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Preço por noite no alojamento local: custo real, IVA, comissões e o preço mínimo abaixo do qual perde dinheiro

Sergej Sitki · fundador do ReceptionGO e anfitrião
Publicado a 22 de outubro de 2026 · 4 min de leitura

O preço mínimo por noite é o custo por noite ocupada (custos fixos do mês a dividir pelas noites vendidas, mais limpeza e roupa a dividir pela estadia média) a dividir pelo que lhe sobra de cada euro depois de IVA e comissão. Com IVA de 6 % e comissão de 15 %, sobram cerca de 79 cêntimos por euro.

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A maioria dos preços em alojamento local nasce a olhar para o vizinho do Airbnb. É um ponto de partida, mas não diz se a noite lhe dá lucro. O vizinho pode ter o apartamento pago, outra estadia média, outro regime de IVA. Este guia faz a conta do seu lado.

Passo 1: o custo por noite ocupada

Separe os custos em duas caixas:

• Fixos por mês — condomínio, IMI, seguro, internet, eletricidade, água e gás, software, contabilista, reposição de mobília e equipamento.
• Por estadia — limpeza, lavandaria, consumíveis (café, papel, sabonete).

Os números são ilustrativos — substitua pelos seus. O que importa é a estrutura: a estadia média pesa muito. Com estadias de uma noite, os mesmos 60 € de limpeza custam 60 € por noite; com estadias de cinco, custam 12 €. É por isso que as estadias longas aguentam descontos grandes.

Passo 2: quanto lhe sobra de cada euro

Do preço que o hóspede paga saem o IVA e a comissão. O alojamento paga IVA à taxa reduzida de 6 % no continente, e a comissão da plataforma calcula-se, em regra, sobre o valor da reserva.

A autoliquidação de IVA sobre as comissões da Booking e do Airbnb apanha muitos anfitriões isentos de surpresa — está explicada em IVA da comissão da Booking e do Airbnb.

Passo 3: o preço mínimo

Preço mínimo = custo por noite ocupada ÷ o que fica de cada euro.

No exemplo, regime normal na Booking: 41 € ÷ 0,79 ≈ 52 €. Abaixo disto, cada noite vendida custa-lhe dinheiro — antes de IRS e sem pagar o seu tempo. Em reserva direta, o mesmo mínimo desce para cerca de 45 €. A diferença é o argumento para as reservas diretas.

O preço mínimo não é o preço de venda. É o chão para as noites de janeiro e para os buracos de última hora. O preço de venda vem do mercado, por época.

Passo 4: épocas, dias e eventos

1. Três épocas — alta, média, baixa — com o calendário real da sua cidade.
2. Fins de semana — sexta e sábado acima da semana nas cidades; ao contrário em zonas de negócios.
3. Eventos — festas populares, congressos, concertos, Fórmula 1, feriados. Feche-os cedo, com estadia mínima mais longa.
4. Última hora — a três ou quatro dias, baixe até perto do mínimo em vez de deixar a noite vazia.
5. Buracos de uma noite entre reservas — aceite uma noite sem estadia mínima, com taxa de limpeza.

Mudar preços em todos os canais de uma vez

Um calendário de preços só funciona se chegar igual à Booking, ao Airbnb e ao seu site. Fazer isto à mão em três extranets é como nascem os erros de preço e o overbooking. Veja channel manager para alojamento local.