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IRS do alojamento local em 2026: regime simplificado, coeficientes 0,35 / 0,50 / 0,15, IVA e Segurança Social

Sergej Sitki · fundador do ReceptionGO e anfitrião
Publicado a 16 de outubro de 2026 · 6 min de leitura

Artigo informativo, não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Para o seu caso, confirme junto da câmara municipal, da AT ou do seu contabilista certificado.

O alojamento local é tributado na categoria B do IRS. No regime simplificado, só uma parte da receita é tributada: 35 % em apartamentos e moradias, 50 % se ficarem em área de contenção e 15 % em estabelecimentos de hospedagem (quartos). Sobre esse valor aplicam-se as taxas normais do IRS, somado aos outros rendimentos.

Faturas certificadas e exportação mensal para o contabilista, sem copiar reservas. →

«Quanto vou pagar de IRS?» é a primeira pergunta de quem abre um alojamento local. A resposta depende de três coisas: a modalidade do AL, a zona onde fica e os seus outros rendimentos. Vamos por partes, com números.

Categoria B e os dois regimes

O AL é rendimento empresarial (categoria B). Há dois caminhos:

• Regime simplificado — para receitas até 200.000 € por ano. Não declara despesas: a lei aplica um coeficiente à receita e tributa só essa parte.
• Contabilidade organizada — obrigatória acima do limite, opcional abaixo. Tributa o lucro real (receita menos custos), com contabilista certificado.

A maioria dos pequenos alojamentos começa no simplificado. Muda-se para a contabilidade organizada quando os custos reais são altos: imóvel arrendado para subarrendar, comissões elevadas, empregados, obras grandes.

Os coeficientes: 0,35, 0,50 e 0,15

O valor tributável junta-se aos seus outros rendimentos (salário, pensão) e paga as taxas progressivas do IRS. Quem tem um salário médio e 7.000 € tributáveis do AL paga sobre esses 7.000 € a sua taxa marginal — com os escalões de 2026, muitas vezes entre 21 % e 35 %.

O coeficiente de 0,50 foi criado em 2023 e mantém-se: está no Código do IRS (artigo 31.º, n.º 1, alínea h), que o Decreto-Lei 76/2024 não alterou. Saber se o imóvel fica em contenção é, portanto, uma questão de impostos, não só de licença — veja como abrir um alojamento local.

A regra dos 15 %

O artigo 31.º, n.º 13, condiciona parte da dedução presumida a despesas efetivas: se 15 % da receita bruta for superior à soma de certas despesas justificadas, a diferença soma-se ao rendimento tributável. Contam, entre outras:

• contribuições obrigatórias para a Segurança Social;
• encargos com pessoal;
• rendas do imóvel afeto à atividade;
• 4 % do valor patrimonial tributário dos imóveis de AL (em vez de 1,5 %);
• outras despesas com faturas comunicadas no e-Fatura com o seu NIF profissional.

Na prática, um apartamento com VPT relevante e despesas faturadas com o NIF certo raramente sofre acréscimo. Peça sempre fatura com NIF à limpeza, lavandaria, manutenção e ao fornecedor de software. Confirme com o contabilista se a regra se aplica ao seu coeficiente.

Exemplo completo

Ana tem um apartamento em Setúbal (fora de contenção), receita de 24.000 € por ano, 9.000 € de salário tributável e regime simplificado:

1. Receita do AL: 24.000 € (sem a taxa turística, que não é receita sua).
2. Parte tributável: 24.000 × 0,35 = 8.400 €.
3. Regra dos 15 %: 3.600 € de despesas exigidas. Com 4 % de um VPT de 90.000 € (3.600 €), está coberta.
4. Os 8.400 € juntam-se ao salário e pagam IRS à taxa marginal dela.

A mesma receita em quartos (0,15) daria 3.600 € tributáveis; em contenção (0,50), 12.000 €.

IVA: 6 % ou isenção

• Isenção do artigo 53.º — volume de negócios anual até 15.000 € (valor em vigor desde 2025). Ultrapassar em mais de 25 % durante o ano tira-o do regime de imediato.
• Regime normal — o alojamento leva IVA à taxa reduzida de 6 % (no continente). Pode deduzir o IVA das despesas.

Um ponto que apanha quase todos: mesmo isento, tem de autoliquidar o IVA das comissões da Booking e do Airbnb, que faturam a partir de outro país da UE. Explicamos em IVA da comissão da Booking e do Airbnb.

A taxa turística municipal não é receita sua nem leva IVA: deve aparecer na fatura como linha separada não sujeita. Detalhes em faturação no alojamento local.

Segurança Social

Depende da modalidade. Quem tem como único rendimento da categoria B um AL em moradia ou apartamento está excluído do regime dos trabalhadores independentes (artigo 139.º do Código Contributivo, desde 2019). Quem explora hostel, outro estabelecimento de hospedagem ou quartos está abrangido: o primeiro enquadramento só produz efeitos ao fim de 12 meses, e quem acumula com trabalho por conta de outrem pode ficar isento, dentro de certos limites. Contas, taxas e exemplos em Segurança Social no alojamento local.

O que deixou de existir

• CEAL — a contribuição extraordinária sobre o alojamento local foi revogada pelo DL 76/2024.
• Coeficiente de vetustez agravado no IMI para imóveis em AL — também revogado.

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