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Zweckentfremdungsverbot: wann eine Ferienwohnung eine Genehmigung braucht und wann nicht

Elena Sitki · Betrieb im Gästehaus GreenSLO und Öffentlichkeitsarbeit für ReceptionGO
Veröffentlicht am 28. Oktober 2026 · 5 Min. Lesezeit

Informativer Artikel, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Fall prüfen Sie die Satzung Ihrer Gemeinde, das zuständige Amt oder Ihre Steuerberatung.

Ein Zweckentfremdungsverbot gilt nicht bundesweit, sondern nur dort, wo Land und Kommune Wohnraum unter Schutz gestellt haben. In Berlin, Hamburg, München und Köln ist die wiederholte Vermietung als Ferienwohnung grundsätzlich genehmigungspflichtig, mit kurzen Ausnahmen für die selbst genutzte Hauptwohnung. Die Grenzen liegen bei acht Wochen oder, in Köln, bei 90 Tagen im Jahr. Eine Nummer im Inserat ersetzt die Genehmigung nicht.

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„Darf ich meine Wohnung auf Airbnb anbieten?“ hat in Deutschland keine einheitliche Antwort. Das Zweckentfremdungsrecht ist Landes- und Ortsrecht. Es schützt Wohnraum davor, dauerhaft aus dem Mietmarkt zu fallen. Wer es mit der Kurtaxe oder mit dem Meldeschein verwechselt, beantragt das falsche Formular.

Was Zweckentfremdung ist

Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er nicht mehr zum Wohnen dient. Die wiederholte, nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung an Wechselgäste ist der Fall, den die Satzungen für Ferienwohnungen beschreiben. Daneben stehen gewerbliche Nutzung als Büro, längerer Leerstand und Abriss. Für Gastgeber zählt der erste Fall: Die Wohnung wird nicht jemandem als Lebensmittelpunkt überlassen, sondern nachtweise an Gäste.

Geschützt ist Wohnraum. Ein Hotelzimmer, das nie Wohnraum war, fällt typischerweise nicht darunter. Eine Eigentumswohnung, die Sie seit Jahren an Feriengäste geben, bleibt Wohnraum, solange das Bau- und Planungsrecht nichts anderes sagt. Der Name im Inserat ändert die Einordnung nicht.

Wo Sie zuerst nachsehen

Die Zeilen sind die Landkarte, nicht der Bescheid. Die Ausführung steht in den Stadtbeiträgen: Berlin, Hamburg, München, Köln. Weitere Städte mit eigenen Satzungen sind unter anderem Frankfurt am Main, Stuttgart, Freiburg, Heidelberg und Tübingen. An Nordsee, Ostsee und in vielen Kurorten des Allgäus und des Schwarzwalds gibt es kein solches Verbot. Dort ist die Kurtaxe die örtliche Hauptpflicht, nicht die Wohnraumbehörde.

Genehmigung, Anzeige, Nummer

Die Städte staffeln die Hürde. Manchmal dürfen Sie die selbst genutzte Hauptwohnung wenige Wochen ohne Genehmigung überlassen und müssen es nur anzeigen. Manchmal ist schon das Inserat verboten, solange keine Nummer da ist. Fast überall gilt:

• Die Erlaubnis hängt an der Wohnung, nicht an Ihnen. Verkaufen Sie, geht sie nicht automatisch auf den Käufer über.
• Eine Zweitwohnung, die niemand als Hauptwohnung nutzt, hat die großzügige Ausnahme der „eigenen vier Wände“ meist nicht.
• Die Genehmigung kann befristet sein, Auflagen haben oder eine Ausgleichszahlung verlangen.
• Das Inserat ohne die verlangte Nummer ist ein eigener Verstoß, auch wenn die Vermietung an sich erlaubt wäre.

Was das Bußgeld ungefähr bedeutet

Die Rahmen stehen in der jeweiligen Satzung und in den Vollzugshinweisen. Berlin hat im März 2026 die Orientierungssätze neu gefasst: für eine Ferienwohnung ohne Genehmigung in der Regel 1.500 bis 2.500 Euro je Wohnung und Monat, und mehr, wenn der wirtschaftliche Vorteil höher liegt. Das ist ein Rahmen für die Bemessung, kein Freifahrtschein und keine Obergrenze des Gesetzes für jeden Fall. Hamburg, München und Köln setzen eigene Sätze. Wer die Nächte über die Plattform laufen lässt, sollte seit dem Datenabgleich der EU-Verordnung davon ausgehen, dass „Wird schon niemand zählen“ keine Strategie mehr ist.

Wenn bei Ihnen kein Verbot gilt

Dann bleibt die Ferienwohnung trotzdem ein Beherbergungsbetrieb im weiteren Sinn: Meldeschein für ausländische Gäste, oft eine Kurtaxe, Umsatzsteuer oder Kleinunternehmerregelung, und die Pflicht, das Inserat nicht irreführend zu machen. Das Zweckentfremdungsrecht ist die schärfste örtliche Hürde. Es ist nicht die einzige. Ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Vermietung trägt, ist eine zweite, privatrechtliche Frage. Die Sätze vor Ort stehen in den Stadtartikeln, unter anderem Frankfurt, Leipzig und Dresden.