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Áreas de contenção do alojamento local em 2026: Lisboa, Porto e o que os outros concelhos podem fazer até ao fim do ano

Sergej Sitki · fundador do ReceptionGO e anfitrião
Publicado a 31 de outubro de 2026 · 6 min de leitura

Artigo informativo, não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Para o seu caso, confirme junto da câmara municipal, da AT ou do seu contabilista certificado.

Em Lisboa, há contenção absoluta onde o AL chega a 10 % das casas (Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António) e relativa entre 5 % e 10 % (São Vicente, Arroios, Estrela), além de 33 bairros. No Porto, cinco freguesias do centro histórico estão em contenção. Em contenção, só entram exceções — e o IRS usa o coeficiente de 0,50.

Num AL em contenção, cada hóspede vale mais — não perca nenhum por falta de resposta. →

Desde o DL 76/2024, não é o Governo que decide onde pode haver alojamento local: são as câmaras. Cada uma pode aprovar um regulamento com áreas de contenção, onde novos registos ficam fechados ou dependem de autorização, e áreas de crescimento sustentável, monitorizadas. Lisboa e Porto já o fizeram; os concelhos com mais de mil registos têm até ao fim de 2026 para decidir. Para quem tem ou quer ter um AL, isto pesa em três decisões: comprar, vender e quanto IRS pagar.

O quadro nacional

• Área de contenção: sobrecarga de AL; novos registos só nas exceções do regulamento. A câmara tem 90 dias para se opor ao registo (60 fora de contenção).
• Área de crescimento sustentável: abertura condicionada, com limites e monitorização; pode passar a contenção se os rácios subirem.
• Restrição que se repete nos regulamentos: o imóvel não pode ter tido arrendamento para habitação nos anos anteriores ao pedido (dois anos na regra geral; Lagoa propõe cinco em contenção).
• DL 151/2026 (30 de julho de 2026): os municípios que passaram os mil registos até 31 de dezembro de 2025 e ainda não deliberaram têm até ao fim de 2026 para o fazer, e podem suspender novos registos até 31 de dezembro de 2026. As suspensões não são retroativas.

Lisboa: o novo RMAL e a reclassificação de 2026

O novo Regulamento Municipal do Alojamento Local foi aprovado pela Assembleia Municipal a 2 de dezembro de 2025 (Aviso n.º 29926-A/2025/2) e trocou o modelo antigo por dois níveis, medidos pelo rácio entre registos de AL e fogos de habitação:

O rácio mede-se em três escalas: concelho, freguesia e bairro. Um bairro pode estar em contenção dentro de uma freguesia que não está — em abril de 2026, 22 bairros estavam em contenção absoluta e 11 em relativa. Se o rácio do concelho chegar a 10 %, a contenção absoluta aplica-se a toda a cidade.

A reclassificação de abril seguiu-se ao cancelamento de 6.765 registos sem prova do seguro de responsabilidade civil obrigatório. Arroios, Estrela e São Vicente desceram de absoluta para relativa. Em outubro de 2026, Lisboa tinha 11.704 AL ativos, menos 37 % do que em 2025, segundo a associação Vizinhos em Lisboa — e só 332 novos registos desde 2023.

Exceções e regras novas em Lisboa:

1. Quartos em contenção relativa: na habitação própria e permanente do titular há pelo menos três anos, só em T2 ou maior; contam para o rácio.
2. Obras de reabilitação e outros critérios de exceção, sempre com decisão da câmara.
3. Nenhuma exceção para imóveis arrendados para habitação nos últimos dois anos ou comprados em hasta pública da câmara depois da entrada em vigor.
4. Transmissão: em moradia e apartamento, o registo deixa de acompanhar a venda, salvo sucessão, transmissão gratuita entre cônjuges, ascendentes ou descendentes, e partilha por divórcio ou fim de união de facto.
5. Mais limites a comércio, serviços e restauração dentro das unidades de AL.

Porto: cinco freguesias fechadas

O Porto aplica o Regulamento para o Crescimento Sustentável do AL de 2023, reposto em dezembro de 2024 (Regulamento n.º 1462/2024) até entrar em vigor um novo — cuja versão final a câmara apresentou em dezembro de 2025. O rácio de pressão compara os AL com os imóveis com contador de água disponíveis para habitação.

Em contenção, novos registos só excecionalmente — imóveis devolutos há mais de três anos ou reabilitados com subida de dois níveis de conservação, por exemplo —, com vistoria municipal obrigatória e decisão em 60 dias. A modalidade de quartos na habitação do titular continua possível. A morada pesquisa-se no mapa interativo da câmara.

E o IRS?

Um apartamento ou moradia em área de contenção é tributado no regime simplificado com o coeficiente de 0,50, em vez de 0,35 (artigo 31.º, n.º 1, alínea h, do CIRS). Com 20.000 € de receita, são 10.000 € tributáveis em vez de 7.000 €. Uma freguesia que entra ou sai de contenção muda, por isso, o imposto de quem já lá está — mesmo sem mexer no registo. As contas completas estão em IRS do alojamento local.

Antes de comprar para AL

1. Verifique a morada exata no mapa municipal — freguesia e bairro.
2. Peça à câmara informação prévia sobre a viabilidade do registo para aquela fração.
3. Confirme se o imóvel teve contrato de arrendamento habitacional nos últimos anos.
4. Se comprar com um AL já registado, confirme se o registo se transmite com a venda (em Lisboa, em regra, já não).
5. Leia o título constitutivo e o regulamento do condomínio — a outra porta que pode fechar-se, explicada em alojamento local em condomínio.

Fora de Lisboa e do Porto, o mapa está a mexer: o Funchal fechou a Sé a novos registos e Lagoa prepara áreas de contenção — veja alojamento local na Madeira e no Algarve.