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Airbnb em condomínio depois do STJ: aprovação de dois terços, convenção residencial e o que fazer enquanto o Tema 1.443 não sai

Sergej Sitki · fundador do ReceptionGO e anfitrião
Publicado em 16 de outubro de 2026 · 4 min de leitura

Artigo informativo, não é consultoria jurídica nem contábil. Para o seu caso, confirme com seu contador, a prefeitura ou o Ministério do Turismo.

Em maio de 2026, a 2ª Seção do STJ entendeu que o aluguel de curta temporada em condomínio residencial só é admitido com autorização expressa na convenção, cuja alteração exige dois terços dos condôminos. Em junho, o tribunal afetou o tema como repetitivo (Tema 1.443) e suspendeu os processos sobre o assunto até fixar a tese.

Hóspede identificado e regras do prédio aceitas antes de chegar — o melhor argumento numa assembleia. →

Durante anos, a resposta para "o condomínio pode proibir Airbnb?" foi "depende do prédio". Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça deu uma resposta muito mais restritiva para quem aluga em prédio residencial — e ainda não terminou de falar. Veja o que já está decidido, o que está suspenso e o que o anfitrião deve fazer agora.

A decisão de maio de 2026

A 2ª Seção do STJ — que reúne as duas turmas de direito privado — entendeu que o aluguel de curta temporada por plataformas desvirtua o caráter residencial do condomínio. Por isso:

• só é admitido se houver autorização expressa na convenção;
• a alteração da convenção para autorizar exige dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil);
• a decisão foi apertada, com divergência entre os ministros.

Antes disso, as turmas já tinham decidido que a convenção podia proibir. A novidade é a inversão: deixa de ser "permitido salvo proibição" e passa a ser "proibido salvo autorização" no condomínio residencial.

Tema 1.443: tudo suspenso até a tese

Em junho de 2026, a 2ª Seção afetou o assunto ao rito dos recursos repetitivos — Tema 1.443, relator ministro Raul Araújo — para fixar uma tese que vincule todos os tribunais. A questão central é se a cláusula de destinação residencial da convenção basta para impedir a locação de curta temporada. Foi determinada a suspensão nacional dos processos sobre o tema.

O que isso significa na prática:

• ações em andamento (do condomínio contra o proprietário ou ao contrário) ficam paradas;
• a orientação de maio sinaliza para onde o tribunal tende;
• quando a tese sair, juízes de todo o país terão de segui-la.

Cenários para o seu prédio

Como conseguir os dois terços

A votação é ganha antes da assembleia. Os condôminos não votam contra o Airbnb — votam contra o barulho, o hóspede perdido na garagem e o estranho no elevador. Uma proposta de alteração com regras concretas tem muito mais chance:

1. Identificação de todos os hóspedes antes da chegada, com documento conferido, e lista disponível para a portaria.
2. Limite de hóspedes por unidade e estadia mínima (por exemplo, 2 noites).
3. Regras do condomínio aceitas pelo hóspede no check-in online: silêncio, piscina, garagem, pets.
4. Entrada sem portaria sobrecarregada: senha individual por reserva, que expira no check-out.
5. Responsável com celular respondendo em minutos, e multa prevista no regimento para infrações.
6. Taxa extra pelo uso das áreas comuns, se a assembleia quiser.

Se o prédio não aprovar

• Média duração (30 a 90 dias, contrato de temporada): nômades digitais, profissionais em obra, estudantes — com menos rotatividade e menos conflito. Acompanhe a tese do Tema 1.443 para a fronteira exata.
• Imóvel fora de condomínio ou em empreendimento com destinação de hospedagem.
• Formalizar como meio de hospedagem em imóvel adequado — veja Cadastur para meios de hospedagem.

Enquanto isso, não esqueça o resto

Com ou sem condomínio, o aluguel por temporada continua com as mesmas obrigações: imposto de renda mensal pelo carnê-leão (como declarar) e uma operação que não incomode os vizinhos — o fluxo completo de chegada está em check-in online e sem recepção.