeter uma comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico. A câmara tem 60 dias para se opor (90 em área de contenção). Desde o DL 76/2024 o registo deixou de caducar ao fim de cinco anos e voltou a ser transmissível.

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Entre 2023 e 2024, o alojamento local passou por duas reformas em sentidos opostos: o Mais Habitação travou novos registos e criou uma contribuição extraordinária; o Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, desfez quase tudo e passou o poder para os municípios. Muita informação online ainda descreve as regras de 2023. Este guia segue o regime atual e o guia técnico do Turismo de Portugal de janeiro de 2025.

O que mudou com o Decreto-Lei 76/2024

Escolher a modalidade

• Moradia — um edifício autónomo de carácter unifamiliar.
• Apartamento — uma fração autónoma de um edifício.
• Estabelecimento de hospedagem — unidades de alojamento constituídas por quartos; o hostel é uma subespécie, com dormitórios.
• Quartos — exploração na residência do titular, até três quartos.

A modalidade conta para os impostos: no IRS, apartamentos e moradias têm um coeficiente diferente dos estabelecimentos de hospedagem (detalhes em IRS do alojamento local).

Capacidade: no máximo 9 quartos e 27 utentes por estabelecimento, exceto hostels (sem limite) e a modalidade quartos (até três). Em apartamentos e moradias admite-se ainda acolher mais duas pessoas na sala, nos termos do regime.

Antes da comunicação prévia

1. Confirme a zona. Veja se o imóvel fica numa área de contenção ou de crescimento sustentável do seu município. Em Lisboa e no Porto, há freguesias onde novos registos estão praticamente fechados.
2. Confirme a utilização do imóvel na licença de utilização e no título constitutivo da propriedade horizontal.
3. Abra atividade nas Finanças (categoria B) com o CAE de alojamento adequado. O contabilista ajuda a escolher entre regime simplificado e contabilidade organizada.
4. Contrate o seguro de responsabilidade civil, com capital mínimo de 75.000 € por sinistro. Num prédio em propriedade horizontal, precisa também de seguro que cubra danos por incêndio com origem no alojamento.

A comunicação prévia e os prazos da câmara

O registo faz-se por mera comunicação prévia com prazo, no Balcão Único Eletrónico (ePortugal), dirigida à câmara municipal. Recebe o número de registo, mas a câmara pode opor-se:

• 60 dias após a submissão, em regra;
• 90 dias em áreas de contenção.

Sem oposição nesse prazo, pode começar. A câmara pode ainda fazer uma vistoria. Os fundamentos de oposição incluem documentação incorreta, falta de requisitos e violação das restrições da área de contenção.

Requisitos dentro do alojamento

Dica prática: o livro de informações em quatro línguas é das exigências mais esquecidas e das mais fáceis de cumprir com um guia digital enviado ao hóspede antes da chegada.

Áreas de contenção e crescimento sustentável

Desde 2024, cada município pode, por regulamento, criar áreas de contenção (onde há sobrecarga de AL e novos registos podem ser recusados ou limitados) e áreas de crescimento sustentável (com monitorização especial). Em contenção, o município pode ainda limitar a transmissão dos registos novos.

Lisboa alterou o regulamento municipal em 2025, com contenção absoluta nas freguesias de maior rácio de AL e contenção relativa noutras, onde cada novo registo depende de autorização expressa. O Porto mantém o centro histórico fechado a novos registos e cancelou em 2026 centenas de registos sem documentação. Antes de comprar ou fazer obras, peça à câmara a situação da freguesia e não confie num mapa de 2023. As regras de cada área, freguesia por freguesia, estão em áreas de contenção do AL.

Quando o registo pode ser cancelado

• Seguro em falta ou caducado. A validade do seguro passou a aparecer no RNAL. A cessação do seguro tem de ser comunicada em 10 dias com a nova apólice, e a câmara pode pedir prova em 3 dias.
• Falta de requisitos detetada em vistoria.
• Oposição do condomínio seguida de decisão do presidente da câmara — veja alojamento local em condomínio.
• Inatividade: várias câmaras têm cancelado registos sem atividade.

Depois do registo: as obrigações de todos os dias

1. Boletins SIBA para cada hóspede estrangeiro, em três dias úteis — o guia completo está em SIBA e boletim de alojamento.
2. Taxa turística onde o município a cobre: taxa turística no alojamento local.
3. Faturas com ATCUD e QR para cada estadia: faturação no alojamento local.
4. IVA sobre as comissões da Booking e do Airbnb, mesmo se estiver isento: IVA da comissão da Booking.
5. Inquéritos do INE sobre dormidas, quando for contactado.
6. Número de registo nos anúncios, agora também verificado pelas plataformas: regulamento europeu do arrendamento de curta duração.