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Kurzzeitvermietung in Wien: Wohnzone, 90 Tage Home-Sharing und Ortstaxe
Elena Sitki · Betrieb im Gästehaus GreenSLO und Öffentlichkeitsarbeit für ReceptionGO
Veröffentlicht am 30. Oktober 2026 · 4 Min. Lesezeit
Informativer Artikel, keine Rechts- oder Steuerberatung. Sätze, Fristen und Verfahren hängen am Bundesland und an der Gemeinde. Prüfen Sie die aktuelle Fassung im Rechtsinformationssystem, bei Ihrer Gemeinde, Ihrem Tourismusverband oder Ihrer Steuerberatung.
In Wien dürfen Sie die eigene Wohnung bis zu 90 Tage im Jahr kurz vermieten, wenn der Wohnsitz bleibt und Sie nicht schon eine andere Wohnung so nutzen. Darüber braucht eine Wohnung außerhalb einer Wohnzone seit 1. Juli 2024 eine Ausnahmebewilligung für höchstens fünf Jahre. In der Wohnzone ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung grundsätzlich unzulässig.
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Wien ist der Markt, auf dem eine Wohnung in der Innenstadt mehr einbringt als eine Woche in vielen Tälern, und zugleich der Ort mit der schärfsten baurechtlichen Grenze. Die Bauordnungsnovelle hat die Kurzzeitvermietung nicht nur in den Wohnzonen eingeengt. Seit 1. Juli 2024 gilt die Bremse im ganzen Stadtgebiet.
90 Tage, eine Wohnung, eine natürliche Person
Weiter zulässig ist die vorübergehende kurzfristige Vermietung der eigenen Wohnung bis zu 90 Tagen im Kalenderjahr, wenn dafür Ortstaxe anfällt und Sie den Wohnsitz nicht dauerhaft aufgeben. Das Merkblatt der MA 37, Stand Oktober 2026, engt das ein: Sie dürfen nicht bereits eine andere Wohnung in Wien auf diese Weise vermieten. Studierende, die in den Ferien das Zimmer weitergeben, fallen unter dieses Home-Sharing. Eine GmbH hat keinen Wohnsitz und kann sich auf die 90 Tage nicht berufen. Die Ortstaxe bleibt auch in diesen Fällen zu entrichten.
Wohnzone und der Rest der Stadt
Ob die Wohnung in einer Wohnzone nach § 7a der Bauordnung liegt, sehen Sie im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan. In der Wohnzone sind bestehende Wohnungen im Bestand geschützt. Die Nutzung von Aufenthaltsräumen zur Kurzzeitvermietung ist dort nach dem Merkblatt nur in den Unterkunftsräumen einer Beherbergungsstätte zulässig. Eine Umwandlung in eine solche Stätte ist nur unter engen Voraussetzungen zu beantragen, unter anderem muss der weit überwiegende Teil der Nutzfläche Wohnen bleiben. Das ist ein Verfahren, kein Formular für den Nebenverdienst.
Außerhalb der Wohnzone dürfen Sie eine Wohnung, die über die 90 Tage hinausgeht, nur mit einer Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a der Bauordnung anbieten. Sie ist auf höchstens fünf Jahre befristet. Voraussetzungen und Unterlagen stehen auf wien.gv.at. Zusätzlich kann das Wohnungseigentum eine Zustimmung aller Miteigentümer verlangen. Die Stadt verweist auf die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs 5 Ob 59/14h und auf den Wohnungseigentumsvertrag. Mietvertrag und Grundbuch klären Sie, bevor das Inserat online geht.
Ortstaxe, Meldezettel, keine Sonderregel für die Stadt
Die Ortstaxe gilt für Hotel, Pension, Ferienwohnung, Privatzimmer, Zusatzbett und Zelt, sobald der Aufenthalt vorübergehend und entgeltlich ist. Der Satz und die Ausnahmen stehen auf der Seite der Stadt und im Überblick über die Abgaben. Das Gästeverzeichnis ist Bundesrecht und gilt in der Leopoldstadt wie im Waldviertel. Eine europäische Registrierungsnummer gibt es in Wien noch nicht. Das Land will sie nach Angabe des Wirtschaftsministeriums im ersten Quartal 2027 vorbereiten. Bis dahin bleibt die Bauordnung die Hürde, nicht die Verordnung aus Brüssel. Dazu die EU-Registrierung.
Wer die Wohnung nur in der Nebensaison füllen will, wenn die Kongresse pausieren, findet die preisliche Seite unter Nebensaison und Städte.
Häufige Fragen
Darf ich eine zweite Wohnung in Wien an Touristen vermieten?
Das 90-Tage-Home-Sharing gilt für die Wohnung, in der Sie den Wohnsitz nicht aufgeben, und nur für eine solche Wohnung. Eine weitere Wohnung, die Sie nicht bewohnen, fällt nicht darunter. Liegt sie in einer Wohnzone, ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung nach dem Merkblatt der MA 37 unzulässig. Liegt sie außerhalb, prüfen Sie die Ausnahmebewilligung.
Was verlangt die Ausnahmebewilligung?
Die Wohnung darf nicht in einer Wohnzone und nicht in bestimmten Kleingarten-Widmungen liegen, es dürfen keine Wohnbauförderungsmittel in der Errichtung stecken, die Mehrheit der Wohnungen im Haus muss Wohnzwecken dienen, und höchstens die Hälfte der Nutzungseinheiten darf der kurzfristigen Beherbergung dienen. Sie brauchen die Zustimmung aller Grundmiteigentümer. Die Bewilligung gilt höchstens fünf Jahre. Je nach Bettenzahl kommen Brandschutzanforderungen dazu.
Gilt das auch für den Gemeindebau?
Nein. In Gemeindebauten ist die Untervermietung nicht gestattet, ein Verstoß kann den Mietvertrag kündigen. Dasselbe gilt für Heimplätze gemeinnütziger Träger. Ein Untermietverbot im privaten Mietvertrag wirkt zusätzlich zum Baurecht.
Wie hoch ist die Ortstaxe auf eine Nacht in Wien?
Vom 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2027 sind es 5 Prozent des Entgelts ohne Umsatzsteuer und ohne Frühstück, ab 1. Juli 2027 sind es 8 Prozent. Aufenthalte über drei Monate, bestimmte Schüler und Studierende sind ausgenommen. Die Abgabe führen Sie an die Buchhaltungsabteilung ab. Den Rechenweg zeigt die Übersicht der Abgaben.
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Termin wählenQuellen
- Stadt Wien — Wohnungen für touristische Zwecke
- Stadt Wien — Ausnahmebewilligung § 129 Abs. 1a
- MA 37 — Merkblatt Kurzzeitvermietung, Stand Oktober 2026
- Stadt Wien — Ortstaxe
Zuletzt geprüft am 22. Oktober 2026.