Innsbruck, Kitzbühel, Arlberg, Ischgl, Zell am Ziller: was die Vermietung erlaubt

Elena Sitki · Betrieb im Gästehaus GreenSLO und Öffentlichkeitsarbeit für ReceptionGO
Veröffentlicht am 2. November 2026 · 4 Min. Lesezeit

Informativer Artikel, keine Rechts- oder Steuerberatung. Sätze, Fristen und Verfahren hängen am Bundesland und an der Gemeinde. Prüfen Sie die aktuelle Fassung im Rechtsinformationssystem, bei Ihrer Gemeinde, Ihrem Tourismusverband oder Ihrer Steuerberatung.

Das Tiroler Raumordnungsgesetz trennt den Freizeitwohnsitz von der Beherbergung wechselnder Gäste. Neue Freizeitwohnsitze sind eng begrenzt. Privatzimmer zeigen Sie der Bürgermeisterin an, höchstens zehn Betten. Die Unterkunft zeigen Sie zusätzlich dem Tourismusverband an. Fehlt diese Anzeige, sind bis zu 5.000 Euro vorgesehen.

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Tirol ist das Bundesland, in dem eine Wohnung in Ischgl, am Arlberg, in Kitzbühel oder in Zell am Ziller mehr Regeln hat als ein Zimmer in vielen Städten. Der Grund ist einfach: Der Wohnraum für die Leute, die dort arbeiten, ist knapper als die Nachfrage nach der Ferienwohnung.

Tiroler Haus mit geschnitztem Holzbalkon und Geranien, Berge dicht dahinter, unten eine Wohnungstür, Morgen

Freizeitwohnsitz ist nicht Ferienvermietung

Das Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 definiert den Freizeitwohnsitz als Wohnung für den eigenen zeitweiligen Aufenthalt. Ihn neu zu schaffen, ist eng begrenzt und in vielen Gemeinden praktisch ausgeschlossen. Die Vermietung an ständig wechselnde Gäste ist ein anderer Tatbestand. Sie kann als Beherbergung zulässig sein oder an der Widmung scheitern. Der Leitfaden des Landes sagt deshalb als Erstes: Mietvertrag, Wohnungseigentum und Baubehörde. Eine Gemeindewohnung weiterzugeben, kann den Mietvertrag kündigen. Eine Eigentumswohnung kann die Zustimmung aller Miteigentümer brauchen. Die Widmung klären Sie bei der Gemeinde, bevor der Channelmanager das Inserat auf fünf Portale stellt.

Die 90 Tage aus Wien gelten in Tirol nicht. Fehlende Anzeige an den Tourismusverband: bis 5.000 Euro.

Zwei Anzeigen, eine Betriebsnummer

Das Privatzimmervermietungsgesetz verlangt die schriftliche Anzeige an die Bürgermeisterin oder den Bürgermeister: Lage, Größe, Zahl der Räume und Betten. Höchstens zehn Betten, eigener Haushalt, Dienste durch die Mitglieder des Hausstands. Das ist die landesrechtliche Ausformung der bundesweiten Ausnahme, die wir unter Privatzimmer oder Gewerbe erklären. Unabhängig davon zeigen Sie die Unterkunft dem Tourismusverband an, bevor ein Anspruch auf die Aufenthaltsabgabe entsteht. Der Verband bestätigt und vergibt die Betriebsnummer. Fehlt die Anzeige, droht eine Geldstrafe bis 5.000 Euro, so der Leitfaden des Landes.

Ein Haus, zwei Verbände kommt selten vor, zwei Sätze schonDie Aufenthaltsabgabe ist nicht die von Innsbruck, wenn das Chalet in St. Anton steht. Legen Sie den Satz aus der Verordnung Ihres Verbands ins Objekt, nicht einen Tiroler Durchschnitt. Die Gästekarte, die viele Verbände mit der Abgabe ausgeben, ist der Nachweis für den Gast, nicht die Abrechnung für Sie.

Was die Täler gemeinsam haben und was nicht

Kitzbühel, der Arlberg, Ischgl und das Zillertal teilen den Winter und die Knappheit an Personalwohnungen. Sie teilen nicht den Abgabensatz, nicht die Gästekarte und nicht die Frage, ob eine bestimmte Wohnung als Beherbergung gewidmet ist. Innsbruck hat zusätzlich Stadttourismus im Sommer und eine andere Auslastung im November. Die Betriebsthemen der Saison, von den Preisen bis zum Lawinenschutz, stehen unter Wintersaison und Lawinenschutz. Die Abgabe im Vergleich der Länder unter Ortstaxe und Nächtigungsabgabe.

Häufige Fragen

Darf ich die Wohnung in Innsbruck wie in Wien 90 Tage vermieten?

Nein. Die 90 Tage sind Wiener Bauordnungsrecht. In Tirol fragen Sie die Gemeinde nach Widmung und Raumordnung und den Tourismusverband nach der Anzeige. Innsbruck ist dabei nicht automatisch großzügiger als ein Dorf im Zillertal.

Was ist ein Freizeitwohnsitz?

Ein Gebäude oder eine Wohnung, die nicht der ganzjährigen Deckung des Wohnbedarfs mit dem Lebensmittelpunkt dient, sondern dem Aufenthalt im Urlaub, an Wochenenden oder sonst nur zeitweilig. Das ist die eigene Zweitwohnung, nicht das Hotelzimmer für wechselnde Gäste. Neue Freizeitwohnsitze sind im TROG 2022 beschränkt. Ob Ihre Vermietung an Gäste aus diesem Regime fällt oder eine Beherbergung ist, entscheidet die Behörde im Einzelfall, nicht das Inserat.

Wo zeige ich die Betten an?

Zweimal, wenn beides zutrifft. Die Privatzimmervermietung zeigen Sie der Bürgermeisterin an. Die Gewährung von Unterkünften für die Aufenthaltsabgabe zeigen Sie dem Tourismusverband an, der eine Betriebsnummer vergibt. Jede Änderung der Daten geht unverzüglich an den Verband. Die Kontakte stehen auf tirol.gv.at bei der Aufenthaltsabgabe.

Kommt 2027 eine Registrierungsnummer dazu?

Tirol gehört zu den Ländern, die nach Angabe des Wirtschaftsministeriums im ersten Quartal 2027 mit der EU-Verordnung beginnen wollen. Einen Stichtag gibt es noch nicht. Die Anzeigen an Gemeinde und Verband bleiben bis dahin der Weg. Dazu die EU-Registrierung.

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Quellen

Zuletzt geprüft am 22. Oktober 2026.