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Reforma tributária no aluguel por temporada e na hotelaria: quem paga IBS e CBS, o que muda em 2027 e a NFS-e nacional de novembro de 2026

Sergej Sitki · fundador do ReceptionGO e anfitrião
Publicado em 21 de outubro de 2026 · 6 min de leitura

Artigo informativo, não é consultoria jurídica nem contábil. Para o seu caso, confirme com seu contador, a prefeitura ou o Ministério do Turismo.

Para a maioria dos anfitriões pessoa física, nada muda: continuam pagando só imposto de renda. IBS e CBS só alcançam a pessoa física com mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguéis acima de R$ 240 mil; nesse caso, a temporada de até 90 dias é tratada como hotelaria. Pousadas no Simples precisam emitir NFS-e nacional a partir de 1º de novembro de 2026.

Tem mais de uma pousada ou vários imóveis? Mostramos em 15 minutos. →

Em 2026, mensagens de WhatsApp anunciavam que "quem aluga no Airbnb vai pagar 44 % de imposto". A Receita Federal desmentiu, e a regulamentação final da reforma (LC 227/2026) até reduziu os casos em que a pessoa física vira contribuinte. Mas para pousadas e para quem tem vários imóveis há mudanças reais, algumas já em novembro de 2026.

O calendário em uma tabela

Anfitrião pessoa física: a regra dos 3 imóveis e R$ 240 mil

A pessoa física que aluga imóveis só se torna contribuinte de IBS e CBS quando, no ano anterior ou no corrente, cumpre as duas condições ao mesmo tempo:

• mais de três imóveis distintos alugados; e
• receita de aluguéis acima de R$ 240 mil no ano, valor corrigido pelo IPCA.

Quem tem um apartamento na praia e outro na cidade, ou faturamento abaixo do limite, continua apenas no imposto de renda — explicado em imposto de renda no aluguel por temporada.

Contribuinte: temporada vira hotelaria

Para quem é contribuinte, a lei distingue:

Na prática, a curta temporada de quem tem muitos imóveis paga mais do que o aluguel residencial — e passa a ter as obrigações de um prestador de hospedagem: documento fiscal, apuração e, com estrutura de hotelaria, Cadastur e FNRH. A alíquota de referência ainda depende de definição anual; projeções falam em algo perto de 26–28 % antes das reduções.

Pousadas, hostels e hotéis

• Regime específico da hotelaria: a LC 214/2025 reduz as alíquotas de IBS e CBS para hotelaria, parques e bares e restaurantes.
• Simples Nacional: a maioria das pousadas pequenas continua no Simples. A partir de 2027, IBS e CBS entram no documento fiscal do Simples; há a opção de recolher IBS/CBS por fora do Simples para gerar crédito integral a clientes empresas — pode compensar para quem vive de viagens corporativas.
• Crédito para empresas: no sistema novo, a empresa que hospeda um funcionário pode tomar crédito do imposto da diária, se a nota estiver correta. Para hotéis de negócios, nota bem emitida vira argumento de venda.

NFS-e nacional: o prazo mais próximo

A Resolução CGSN nº 191/2026 tornou obrigatória a NFS-e de padrão nacional para microempresas e empresas de pequeno porte do Simples a partir de 1º de novembro de 2026, emitida pelo Emissor Nacional (web ou API). Os destaques de IBS e CBS na nota passam a valer para o Simples em 1º de janeiro de 2027. O que fazer agora:

1. pergunte ao contador se a sua prefeitura já está no padrão nacional e como fica o seu fluxo;
2. confirme que o seu sistema de gestão ou emissor gera a NFS-e nacional — o que vai em cada nota de hospedagem está em NFS-e para pousada;
3. teste a emissão antes da alta temporada de dezembro.

O que fazer em 2026

• Pessoa física com 1–3 imóveis: siga no carnê-leão; acompanhe se chega perto dos limites.
• Pessoa física com 4+ imóveis: simule com o contador a receita do ano; avalie se vale migrar para empresa antes de 2027.
• Pousada no Simples: NFS-e nacional até 1º/11/2026; planeje a decisão de 2027 sobre IBS/CBS dentro ou fora do Simples.
• Todos: reservas, pagamentos e taxas de canal organizados por reserva — a base de qualquer cálculo. Se você vende em vários canais, veja channel manager para pousadas.