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Contabilidade organizada ou regime simplificado no alojamento local: quando compensa mudar, com exemplos
Elena Sitki · operação da casa de hóspedes GreenSLO e relações públicas do ReceptionGO
Publicado a 24 de outubro de 2026 · 4 min de leitura
No regime simplificado, o IRS incide sobre 35 % da receita de um apartamento (sem contar despesas). Na contabilidade organizada, incide sobre o lucro real. Compensa mudar quando as despesas reais — incluindo depreciações e contabilista — passam de cerca de 65 % da receita. A opção faz-se até ao fim de março do ano em que quer mudar.
Todo o anfitrião de alojamento local começa no regime simplificado e quase todos lá ficam — às vezes por boas razões, às vezes por nunca terem feito a conta. A pergunta é simples: o que lhe custa mais, pagar imposto sobre 35 % da receita, ou ter um contabilista e pagar sobre o lucro real?
As duas formas de calcular o rendimento
| Regime simplificado | Contabilidade organizada | |
|---|---|---|
| Quem pode | Até 200.000 € de rendimentos da categoria B no ano anterior | Qualquer um, por opção; obrigatório acima dos limites |
| Rendimento tributável | Receita × coeficiente (0,35 apartamentos e moradias; 0,50 em área de contenção; 0,15 hospedagem) | Receita − gastos reais, incluindo depreciações |
| Despesas | Não se deduzem diretamente (o coeficiente já as presume) | Deduzem-se, com fatura |
| Contabilista certificado | Não é obrigatório | Obrigatório |
| Prejuízos | Não existem | Podem ser reportados para anos seguintes |
As regras do simplificado — coeficientes, a regra dos 15 % e o que conta como área de contenção — estão em IRS do alojamento local.
A regra dos 65 %
Num apartamento no regime simplificado, o fisco tributa 35 % da receita — ou seja, presume que 65 % são despesas. Por isso:
- Despesas reais abaixo de 65 % da receita → o simplificado é mais barato.
- Despesas reais acima de 65 % → a contabilidade organizada tende a compensar.
«Despesas reais» inclui o custo do contabilista e as depreciações. Em quartos e hospedagem, com coeficiente de 0,15, a fasquia sobe para 85 % — raramente compensa mudar.
Dois exemplos
| A: apartamento próprio, pago | B: apartamento arrendado para subexplorar | |
|---|---|---|
| Receita anual (sem IVA) | 30.000 € | 30.000 € |
| Comissões das plataformas | 4.500 € | 4.500 € |
| Limpeza e lavandaria | 5.000 € | 5.000 € |
| Condomínio, IMI, seguro, consumos, internet | 3.500 € | 3.000 € |
| Renda paga ao senhorio | — | 9.600 € |
| Depreciações (mobília, equipamento, edifício) | 3.000 € | 1.000 € |
| Contabilista | 1.500 € | 1.500 € |
| Total de despesas | 17.500 € (58 %) | 24.600 € (82 %) |
| Tributável — simplificado (× 0,35) | 10.500 € | 10.500 € |
| Tributável — contabilidade organizada | 12.500 € | 5.400 € |
| Melhor opção | Simplificado | Contabilidade organizada |
Números ilustrativos. O padrão repete-se: quem explora um imóvel próprio e sem empréstimo fica quase sempre melhor no simplificado; quem paga renda, juros ou tem custos de gestão elevados tende a ganhar com a contabilidade organizada.
O que pesa além do IRS
- Contabilista certificado — custo fixo mensal, que entra na conta.
- Depreciações — o edifício deprecia-se sem o valor do terreno; mobília e equipamento em menos anos. Ajudam enquanto duram.
- Mais-valias — afetar o imóvel à atividade e retirá-lo depois (ou vendê-lo) tem regras próprias de mais-valias. É aqui que as decisões apressadas saem caras.
- Segurança Social — a base de incidência também depende do regime; peça ao contabilista o efeito total, não só o do IRS (e veja se a sua modalidade está sequer abrangida: Segurança Social no AL).
- Organização — todas as despesas com fatura em nome do NIF, todas as receitas faturadas a tempo. Veja faturação no alojamento local.
Como e quando mudar
- Início de atividade — escolhe logo na declaração.
- Atividade em curso — declaração de alterações no Portal das Finanças até ao fim de março; produz efeitos no próprio ano.
- Voltar atrás — nova declaração de alterações, com o mesmo prazo de março.
- Mudança obrigatória — acima de 200.000 € em dois anos seguidos, ou mais de 25 % acima num só ano.
E o IVA? É uma decisão separada: pode estar no simplificado de IRS e no regime normal de IVA, ou isento pelo artigo 53.º. O efeito das comissões da Booking e do Airbnb está em IVA da comissão da Booking e do Airbnb.
Perguntas frequentes
Até quando posso mudar para contabilidade organizada?
Na declaração de início de atividade ou, depois, com declaração de alterações até ao fim de março do ano em que quer mudar. A opção produz efeitos nesse mesmo ano e mantém-se até entregar nova declaração de alterações.
Sou obrigado a ter contabilidade organizada?
Só se ultrapassar 200.000 € de rendimentos da categoria B em dois anos seguidos, ou num único ano em mais de 25 % (acima de 250.000 €). Nesse caso, passa à contabilidade organizada no ano seguinte.
Na contabilidade organizada posso deduzir o apartamento?
O imóvel afeto à atividade é depreciado ao longo dos anos — sem a parte do terreno —, e a depreciação é um gasto. Mas afetar o imóvel à atividade tem consequências em mais-valias quando o vender ou o retirar da atividade. Peça uma simulação ao contabilista antes de decidir.
Posso optar pela categoria F em vez disso?
Em moradias e apartamentos, sim: o artigo 28.º, n.º 14, do CIRS permite optar, ano a ano, pela tributação como rendimentos prediais. Só em casos específicos compensa — compare as três hipóteses com o contabilista.
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Começar grátisFontes
- Código do IRS, artigo 28.º (regime simplificado, limite de 200.000 € e opção) — Portal das Finanças
- Código do IRS, artigo 31.º (coeficientes do regime simplificado) — Portal das Finanças
- OCC — IRS, regime simplificado e alojamento local
Legislação verificada pela última vez a 16 de outubro de 2026.