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Prenotazioni dirette senza commissioni: quanto valgono, cosa è legale dire agli ospiti dei portali e come costruirle senza un sito

Elena Sitki · gestione della guest house GreenSLO e relazioni pubbliche di ReceptionGO
Pubblicato il 26 ottobre 2026 · 6 min di lettura

Le prenotazioni dirette ti fanno risparmiare il 15–18 % che paghi ai portali, più l’IVA se sei un privato. In Italia le clausole di parità tariffaria sono nulle dal 2017: puoi offrire sul tuo canale un prezzo più basso. Le dirette arrivano soprattutto da ospiti di ritorno, Google e social; servono una pagina che incassi con carta e un calendario sincronizzato con i portali.

Una pagina di prenotazione tua, sincronizzata con Booking.com e Airbnb, senza commissioni. →

Su un B&B che fattura 60.000 € l’anno quasi tutto da Booking.com e Airbnb, le commissioni portano via tra 9.000 e 11.000 €, e per un privato senza partita IVA a questo si aggiunge l’IVA al 22 % sulle commissioni. Spostare anche solo una prenotazione su cinque sul tuo canale vale migliaia di euro. Ecco da dove arrivano davvero le prenotazioni dirette e come gestirle senza creare problemi con i portali.

Il conto: quanto ti costano i portali

Con la cedolare secca la commissione non si deduce: paghi il 21 o 26 % sull’intero importo pagato dall’ospite (vedi cedolare secca). Dal 13 ottobre 2026 anche Airbnb, per gli host europei, è passato alla commissione solo host del 15,5 %: cosa cambia e come rivedere i prezzi in commissioni Airbnb e Booking nel 2026.

Cosa puoi fare (e cosa no)

• Prezzo più basso sul tuo canale: sì. La legge annuale sulla concorrenza (L. 124/2017, art. 1, c. 166) rende nulla la clausola con cui un portale vieta all’albergatore di offrire prezzi migliori ai clienti finali. La Corte di giustizia UE, nel 2024, ha confermato che le clausole di parità non sono, di principio, restrizioni accessorie lecite.
• Usare la chat del portale per spostare una prenotazione: no. Booking.com e Airbnb vietano di dirottare fuori piattaforma una prenotazione fatta da loro. Rischi la penalizzazione o la sospensione dell’annuncio.
• Proporre il canale diretto a chi è già stato tuo ospite: sì, con i contatti che hai legittimamente (per esempio quelli raccolti nel check-in, con l’informativa privacy).

Da dove arrivano le prenotazioni dirette

1. Ospiti di ritorno. Sono la fonte più grande per un B&B. Un biglietto in casa con il link e un messaggio a fine anno funzionano più di qualsiasi pubblicità.
2. Google. Scheda di Google Business Profile con il link «Prenota» e, se hai un channel manager collegato, la presenza su Google Hotel.
3. Instagram e Facebook. Il link nella bio porta alla pagina di prenotazione, non al profilo Booking.
4. Passaparola locale. Ristoranti, guide, eventi, aziende del territorio che ospitano clienti.
5. Gruppi e soggiorni lunghi. Matrimoni, squadre sportive, lavoratori in trasferta: sono le prenotazioni che più spesso chiedono un contatto diretto.

Le tre cose che una prenotazione diretta deve avere

Prezzo diretto: quanto scontare

Una regola semplice: lo sconto diretto deve essere più basso della commissione che risparmi. Con il 15–18 % di commissione, un 5–10 % in meno sul canale diretto lascia margine a te e un motivo all’ospite. Spesso convince di più un vantaggio che non tocca il prezzo pubblico: late check-out, parcheggio incluso, colazione. Come costruire la griglia dei prezzi per stagione e canale: prezzi e stagionalità. E per confrontare i programmi che gestiscono tutto questo, come scegliere un gestionale.