Contrato de aluguel por temporada: prazo de 90 dias, pagamento antecipado, caução, inventário e cláusulas essenciais

Sergej Sitki · fundador do ReceptionGO e anfitrião
Publicado em 25 de outubro de 2026 · 4 min de leitura

A locação para temporada vale por até 90 dias (art. 48 da Lei 8.245/1991). O locador pode receber todo o aluguel antecipadamente e exigir uma garantia, como caução de até três aluguéis. Imóvel mobiliado exige descrição dos móveis e do estado no contrato. Se o hóspede ficar mais de 30 dias após o fim sem oposição, a locação se prorroga por prazo indeterminado.

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O aluguel por temporada tem um capítulo próprio na Lei do Inquilinato — curto, mas com três regras que protegem o proprietário e uma armadilha que pode transformar uma temporada em locação por prazo indeterminado. Este guia explica o que a lei diz e o que colocar no contrato.

Anfitriã à noite na mesa da cozinha com notebook, fichário e a lista de hóspedes

O que a lei diz

Regra	Artigo	Na prática
Finalidade temporária	Art. 48	Lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e outros fatos de duração determinada
Prazo máximo	Art. 48	Até 90 dias, mobiliado ou não
Inventário	Art. 48, parágrafo único	Imóvel mobiliado: descrição obrigatória dos móveis e utensílios e do estado em que se encontram
Pagamento antecipado	Art. 49	Aluguel e encargos de uma só vez e antecipadamente
Garantia	Arts. 37 e 49	Uma modalidade só: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo
Caução em dinheiro	Art. 38, § 2º	Até três meses de aluguel
Prorrogação	Art. 50	Mais de 30 dias após o fim, sem oposição → prazo indeterminado

A armadilha do artigo 50

Se o hóspede continua no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do prazo e você não se opõe, a lei presume a prorrogação por prazo indeterminado. A partir daí, você não pode mais exigir pagamento antecipado e só retoma o imóvel depois de 30 meses do início do contrato ou nas hipóteses do art. 47. Em estadias longas — nômades digitais, obras, tratamentos — combine a renovação por escrito antes do vencimento, com novo prazo e novo pagamento.

Cláusulas essenciais

Partes e imóvel — identificação completa e endereço.
Finalidade — temporária, conforme o art. 48.
Prazo — data e horário de entrada e saída.
Número de ocupantes — com nomes; visitas e pernoites de terceiros.
Valor, forma e data de pagamento — sinal, saldo, o que está incluído (condomínio, energia, limpeza).
Garantia — uma só; valor e prazo de devolução após a vistoria.
Inventário — lista de móveis e utensílios, com fotos, assinada na entrada.
Regras da casa e do condomínio — anexadas; veja modelo de regras da casa.
Cancelamento e reembolso — prazos e percentuais claros.
Danos e multas — proporcionais e previstos.
Vistoria de saída — quando, quem e como se comunica um dano.
Foro — e, se for o caso, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Da nossa práticaO inventário com fotos é a cláusula que mais evita discussão. Uma pasta com uma foto de cada cômodo, tirada no dia da entrada, resolve em minutos o que sem ela vira uma troca de mensagens de uma semana. E a vistoria de saída precisa acontecer no mesmo dia: dois dias depois, já entrou outro hóspede e ninguém sabe quem quebrou o quê.

Contrato, plataforma e condomínio

Plataformas — numa reserva pelo Airbnb ou pela Booking, valem os termos da plataforma e as regras aceitas. O contrato próprio complementa, mas não pode contradizer as condições da reserva.
Condomínio — o STJ entendeu em 2026 que a oferta em plataformas em condomínio residencial depende de autorização na convenção; o tema está em julgamento como repetitivo. Veja Airbnb em condomínio.
Imposto — aluguel de temporada de pessoa física entra no carnê-leão; veja imposto de renda no aluguel por temporada.

Documentos do hóspede

Peça os dados de todos os ocupantes no pré-check-in, mas não retenha documentos: a Lei 5.553/1968 proíbe reter documento de identificação — você extrai os dados e devolve. Guarde as informações com acesso controlado, não no WhatsApp; veja LGPD e dados de hóspedes.

Perguntas frequentes

Reserva pelo Airbnb precisa de contrato?

A reserva pela plataforma já forma um contrato, regido pelos termos da plataforma e pelas regras da casa aceitas. Um contrato próprio é mais útil na venda direta, em estadias longas e quando você precisa de inventário e caução definidos.

Posso cobrar caução em dinheiro?

Pode, mas a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel. Na temporada, o comum é um valor bem menor, devolvido após a vistoria de saída. A lei proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

O que acontece se o hóspede não sair no fim do prazo?

Se ele permanecer por mais de 30 dias sem oposição sua, a locação se prorroga por prazo indeterminado, sem pagamento antecipado, e você só poderá retomar o imóvel nas hipóteses da lei (em regra, após 30 meses do início). Manifeste oposição por escrito assim que o prazo vencer.

Posso ficar com o documento do hóspede até ele pagar?

Não. A Lei 5.553/1968 proíbe reter documento de identificação; você pode anotar os dados e deve devolvê-lo. Use caução ou pré-autorização no cartão como garantia.

Contrato de temporada pode ter mais de 90 dias?

Não como temporada. Acima disso, a relação passa a ser uma locação residencial comum, com outras regras de prazo, garantia e retomada.

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Fontes

Normas conferidas pela última vez em 16 de outubro de 2026.