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Come fissare i prezzi di un affitto breve o di un B&B: prezzo base, stagioni, ponti 2026–2027, soggiorno minimo e notti vuote

Elena Sitki · gestione della guest house GreenSLO e relazioni pubbliche di ReceptionGO
Pubblicato il 23 ottobre 2026 · 4 min di lettura

Parti dal prezzo minimo che copre costi, commissioni e imposte, poi costruisci una griglia per stagione e giorno della settimana, alza i prezzi su ponti ed eventi con mesi di anticipo e usa il soggiorno minimo per evitare notti singole scoperte. Rivedi i prezzi ogni settimana guardando quanto sei pieno a 30, 60 e 90 giorni, non solo cosa fa il vicino.

Prezzi, soggiorno minimo e restrizioni per tutti i canali da un unico posto. →

Il prezzo è la leva più potente di un affitto breve e quella usata peggio. Troppo basso ad agosto e lasci centinaia di euro sul tavolo; troppo alto a novembre e la casa resta vuota. Nel primo trimestre del 2026 l’ISTAT ha contato 71,6 milioni di presenze in Italia (+7,5 %), più della metà straniere: la domanda c’è, il punto è prezzarla bene. Ecco un metodo semplice, che funziona con una casa come con dieci.

1. Il prezzo minimo

Prima di tutto calcola sotto quale prezzo per notte ci rimetti. Somma:

• pulizie e lavanderia per soggiorno, divise per la durata media;
• utenze, consumabili, manutenzione, assicurazione, software, per notte venduta;
• commissione del portale (15–18 % su Booking.com, 15,5 % su Airbnb, più IVA se sei privato);
• imposte: cedolare secca al 21 o 26 % sul lordo (vedi cedolare secca).

Quel numero è il pavimento: nessuno sconto, nessuno strumento automatico deve scendere sotto.

2. La griglia per stagione e giorno

Su ogni stagione applica una differenza per giorno: nelle città il venerdì e il sabato valgono di più; nelle città d’affari e fieristiche, come Milano e Bologna, spesso il contrario. Al mare e in montagna conta la settimana intera.

3. Ponti, festività ed eventi: il calendario

Aggiungi gli eventi della tua zona: fiere, concerti, partite, sagre, maratone. Inseriscili nel calendario con sei mesi di anticipo: se il prezzo è basso quando apri le prenotazioni, le prime a sparire sono le notti migliori.

4. Soggiorno minimo e notti scoperte

• Due notti in alta stagione e nei weekend tengono basse le pulizie.
• Tre o più notti sui ponti, per non vendere solo la notte centrale.
• Chiusura all’arrivo il sabato al mare se lavori a settimane.
• Notte singola scoperta tra due prenotazioni: abbassa il soggiorno minimo solo per quella data, o offri a chi parte una notte in più a prezzo ridotto.

5. Sconti per durata e per anticipo

Uno sconto settimanale del 10–15 % e mensile del 20–30 % riempie la bassa stagione con soggiorni lunghi: lavoratori in trasferta, studenti, nomadi digitali. Attenzione oltre i 30 giorni: non è più locazione breve e cambiano contratto e regole fiscali.

6. Il prezzo per canale

Il prezzo non deve per forza essere uguale su tutti i canali. Dal 13 ottobre 2026 Airbnb trattiene il 15,5 % dall’host: per incassare come prima serve un ricarico di circa il 14,8 % solo su quel canale (calcoli in commissioni Airbnb e Booking nel 2026). Sul canale diretto, dove non paghi commissioni, puoi invece stare leggermente sotto: in Italia è legale, come spiegato in prenotazioni dirette senza commissioni.