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Alojamento local na Madeira e no Algarve em 2026: o novo regulamento do Funchal, o IVA a 4 %, a taxa por época e os concelhos que limitam registos

Elena Sitki · operação da casa de hóspedes GreenSLO e relações públicas do ReceptionGO
Publicado a 1 de novembro de 2026 · 7 min de leitura

Artigo informativo, não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Para o seu caso, confirme junto da câmara municipal, da AT ou do seu contabilista certificado.

Na Madeira, o AL segue o regime nacional adaptado (DLR 13/2015/M): a Direção Regional do Turismo faz o papel do Turismo de Portugal e o IVA do alojamento é de 4 %. No Funchal, o Regulamento n.º 787/2026 fechou a Sé a novos registos. No Algarve, a taxa turística muda com a época e Lagoa prepara áreas de contenção.

IVA a 4 % na Madeira, taxa por época no Algarve — o sistema sabe a diferença. →

Madeira e Algarve são os dois grandes mercados de AL fora de Lisboa e do Porto — e os dois têm regras que quem vem do continente urbano costuma ignorar. Na Madeira, o próprio Estado tem outro rosto (Direção Regional do Turismo, IRAE, IVA regional) e o Funchal acaba de aprovar um dos regulamentos mais restritivos do país. No Algarve, a vida do anfitrião é feita de épocas: taxa turística diferente no verão e no inverno, moradias geridas à distância e concelhos que só agora começam a desenhar limites.

Madeira: o mesmo regime, outras entidades

O regime jurídico do AL (DL 128/2014, na redação atual) aplica-se na Madeira com as adaptações do Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M. Na prática:

O erro mais comum de quem gere apartamentos nas duas regiões com o mesmo programa de faturação é emitir faturas da Madeira com 6 %. A taxa da fatura depende do local da prestação do serviço — o alojamento —, não da sede do titular.

O AL pesa muito na ilha: no primeiro trimestre de 2026 foi responsável por 30,9 % das dormidas em alojamento turístico da região, com crescimento de 16,3 %, segundo a DREM. O Funchal tinha 3.359 registos no fim de 2025, 42 % da oferta regional.

Funchal: o Regulamento n.º 787/2026

Depois de nove meses de suspensão de novos registos (desde setembro de 2025, prorrogada em fevereiro de 2026), o Funchal publicou em 29 de junho de 2026 o Regulamento Municipal de Gestão dos Estabelecimentos de Alojamento Local. Com a entrada em vigor, a suspensão deixou de produzir efeitos e passaram a valer duas áreas de contenção:

• Área 1 — freguesia da Sé: proibição total de novos registos, em qualquer modalidade.
• Área 2 — as restantes freguesias (Imaculado Coração de Maria, Monte, Santa Luzia, Santa Maria Maior, Santo António, São Gonçalo, São Martinho, São Pedro e São Roque): sem novos registos, exceto moradias e quartos em moradia com autonomia física e funcional, entrada própria e sem partes comuns.
• Apartamentos e hostels: só em edifício inteiramente afeto a comércio ou serviços — o fim do AL novo em prédios de habitação coletiva.
• Exceções: edifícios reabilitados com incentivos municipais, imóveis devolutos há mais de três anos e edifícios reconstruídos por ordem da câmara após vistoria.
• Quem já tem registo continua a explorar. Em área de contenção, pode suspender o AL até cinco anos para arrendar para habitação e retomar depois — com cópia do contrato e prova do imposto do selo.

Há também obrigações para todos, novos e antigos: separação de resíduos segundo os horários municipais, informação aos hóspedes sobre resíduos e regras de convivência em pelo menos quatro línguas (português e inglês obrigatórias), tarifa de água não doméstica e o número de registo em todos os anúncios. O registo pode ser cancelado, entre outros motivos, se o imóvel tiver tido arrendamento habitacional nos dois anos anteriores ao registo.

A taxa turística do Funchal (2 €, até 7 noites) deverá passar a 4 € em 2027 — o calendário e os outros concelhos da ilha estão em taxa turística por concelho.

Algarve: o ano tem duas épocas

Juridicamente, o Algarve é continente puro: Turismo de Portugal, ASAE, IVA a 6 %. O que muda é a operação.

1. Taxa turística sazonal. Faro, Loulé, Portimão, Lagoa, Olhão e Vila Real de Santo António cobram 2 € no verão e 1 € no inverno; Albufeira só cobra de abril a outubro. Faro e Loulé isentam os menores de 16 anos. Um preço «com taxa incluída» igual o ano inteiro está quase sempre errado.
2. Gestão à distância. Grande parte das moradias do Algarve é de proprietários que vivem em Lisboa ou fora do país. Sem receção, o check-in online, o código de porta por reserva e alguém que responda às 23h são o mínimo — o roteiro está em check-in autónomo.
3. Piscina e segurança. Numa moradia com piscina, o seguro de responsabilidade civil obrigatório tem de cobrir o uso pelos hóspedes — leia as exclusões da apólice com atenção. Os mínimos estão em seguro do alojamento local.
4. Época baixa. Estadias longas de inverno (nómadas digitais, reformados do norte da Europa) compensam a quebra, mas mudam as contas da limpeza e da taxa: veja estadias longas.

Algarve: quem está a criar limites

Desde o DL 76/2024, cada câmara pode aprovar o seu regulamento de AL, com áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável. No Algarve, em outubro de 2026, nenhum concelho tem uma proibição geral, mas o movimento começou:

• Lagoa pôs em consulta pública, em janeiro de 2026, o Regulamento para o Crescimento Sustentável do AL: contenção nos bairros municipais, SAAL, cooperativas e CDH; áreas de crescimento sustentável onde o rácio de pressão fica entre 25 % e 50 %, convertidas em contenção acima disso; exceções para devolutos há mais de 3 anos, reabilitações e quartos em T2 ou maior que sejam residência do titular há mais de 3 anos; e transmissão do registo só por sucessão, doação a familiares ou divórcio. A câmara remeteu o projeto à Assembleia Municipal.
• Faro teve um projeto de regulamento em consulta em 2025, com áreas de contenção e Provedor do AL; a decisão ficou para o executivo eleito nas autárquicas.
• Albufeira, Loulé, Lagos, Portimão e Tavira, pelo que conseguimos verificar, continuam sem áreas de contenção em vigor, mas o DL 151/2026 deu aos concelhos com mais de mil registos até 31 de dezembro de 2026 para decidirem — e permite suspender novos registos até lá.

Para quem compra para AL no Algarve, a regra prática é a mesma de Lisboa e do Porto: confirmar na câmara, pela morada exata, antes da escritura. O enquadramento nacional e o que significa cada tipo de área estão em áreas de contenção do AL.