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Como precificar a diária de pousada e de aluguel por temporada: custo real, taxas das plataformas, impostos e alta temporada
Sergej Sitki · fundador do ReceptionGO e anfitrião
Publicado em 22 de outubro de 2026 · 4 min de leitura
A diária mínima é o custo por noite ocupada (custos fixos do mês divididos pelas noites vendidas, mais limpeza e enxoval divididos pela estadia média) dividido pelo que sobra de cada real depois da taxa da plataforma, do cartão e dos impostos. Com taxa de 16 % no Airbnb, sobram cerca de 84 centavos por real, antes do imposto.
A maioria das diárias nasce olhando o vizinho no Airbnb. É um ponto de partida, mas não diz se a noite dá lucro. O vizinho pode ter o imóvel quitado, outra estadia média, outro regime de imposto. Este guia faz a conta do seu lado.
Passo 1: custo por noite ocupada
Separe os custos em duas caixas:
- Fixos por mês — condomínio, IPTU, energia, água, gás, internet, manutenção, sistema, contador, reposição de enxoval e utensílios.
- Por estadia — faxina, lavanderia, amenities (café, papel, sabonete).
| Exemplo: apartamento de 2 quartos no litoral | Valor |
|---|---|
| Custos fixos por mês | R$ 1.800 |
| Noites vendidas por mês (média do ano) | 18 |
| Fixos por noite | R$ 100 |
| Custo por estadia (faxina R$ 120, lavanderia R$ 50, amenities R$ 20) | R$ 190 |
| Estadia média | 3 noites |
| Variáveis por noite | ≈ R$ 63 |
| Custo por noite ocupada | ≈ R$ 163 |
Os números são ilustrativos — use os seus. O que importa é a estrutura: a estadia média pesa muito. Com estadias de uma noite, os mesmos R$ 190 de faxina custam R$ 190 por noite; com estadias de cinco, R$ 38.
Passo 2: quanto sobra de cada real
| Canal | Sobra por real (antes do imposto) |
|---|---|
| Airbnb, taxa única do anfitrião ~16 % | ≈ R$ 0,84 |
| Booking, comissão de 15 % | ≈ R$ 0,85 (menos taxa do pagamento, se a Booking cobrar por você) |
| Venda direta no cartão de crédito (~3–5 %) | ≈ R$ 0,95–0,97 |
| Venda direta no Pix | ≈ R$ 1,00 (ou quase, conforme o seu banco) |
Depois, o imposto: no carnê-leão, a pessoa física paga sobre o lucro, conforme a tabela; no Simples, a pousada paga um percentual do faturamento. As taxas das plataformas em detalhe estão em taxas do Airbnb e da Booking, e o imposto em imposto de renda no aluguel por temporada.
Passo 3: a diária mínima
Diária mínima = custo por noite ocupada ÷ quanto sobra de cada real.
No exemplo, no Airbnb: R$ 163 ÷ 0,84 ≈ R$ 194. Abaixo disso, cada noite vendida dá prejuízo — antes do imposto e sem pagar o seu trabalho. Em venda direta no Pix, o mesmo mínimo cai para cerca de R$ 163. A diferença explica por que vale a pena ter reservas diretas.
A diária mínima não é o preço de venda: é o piso para a baixa temporada e para as noites vazias de última hora. O preço de venda vem do mercado, por temporada.
Passo 4: calendário brasileiro
- Réveillon — pacote fechado de 5 a 7 noites, abertura cedo, pagamento antecipado.
- Carnaval — pacote de 4 a 5 noites; regras claras de capacidade e barulho.
- Feriados prolongados — estadia mínima igual ao feriado.
- Férias de julho e de verão — alta temporada no litoral, na serra é o inverno que manda.
- Eventos locais — festivais, shows, congressos, provas esportivas: feche cedo e com estadia mínima.
- Última hora — a três ou quatro dias, desça até perto do mínimo em vez de deixar a noite vazia.
Mudar preços em todos os canais de uma vez
Um calendário de preços só funciona se chegar igual à Booking, ao Airbnb e ao seu site. Fazer isso na mão em três extranets é como nascem os erros de preço e o overbooking, principalmente no Réveillon. Veja channel manager para pousadas.
Perguntas frequentes
Taxa de limpeza ou diária mais alta?
Em estadias curtas, a taxa de limpeza separada protege a margem de quem fica uma noite. Mas aumenta o total que o hóspede vê, e as plataformas mostram cada vez mais o preço total. Uma alternativa é estadia mínima de duas noites com a limpeza diluída na diária.
Quanto cobrar no Réveillon e no Carnaval?
Não existe percentual fixo: depende da cidade e da demanda. O que funciona é abrir as datas cedo com pacote fechado (5 a 7 noites no Réveillon, 4 a 5 no Carnaval), preço alto no início e ajuste conforme a ocupação de quem está ao redor.
Devo ter o mesmo preço em todos os canais?
É o mais simples e evita problemas com as plataformas. Na venda direta, você pode dar uma vantagem que não seja preço — café da manhã, late check-out, estacionamento — ou desconto para quem volta.
E o imposto, entra na conta?
Entra. Pessoa física paga IR pelo carnê-leão sobre o que sobra depois das despesas permitidas; pousada no Simples paga um percentual sobre o faturamento. Some o imposto à conta de "quanto sobra de cada real" com o seu contador.
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Normas conferidas pela última vez em 16 de outubro de 2026.