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Fiscalização do alojamento local: quem inspeciona, o que a ASAE e a câmara verificam e quanto custam as coimas

Elena Sitki · operação da casa de hóspedes GreenSLO e relações públicas do ReceptionGO
Publicado a 26 de outubro de 2026 · 5 min de leitura

O alojamento local é fiscalizado pela ASAE e pela câmara municipal; a AT controla os impostos e o Turismo de Portugal pode fazer vistorias. Verificam registo, seguro, segurança, livro de informações, livro de reclamações e placa. Anunciar sem registo ou falhar requisitos é contraordenação grave: 650 € a 1.500 € para pessoa singular.

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A maioria dos anfitriões só pensa na fiscalização quando um vizinho ameaça fazer queixa. Mas as ações da ASAE e das câmaras são regulares, e as plataformas passaram a partilhar dados com as autoridades. Saber o que verificam é a forma mais barata de nunca pagar uma coima.

Quem fiscaliza o quê

Lista de verificação em 15 pontos

1. Número de registo válido no RNAL, com dados atualizados (alterações comunicadas em 10 dias).
2. Número de registo em todos os anúncios, no site e na documentação comercial.
3. Nada que sugira classificação de empreendimento turístico (estrelas oficiais, «hotel»).
4. Placa identificativa junto à entrada (no hostel, no exterior do edifício).
5. Seguro de responsabilidade civil válido, com 75.000 € por sinistro, e de incêndio em propriedade horizontal.
6. Capacidade registada respeitada: máximo de 9 quartos e 27 utentes (exceto hostel), duas pessoas por quarto mais duas na sala.
7. Extintor, manta de incêndio, primeiros socorros e 112 visível (até 10 utentes); regime SCIE acima disso.
8. Janela para o exterior, forma de vedar a luz e porta com fecho em cada unidade.
9. Água quente e fria, ligação à rede ou sistema controlado, casas de banho em número suficiente.
10. Limpeza e troca de roupa a cada hóspede e semanal acima de 7 noites.
11. Livro de informações em português, inglês e mais duas línguas.
12. Livro de reclamações físico e eletrónico, letreiro afixado.
13. Sinalética com horários do Regulamento Geral do Ruído (em propriedade horizontal).
14. Boletins SIBA em dia e faturas emitidas a tempo.
15. Hostel em prédio com habitação: ata do condomínio a autorizar.

Detalhe de cada ponto: segurança contra incêndio, livro de reclamações, livro de informações e seguro obrigatório.

Quanto custam as coimas

Desde 2021, as infrações ao regime do AL são contraordenações económicas, com valores que dependem da gravidade e da dimensão de quem as comete (Decreto-Lei n.º 9/2021):

Pequenas e médias empresas têm limites mais altos. A negligência também é punível. Além da coima, podem ser aplicadas sanções acessórias: apreensão de material, suspensão da atividade ou encerramento do estabelecimento por até dois anos. O livro de reclamações tem regime próprio, também com contraordenações graves e muito graves. As coimas do SIBA são outra lei, explicada em SIBA e boletim de alojamento.

Se a fiscalização bater à porta

• Peça a identificação dos inspetores e acompanhe a visita.
• Tenha à mão (ou no telemóvel) o comprovativo de registo, a apólice e o último recibo do seguro.
• Mostre onde estão o extintor, a manta, a caixa de primeiros socorros, os dois livros.
• Leia o auto antes de assinar; tem direito a apresentar defesa por escrito no prazo indicado.
• Corrija de imediato o que for simples e guarde prova (fotos com data).

O registo e as obrigações de base estão em como abrir um alojamento local.