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Kurzzeitvermietung in der Stadt Salzburg und im Land: Bewilligung und Nächtigungsabgabe
Elena Sitki · Betrieb im Gästehaus GreenSLO und Öffentlichkeitsarbeit für ReceptionGO
Veröffentlicht am 1. November 2026 · 4 Min. Lesezeit
Informativer Artikel, keine Rechts- oder Steuerberatung. Sätze, Fristen und Verfahren hängen am Bundesland und an der Gemeinde. Prüfen Sie die aktuelle Fassung im Rechtsinformationssystem, bei Ihrer Gemeinde, Ihrem Tourismusverband oder Ihrer Steuerberatung.
Im Land Salzburg ist die touristische Nutzung einer Wohnung eine Zweckentfremdung und braucht eine Bewilligung, soweit keine Ausnahme greift, etwa die Privatzimmervermietung im eigenen Haus. Die Nächtigungsabgabe setzt der Tourismusverband fest, in der Stadt die Bürgermeisterin. Die Zweitwohnsitzabgabe ist eine dritte Zahlung auf das Innehaben.
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Salzburg ist zwei Märkte unter einem Namen. Die Stadt lebt von Festspielen, Advent und Städtetourismus. Das Land lebt von Schnee und Seen, von Pinzgau, Pongau, Lungau und Flachgau. Die Nächtigungsabgabe heißt gleich, der Bescheid kommt von einer anderen Stelle, und die Wohnung selbst kann schon an der Raumordnung scheitern.
Wann die Wohnung eine Bewilligung braucht
Das Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 behandelt die Verwendung einer bestehenden Wohnung für die touristische Beherbergung als Zweckentfremdung. Dafür ist eine baubehördliche Bewilligung vorgesehen, befristet und an Voraussetzungen geknüpft, unter anderem daran, dass keine Wohnbauförderung in der Wohnung steckt und dass sie sich nicht ohne Weiteres als Hauptwohnsitz eignet oder dafür keine erhebliche Nachfrage besteht. Ausgenommen ist die Privatzimmervermietung in engen Grenzen: Gäste im Haus des eigenen Hauptwohnsitzes, im Rahmen der bundesrechtlichen Zehn-Betten-Regel. Auch Wohnungen, die schon vor dem Inkrafttreten der Bestimmung rechtmäßig touristisch genutzt wurden, können ausgenommen sein. Den genauen Wortlaut und die Strafrahmen lesen Sie in der geltenden Fassung auf ris.bka.gv.at, nicht in einem Blog vom vorigen Jahr. Die Gewerbegrenze erklären wir unter Privatzimmer oder Gewerbe.
Wer den Satz festsetzt
Nach § 5 des Nächtigungsabgabengesetzes legt in Gemeinden mit Tourismusverband die Vollversammlung die Höhe fest, nach Stellungnahme der Gemeindevertretung. In der Stadt Salzburg ist es die Bürgermeisterin oder der Bürgermeister. Kommt kein Beschluss zustande, kann die Landesregierung einspringen, bis der örtliche Satz da ist. Sie heben die allgemeine Nächtigungsabgabe ein und rechnen sie ab. In der Stadt läuft das über ein amtliches Formular, monatlich. Den aktuellen Betrag je Nächtigung nehmen Sie von der Seite der Stadt oder aus der Verordnung Ihres Verbands. Wie die Abgabe sich von der Ortstaxe in Wien unterscheidet, steht unter Ortstaxe und Nächtigungsabgabe.
Die Zweitwohnsitzabgabe daneben
Eine Wohnung, die niemand als Hauptwohnsitz nutzt, kann in der Stadt die Zweitwohnsitzabgabe auslösen. Touristische Beherbergung ist der vorgesehene Ausnahmetatbestand. Wer das Apartment im eigenen Beherbergungsbetrieb aber selbst nutzt, ohne dass ein Beherbergungsvertrag vorliegt, fällt aus dieser Ausnahme. An- und Abmeldung binnen eines Monats, Erklärung bis 15. Februar. Das ist eine Abgabe auf das Innehaben, nicht auf die Nacht des Gastes. Verwechseln Sie sie nicht mit der Nächtigungsabgabe, die der Gast schuldet.
Das Gästeverzeichnis bleibt Bundesrecht, die Gästekarte macht oft der Verband. In der Festspielzeit und am See zählt jede Nacht in beiden Listen. Die sommerliche Nachfrage beschreiben wir unter Sommersaison.
Häufige Fragen
Darf ich eine Wohnung in der Altstadt an Gäste vermieten?
Nur wenn die raumordnungsrechtliche Bewilligung vorliegt oder eine Ausnahme greift, etwa die Privatzimmervermietung in dem Haus, in dem Sie den Hauptwohnsitz haben. Lesen Sie § 31b des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 in der geltenden Fassung, bevor Sie inserieren. Die Strafbestimmungen stehen im selben Gesetz und ändern sich mit Novellen. Ein Inserat ohne Bewilligung ist ein eigener Tatbestand, nicht erst die vermietete Nacht.
Wie hoch ist die Nächtigungsabgabe in der Stadt?
Den Eurobetrag setzt die Bürgermeisterin durch Verordnung fest, nicht das Gesetz selbst. Die aktuelle Höhe und das Formular der monatlichen Abrechnung stehen auf stadt-salzburg.at. Im übrigen Land beschließt die Vollversammlung des Tourismusverbands auf Antrag des Ausschusses, nach Stellungnahme der Gemeinde.
Kommt zur Nächtigungsabgabe die Zweitwohnsitzabgabe?
Die Stadt erhebt seit 1. Jänner 2023 eine Abgabe auf Zweitwohnsitze. Wohnungen, die der touristischen Beherbergung dienen, sind grundsätzlich ausgenommen. Nicht ausgenommen ist die Eigennutzung von Apartments in einem Beherbergungsbetrieb ohne typischen Beherbergungsvertrag. Die Erklärung für das Kalenderjahr ist bis 15. Februar des Folgejahres fällig. Die Höhe staffelt die Stadt nach der Nutzfläche, von 400 Euro bis 40 Quadratmeter bis 2.500 Euro über 220 Quadratmeter, als Höchstbetrag.
Gilt das auch im Pinzgau und im Pongau?
Die Raumordnung ist Landesrecht und gilt im ganzen Land, die Abgabe ist örtlich. Zell am See, Saalbach und St. Johann haben eigene Verbände und eigene Verordnungen. Die Stadt Salzburg ist nur der Sonderfall, in dem die Bürgermeisterin den Satz festsetzt. Die Winterseite dieser Orte steht unter Wintersaison.
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Termin wählenQuellen
- Stadt Salzburg — Nächtigungsabgabe
- RIS — Salzburger Nächtigungsabgabengesetz § 5
- Stadt Salzburg — Abgabe auf Zweitwohnsitze
- RIS — Salzburger Raumordnungsgesetz 2009
Zuletzt geprüft am 22. Oktober 2026.