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Ferienwohnung in Berlin: Genehmigung, Registriernummer und Übernachtungsteuer von 7,5 Prozent

Sergej Sitki · Gründer von ReceptionGO und Gastgeber
Veröffentlicht am 29. Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit

Informativer Artikel, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Fall prüfen Sie die Satzung Ihrer Gemeinde, das zuständige Amt oder Ihre Steuerberatung.

In Berlin braucht die wiederholte Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung eine Genehmigung des Bezirksamts und eine Registriernummer im Inserat. Die Gesetzesänderung zur EU-Verordnung gilt seit dem 17. Juni 2026, die technische Neuvergabe der Nummern war am 21. Oktober 2026 noch in der Testphase. Die Übernachtungsteuer beträgt 7,5 Prozent des Nettoentgelts, ohne Frühstück. Seit 2026 melden Sie sie je Kalendervierteljahr elektronisch, die Grenze von zehn Betten ist weggefallen.

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Berlin ist der strengste und der bestkontrollierte Markt für Ferienwohnungen in Deutschland. Zwei Behörden sind zuständig, und sie stellen verschiedene Fragen. Das Bezirksamt fragt, ob der Wohnraum überhaupt so genutzt werden darf. Das Finanzamt fragt nach 7,5 Prozent Übernachtungsteuer. Wer nur eines von beiden erledigt, ist zur Hälfte im Unrecht.

Genehmigung und Registriernummer

Wohnraum darf in Berlin nur mit Genehmigung des Bezirksamts zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden. Dazu gehört die wiederholte entgeltliche Vermietung als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung, auch die gewerbliche Zimmervermietung. Die Genehmigung beantragen Sie in dem Bezirk, in dem die Wohnung liegt. Sie kann befristet, bedingt oder mit Auflagen erteilt werden, einschließlich einer Ausgleichszahlung.

Seit dem 1. August 2018 muss die Registriernummer beim Anbieten und Bewerben öffentlich sichtbar sein, insbesondere auf Internetportalen. Die Anpassung an die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung ist am 17. Juni 2026 in Kraft getreten. Die Senatsverwaltung schreibt auf ihrer Seite zu den Vordrucken, die technische Umsetzung sei noch in der Testphase und eine Vergabe von Registriernummern erfolge derzeit nicht. Bis die Seite etwas anderes sagt, folgen Sie der dortigen Übergangsansage und nehmen kein Inserat ohne die Nummer online, die für Ihren Fall schon existiert. Der Überblick über alle Städte steht unter Zweckentfremdung.

Bußgeld, Stand März 2026

Die Mitteilung Nr. 1/2026 der Senatsverwaltung vom 12. März 2026 setzt die Rahmen neu, bis die Ausführungsvorschriften insgesamt geändert sind. Für eine Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung ohne die erforderliche Genehmigung sollen in der Regel 1.500 bis 2.500 Euro je Wohnung und Monat angesetzt werden. Liegt der wirtschaftliche Vorteil höher, gilt § 17 Absatz 4 des Ordnungswidrigkeitengesetzes, der das Bußgeld über den Vorteil heben kann. Für nicht befolgte Auflagen nennt dieselbe Mitteilung 1.000 bis 2.000 Euro je Zuwiderhandlung. Das sind Bemessungsrahmen für die Ämter, kein Pauschalpreis, den man einplanen könnte.

So melden Sie die Wohnung an

1. Prüfen Sie, ob es sich um geschützten Wohnraum handelt. Ein baurechtlich genehmigtes Hotel ist ein anderer Fall als die Eigentumswohnung.
2. Stellen Sie den Antrag beim zuständigen Bezirksamt, bevor das Inserat online geht. Anbieten ohne Genehmigung ist selbst der Verstoß, nicht erst die erste Nacht.
3. Tragen Sie die Registriernummer in jedes Portal und auf die eigene Buchungsseite ein.
4. Zeigen Sie den Beherbergungsbetrieb innerhalb einer Woche beim Finanzamt an, das für die Übernachtungsteuer zuständig ist.

Übernachtungsteuer: 7,5 Prozent

Das Land Berlin erhebt die Steuer auf den Aufwand für entgeltliche Übernachtungen in einem Beherbergungsbetrieb. Schon die entgeltliche Bereitstellung zählt, auch wenn der Gast nicht erscheint, sobald die Beherbergungsmöglichkeit eingeräumt wurde. Keine Steuer fällt an, wenn ein Vertrag aufgehoben wird und gar keine Möglichkeit gewährt wird. Die Einzelheiten der Stornogebühr klären Sie im Zweifel mit dem Finanzamt, die Bemessung hängt daran, ob eine Beherbergungsmöglichkeit bestand.

Frühstück, Minibar und Parkplatz gehören nicht in die Bemessungsgrundlage der Übernachtungsteuer. Sie gehören sehr wohl in die Umsatzsteuer, meist mit 19 Prozent. Wie Sie das auf der Rechnung trennen, steht unter Umsatzsteuer für die Ferienwohnung. Die Berliner Steuer ist keine Kurtaxe: Sie finanziert keinen Kurbeitrag und keine Gästekarte, und München erhebt sie in dieser Form gar nicht.

Was Sie neben Steuer und Genehmigung noch führen

Ausländische Gäste brauchen einen Meldeschein. Der Online-Check-in ist in Berlin erlaubt. Verboten ist das wilde Anketten von Schlüsselboxen im öffentlichen Straßenraum. Rauchwarnmelder in Berliner Wohnungen sind Landesrecht und gehören in Schlaf- und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege führen. Das ersetzt keine Brandschutzauflage aus einer Genehmigung, wenn das Amt eine erteilt hat.