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Einkommensteuer, Pauschalierung und SVS bei Ferienwohnung und Privatzimmer

Elena Sitki · Betrieb im Gästehaus GreenSLO und Öffentlichkeitsarbeit für ReceptionGO
Veröffentlicht am 4. November 2026 · 3 Min. Lesezeit

Informativer Artikel, keine Rechts- oder Steuerberatung. Sätze, Fristen und Verfahren hängen am Bundesland und an der Gemeinde. Prüfen Sie die aktuelle Fassung im Rechtsinformationssystem, bei Ihrer Gemeinde, Ihrem Tourismusverband oder Ihrer Steuerberatung.

Einkünfte aus der Ferienwohnung sind einkommensteuerpflichtig. Bleibt es Privatzimmer ohne Gewerbe, sind es in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit den tatsächlichen Werbungskosten. Ein Gewerbebetrieb hat betriebliche Einkünfte, die SVS kann dazukommen. Die Kleinunternehmerregelung befreit nicht von der Einkommensteuer.

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Im Februar liegt die Auszahlung von Airbnb neben der Frage, in welches Formular sie wandert. Die Antwort hängt nicht am Logo der Plattform, sondern daran, ob Sie ein Gewerbe betreiben oder eine Wohnung im privaten Bereich vermieten.

Arbeitstisch von oben, Taschenrechner, Stift, Belege ohne lesbaren Druck, Laptopkante und Kaffee

Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb

Die Broschüre des Finanzministeriums zur Vermietung über Online-Plattformen stellt klar: Einkünfte aus der Vermietung sind zu erklären, auch wenn die Vermietung kurz und touristisch ist. Sind Sie noch im Rahmen der Privatzimmervermietung, ohne Gewerbe, ist der typische Topf die Vermietung und Verpachtung. Werbungskosten kürzen die Einnahme. Wird die Tätigkeit ein Betrieb, weil Umfang, Personal oder Leistungen die Gewerbeordnung erreichen, sind es Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Dann gelten betriebliche Regeln, einschließlich der Frage, ob eine Pauschalierung für Ihren Betrieb vorgesehen ist. Übernehmen Sie keinen Prozentsatz aus einem deutschen Ratgeber. Die österreichische Pauschalierung steht in der jeweiligen Verordnung, und sie passt nicht auf jeden Vermieter.

Die Kleinunternehmergrenze befreit von der Umsatzsteuer, nicht von der Einkommensteuer.

Was die Einnahme kürzt

Provisionen der Plattformen und Gebühren des Zahlungsdienstes.
Anteilige Zinsen und die Absetzung für Abnutzung des Gebäudes, nicht des Grundstücks.
Wäsche, Reinigung, Verbrauch, Versicherungen, Mitgliedsbeitrag des Tourismusverbands.
Instandhaltung, soweit sie nicht Herstellung ist. Eine neue Küche ist schnell mehr als ein Abzug im Jahr der Rechnung.

Die Ortstaxe lassen Sie aus dem Erlös draußen, wenn sie durchläuft. Die Umsatzsteuer, die Sie als Regelversteuerer schulden, ist keine Einkommensteuer. Beide Erklärungen sind fällig, auch wenn Sie unter 55.000 Euro bleiben und keine Umsatzsteuer ausweisen.

Die Meldung der Plattform ist nicht Ihre ErklärungDass Booking die Umsätze nach DAC7 weiterschickt, entbindet Sie nicht. Es macht eine vergessene Wohnung nur sichtbarer. Gleichen Sie die Jahreszahl der Plattform mit Ihrer Aufstellung ab, bevor Sie senden. Den Inhalt der Meldung beschreiben wir unter DAC7.

Häufige Fragen

Muss ich die Einkünfte erklären, wenn ich unter der Kleinunternehmergrenze liege?

Ja. Die Grenze von 55.000 Euro betrifft die Umsatzsteuer. Die Einkommensteuer kennt diese Befreiung nicht. Das Finanzministerium sagt in seiner Broschüre zur Vermietung über Plattformen ausdrücklich, dass die Einkünfte zu erklären sind, auch bei kurzer touristischer Vermietung.

Kann ich die Kosten pauschal ansetzen?

Nur wenn für Ihre Einkunftsart eine Pauschalierung vorgesehen ist. Für die reine Vermietung und Verpachtung setzen Sie in der Regel die tatsächlichen Werbungskosten an: Zinsen, AfA des Gebäudes, Instandhaltung, Provisionen, Versicherungen, anteilige Betriebskosten. Eine pauschale Betriebsausgabe des Gastgewerbes dürfen Sie nicht auf ein Privatzimmer übertragen, nur weil sie in einem Forum steht. Die Verordnung und Ihre Steuerberatung entscheiden.

Wann kommt die SVS?

Wenn die Tätigkeit ein Gewerbebetrieb ist und die Grenzen der Sozialversicherung der Selbständigen erreicht sind. Die häusliche Privatzimmervermietung ist gerade kein Gewerbe. Sobald Personal, elf Betten oder ein eigener Betrieb dazukommen, holen Sie die Auskunft bei der SVS ein, nicht erst mit dem Bescheid.

Zählt die Ortstaxe als Einnahme?

Nein, soweit Sie sie als durchlaufenden Posten für die Gemeinde einheben und getrennt ausweisen. Buchen Sie sie nicht in den Umsatz, den Sie als Einkunft erklären. Sonst versteuern Sie Geld, das Ihnen nicht gehört.

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Quellen

Zuletzt geprüft am 22. Oktober 2026.