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Umsatzsteuer auf die Ferienwohnung: 7 Prozent Übernachtung, 19 Prozent Frühstück und die Kleinunternehmerregelung

Sergej Sitki · Gründer von ReceptionGO und Gastgeber
Veröffentlicht am 31. Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit

Informativer Artikel, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Fall prüfen Sie die Satzung Ihrer Gemeinde, das zuständige Amt oder Ihre Steuerberatung.

Kurzfristige Beherbergung ist umsatzsteuerpflichtig: die Übernachtung mit 7 Prozent, Frühstück und die meisten Extras mit 19 Prozent. Unter § 19 UStG bleiben Sie steuerfrei, wenn das Vorjahr 25.000 Euro nicht überstieg und das laufende Jahr 100.000 Euro nicht übersteigt. Der Umsatz, der die Grenze reißt, ist bereits steuerpflichtig.

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Die Frage „Muss ich auf die Ferienwohnung Umsatzsteuer zahlen?“ hat zwei Stufen. Zuerst: Sind Sie Unternehmer? Dann: Liegen Sie unter der Kleinunternehmergrenze? Wer nur die 7 Prozent googelt und sie auf eine Rechnung schreibt, obwohl er Kleinunternehmer ist, schuldet die ausgewiesene Steuer, ohne sie vom Gast als Vorsteuer weitergeben zu können.

Beherbergung ist keine gewöhnliche Vermietung

Die langfristige Vermietung einer leeren Wohnung zu Wohnzwecken ist umsatzsteuerfrei, und der Verzicht auf diese Befreiung ist bei Wohnraum ausgeschlossen. Die kurzfristige Beherbergung von Fremden ist vom Gesetz ausdrücklich aus dieser Befreiung herausgenommen. Der ermäßigte Satz von 7 Prozent gilt für die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die Sie dafür bereithalten, und für die kurzfristige Vermietung von Campingflächen.

Wiederholtes, entgeltliches Anbieten an wechselnde Gäste, über ein Portal oder die eigene Seite, ist der Regelfall, in dem das Finanzamt Unternehmereigenschaft annimmt. Die gelegentliche Überlassung der eigenen Wohnung für ein Wochenende im Jahr kann darunter bleiben. Dazwischen liegt die Beratung, nicht ein Blog. Sobald Sie regelmäßig inserieren, rechnen Sie mit § 2 UStG.

7 Prozent und 19 Prozent

Firmenkunden brauchen die Aufteilung, weil sie nur die 7 Prozent als Vorsteuer auf die Übernachtung ziehen und das Frühstück anders behandeln. Eine Rechnung ohne Trennung kommt zurück. Für die Form der Rechnung an Unternehmer ab bestimmten Grenzen gilt zusätzlich die E-Rechnung.

Satz für die Übernachtung festlegen

Seit dem 1. Januar 2025 ist § 19 UStG neu gefasst. Für 2026 heißt das:

• Gesamtumsatz des Vorjahres nicht über 25.000 Euro und im laufenden Jahr nicht über 100.000 Euro: Die Umsätze sind von der Umsatzsteuer befreit.
• Hat das Vorjahr die 25.000 Euro überschritten, gilt die Befreiung im neuen Jahr nicht, auch wenn Sie in diesem Jahr klein bleiben.
• Der Umsatz, mit dem Sie die 100.000 Euro überschreiten, ist bereits steuerpflichtig. Alles davor im selben Jahr bleibt befreit.
• Im Jahr der Gründung liegt die Grenze bei 25.000 Euro, mit derselben „schon der überschreitende Umsatz“-Regel.
• Bestimmte steuerfreie Umsätze, etwa aus der klassischen Wohnungsvermietung, zählen bei der Grenze nicht mit. Die Beherbergung zum Satz von 7 Prozent zählt mit.

Kleinunternehmer ziehen keine Vorsteuer und weisen keine Umsatzsteuer aus. Auf der Rechnung steht der Hinweis auf die Steuerbefreiung nach § 19 UStG, § 34a der Umsatzsteuer-Durchführungsverordnung. Eine Rechnung mit offen ausgewiesener Steuer erzeugt eine Steuerschuld nach § 14c UStG, auch wenn Sie an sich befreit wären. Voranmeldungen und die Jahreserklärung entfallen, nicht aber jede Erklärung: Beim Übergang in die Regelbesteuerung und bei Fällen der Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers, etwa auf ausländische Plattformprovisionen, kann trotzdem Umsatzsteuer anzumelden sein.

Verzicht und fünf Jahre

Sie können auf die Befreiung verzichten, bis zum letzten Tag des Monats Februar des übernächsten Jahres, unwiderruflich für mindestens fünf Jahre. Der Verzicht wirkt auf den Beginn des Jahres zurück. Wer mitten im Jahr umsattelt, weil eine Renovierung Vorsteuer gebracht hätte, kommt mit dem normalen Verzicht nicht nur für die Zukunft an. Planen Sie den Verzicht vor dem Jahr, nicht im Dezember anhand der Belege.

Was auf jede Rechnung gehört

• Vollständiger Name und Anschrift, Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer.
• Fortlaufende Rechnungsnummer, Datum, Leistungszeitraum der Übernachtung.
• Getrennte Entgelte und Steuersätze, oder der Hinweis nach § 19 bei Kleinunternehmern.
• Kurtaxe oder Übernachtungsteuer so, wie die Satzung und die Umsatzsteuer sie behandeln.
• Aufbewahrung nach den GoBD, nicht als lose PDF im Postfach ohne Kopie.