Domov · Blog · Začetek in posel sobodajalca

Kratkoročni najem v bloku: soglasje sosedov, 180 in 60 dni — pravila od 2026

Sergej Sitki · ustanovitelj ReceptionGO in sobodajalec
Objavljeno 23. septembra 2026 · 7 min branja

Informativni članek, ni pravni ali davčni nasvet. Za svoj primer preverite pri pristojnem organu ali računovodji.

Za kratkoročni najem stanovanja v bloku potrebujete soglasje etažnih lastnikov z več kot 75 % solastniških deležev, med njimi vseh sosedov, ki mejijo na vaše stanovanje. Soglasje velja tri leta. Sobodajalec sme oddajati največ 180 dni na leto, v 14 občinah pa v letih 2027 in 2028 privzeto le 60 dni na stanovanje.

Preizkusite ReceptionGO 30 dni brezplačno — brez kartice. →

Kratkoročni najem stanovanj — »Airbnb v bloku« — je v Sloveniji od 1. januarja 2026 urejen z novim Zakonom o gostinstvu (ZGos-1). Pravila so strožja kot prej in se še spreminjajo: maja 2026 je država objavila seznam 14 občin, v katerih bo oddajanje omejeno na 60 dni na leto, te občine pa lahko do 31. oktobra 2026 z odlokom določijo drugačen obseg. Ta članek povzema, kaj velja danes in kaj pride januarja 2027.

Kaj šteje za kratkoročni najem

ZGos-1 kot »oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem« šteje nastanitveno dejavnost v stanovanju ali delu stanovanja — torej v prostorih, namenjenih trajnemu bivanju. Opravlja jo ponudnik kratkotrajnega najema: sobodajalec (fizična oseba), s.p. ali pravna oseba. Vsako stanovanje se v Register nastanitvenih obratov vpiše kot en nastanitveni obrat, ne glede na število sob.

Kratkoročni najem ni dovoljen v stavbah z oskrbovanimi stanovanji. Stanovanje je lahko vaše ali najeto — v tem primeru s pisnim soglasjem lastnika.

Soglasje etažnih lastnikov: 75 % in vsi sosedje

Soglasje pridobite pred začetkom oddajanja, na način, kot se v bloku odloča o poslih upravljanja (običajno prek upravnika). V predlogu sklepa morata biti zapisani triletna veljavnost in pravilo, da soglasje preneha s spremembo lastništva vašega stanovanja. Soglasje ni veljavno, če je kratkoročni najem v nasprotju s pogodbo o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov.

• Veljavnost: tri leta od pridobitve, ne glede na to, ali se sosedje med tem zamenjajo.
• Prenehanje: z dnem, ko se zamenja lastnik vašega stanovanja.
• Stara soglasja (po Stanovanjskem zakonu) veljajo do 31. 12. 2026 ali tri leta od pridobitve, kar je pozneje.

Po pridobitvi soglasja objavite datum začetka oddajanja na oglasni deski stavbe, na vhodna vrata stanovanja pa nalepite standardizirano nalepko z datumom poteka soglasja. Nalepka je brezplačna na točkah SPOT.

Koliko dni na leto smete oddajati

Sobodajalec: 180 dni

Sobodajalec (fizična oseba) sme oddajati največ 180 dni v koledarskem letu. Šteje se vsak dan, ko je v vsaj enem njegovem stanovanju nastanjen gost; dan odhoda se ne šteje, če ni hkrati dan prihoda. Kdor želi oddajati dlje, mora dejavnost registrirati kot s.p. ali d.o.o.

14 občin: 60 dni na stanovanje (2027 in 2028)

Za leti 2027 in 2028 je bil maja 2026 objavljen seznam občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema — kjer sta hkrati visoki cena stanovanj in obseg turističnega oddajanja:

Ankaran, Bled, Bohinj, Bovec, Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Izola, Koper, Kranjska Gora, Ljubljana, Piran, Preddvor, Radovljica in Žirovnica.

V teh občinah se sme posamezno stanovanje oddajati največ 60 dni na leto — ne glede na to, ali ga oddaja sobodajalec, s.p. ali podjetje. Občina lahko z odlokom, sprejetim do 31. oktobra 2026, za celo občino ali del nje določi drugačen obseg, med 30 in 270 dni. Seznam se nato določa vsaki dve leti.

Druge občine

Občina, ki ni na seznamu, lahko z odlokom omeji kratkoročni najem na svojem območju, vendar ne na manj kot 60 dni na leto. Odlok, sprejet do 31. oktobra, velja od naslednjega leta.

Kako država dneve šteje — in kaj se zgodi, ko jih zmanjka

Dneve ne šteje inšpektor, ampak AJPES — vsak dan, iz vaših prijav gostov v eTurizem. Register za vsak obrat vodi dovoljeno število dni, porabljene dni in razliko. Ko porabljeni dnevi presežejo dovoljene, AJPES po uradni dolžnosti začasno prekliče identifikacijsko številko obrata; oddajanje brez veljavne številke je prekršek z najvišjimi globami. Preklic se samodejno odpravi z novim koledarskim letom.

Iz tega izhajata dve praktični posledici:

• Točne prijave štejejo dvakrat. Pozabljen ali napačen datum odhoda v eTurizmu vam »porabi« dneve, ki jih niste oddali. Pri očitni napaki, ki ni starejša od 60 dni, se lahko pritožite in AJPES preklic odpravi, ko je napaka popravljena. Kako prijavljati točno, piše v vodniku kako prijaviti gosta v eTurizem.
• Načrtujte zasedenost. Pri 60 dneh je vsak dan dragocen: višja minimalna dolžina bivanja v vrhu sezone in zaprti termini zunaj njega so pogosto bolj smiselni od polnega koledarja v aprilu.

Identifikacijska številka v vsakem oglasu

Ponudnik kratkotrajnega najema mora identifikacijsko številko obrata iz RNO navesti v vsakem oglasu (Booking.com, Airbnb, lastna stran, družbena omrežja) in pri vsaki rezervaciji na daljavo. Oglas brez številke je težji prekršek. S prihodom evropske uredbe o podatkih o kratkoročnem najmu platforme te številke preverjajo in podatke o nočitvah delijo z državo.

Globe po ZGos-1 za sobodajalca

Za s.p. in pravne osebe so globe višje (do 20.000 oziroma 50.000 €). Inšpektor lahko ob oddajanju brez soglasij ali nad dovoljenim številom dni dejavnost tudi začasno ali trajno prepove, ne da bi prej dal rok za odpravo.

Kontrolni seznam za stanovanje v bloku

1. Preverite pogodbo o medsebojnih razmerjih — ali kratkoročni najem sploh dovoljuje.
2. Prek upravnika pripravite predlog sklepa s triletno veljavnostjo in zberite soglasja (75 % + vsi mejni sosedje).
3. Objavite začetek oddajanja na oglasni deski in nalepite nalepko na vrata.
4. Vpišite stanovanje v RNO z izjavo o soglasjih in datumom njihovega poteka (postopek je v vodniku kako postati sobodajalec).
5. Identifikacijsko številko dodajte v vse oglase.
6. Pripravite hišni red z nočnim mirom in največjim številom gostov — soglasje sosedov najhitreje izgubite s hrupom.
7. Spremljajte porabljene dni in točnost prijav v eTurizem.
8. Tri mesece pred potekom soglasja začnite postopek za novo.

Pogoste napake

1. »Oddajam samo sobo, soglasja ne potrebujem.« Zakon zajame tudi oddajanje dela stanovanja.
2. Zbrani podpisi brez pravega sklepa. Soglasje se pridobi kot sklep o poslu upravljanja, s predpisano vsebino; seznam podpisov na listu papirja brez nje je lahko neveljaven.
3. Pozabljen mejni sosed. Tudi če imate 90 % deležev, brez soseda pod vami soglasja ni.
4. Prodaja stanovanja. Novi lastnik mora pridobiti novo soglasje — staro preneha.
5. Nezaključeni zapisi v eTurizmu. Gost brez datuma odhoda »živi« v stanovanju in porablja dneve.