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Contrato de hospedaje o contrato de arrendamiento: cómo alojar por meses a nómadas digitales y trabajadores sin equivocarse de régimen
Elena Sitki · operación de la casa de huéspedes GreenSLO y relaciones públicas de ReceptionGO
Publicado el 1 de noviembre de 2026 · 4 min de lectura
Artículo informativo, no es asesoría jurídica ni contable. Para su caso, confirme con su contador, la cámara de comercio o el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.
Si presta alojamiento con servicios por días o semanas, aunque el huésped se quede un mes, es un contrato de hospedaje: necesita RNT, TRA, SIRE y, si es responsable, IVA. Si entrega el apartamento como vivienda por meses, con contrato, es un arrendamiento de la Ley 820 de 2003, excluido de IVA y sin TRA, pero con sus reglas de prórroga, terminación y la prohibición de exigir depósitos.
Medellín, Bogotá y Cartagena reciben cada vez más nómadas digitales y profesionales que se quedan uno, dos o seis meses. Para el anfitrión es ocupación estable en temporada baja. Pero un huésped de tres meses plantea una pregunta que importa: ¿sigue siendo un huésped o ya es un arrendatario? La respuesta cambia los impuestos, los registros y lo que pasa si algo sale mal.
Dos contratos, dos leyes
| Hospedaje (alojamiento turístico) | Arrendamiento de vivienda | |
|---|---|---|
| Norma | Código de Comercio (arts. 1192 a 1199), Ley 300 y Ley 2068, Decreto 1074 de 2015 | Ley 820 de 2003 |
| Qué se entrega | Alojamiento y servicios accesorios: aseo, ropa de cama, internet, servicios públicos | El inmueble como vivienda |
| RNT | Obligatorio | No aplica |
| TRA y SIRE | Sí, para cada huésped y cada extranjero | No son obligaciones del arriendo |
| IVA | Gravado si es responsable (exento para turistas no residentes) | Excluido |
| Garantías | Depósito por daños pactado | Prohibido exigir depósitos en dinero |
| Terminación | Sin plazo pactado, aviso de 12 horas | Preavisos y causales de la Ley 820 |
| Propiedad horizontal | El reglamento puede limitar la destinación turística | Uso residencial normal |
Lo que decide: cómo se presta, no cuántas noches
La norma de 2009 consideraba prestador turístico a quien entregaba un inmueble por lapsos inferiores a 30 días de forma habitual. Desde el Decreto 2119 de 2018, el criterio es la prestación del servicio de alojamiento turístico, con sus servicios y su oferta al público. En la práctica:
- Es hospedaje cuando se reserva por plataforma o como alojamiento, con precio por noche o por estadía, con aseo, ropa de cama, servicios incluidos y check-in.
- Es arriendo cuando se entrega el inmueble como vivienda, con contrato escrito por meses, canon mensual y el arrendatario a cargo de su día a día.
Un apartamento puede pasar de un régimen a otro entre contratos, pero no tener los dos a la vez para la misma persona.
Estadías largas como hospedaje
La forma más sencilla de recibir nómadas digitales sin cambiar de régimen es seguir en hospedaje: descuento mensual en la plataforma, aseo semanal y el mismo registro que cualquier huésped. Si es responsable de IVA y el huésped es un turista extranjero no residente, aplica la exención de IVA; ojo con quien ya reside en Colombia, por ejemplo con cédula de extranjería: no es un turista no residente.
Si opta por arrendar
- Contrato escrito de arrendamiento de vivienda, con identificación de las partes, el inmueble, el canon y el plazo.
- Nada de depósitos en dinero: use codeudor o póliza de arrendamiento.
- Servicios públicos: acuerde quién los paga y cómo se miden.
- Inventario con fotos al entrar y al salir.
- Calendario: bloquee esas fechas en todas las plataformas para no ofrecerlo como vivienda turística al mismo tiempo.
El arriendo también tiene sus reglas en la copropiedad, aunque menos que la vivienda turística: lo vemos en vivienda turística en propiedad horizontal. Y si su zona no permite la vivienda turística, como pasa en buena parte de Medellín, el arriendo es su alternativa legal: vivienda turística en Medellín.
Preguntas frecuentes
Un nómada digital quiere quedarse tres meses en mi apartamento de Airbnb, ¿qué contrato es?
Si la reserva entra por Airbnb, con su calendario, sus servicios y su política, es alojamiento: hospedaje, con TRA, SIRE y RNT. Si prefiere un arriendo de vivienda, hágalo fuera de la plataforma turística, con contrato escrito de arrendamiento, sabiendo que aplica la Ley 820.
¿Puedo cobrar un depósito en un arriendo?
La Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales para garantizar el arriendo de vivienda urbana. Se usan otras garantías, como el codeudor o las pólizas de arrendamiento. En el hospedaje, en cambio, puede pactar un depósito por daños.
¿Cuánto preaviso necesita el huésped para irse?
En el hospedaje sin plazo pactado, el Código de Comercio permite terminarlo con aviso de doce horas. En un arriendo, la Ley 820 fija sus propios preavisos y causales: no se termina de un día para otro.
¿El arriendo paga IVA?
El arrendamiento de inmuebles para vivienda está excluido de IVA. El alojamiento turístico, en cambio, está gravado si usted es responsable de IVA, con la exención para turistas extranjeros no residentes.
¿Necesito RNT para arrendar por meses?
Para un arriendo de vivienda, no: el RNT es para prestadores de servicios turísticos. Pero si ofrece el mismo apartamento por días en plataformas, es vivienda turística y necesita RNT, aunque algunos meses lo arriende.
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Empezar gratisFuentes
- Código de Comercio, Título VIII, Del contrato de hospedaje (arts. 1192 a 1199) — Encolombia
- Ley 820 de 2003, régimen de arrendamiento de vivienda urbana — Función Pública
- Decreto 1074 de 2015, servicio de alojamiento turístico (modificado por el Decreto 2119 de 2018) — Cancillería
- Asuntos Legales — Los nuevos retos de la vivienda turística en Colombia (agosto de 2026)
Normas revisadas por última vez el 16 de octubre de 2026.