Domov · Blog · Začetek in posel sobodajalca

Kako postati sobodajalec v 2026: celoten vodnik od registracije do prvega gosta

Sergej Sitki · ustanovitelj ReceptionGO in sobodajalec
Objavljeno 22. septembra 2026 · 9 min branja

Informativni članek, ni pravni ali davčni nasvet. Za svoj primer preverite pri pristojnem organu ali računovodji.

Sobodajalec postanete z vpisom v Poslovni register Slovenije pri AJPES, nato stanovanje vpišete v Register nastanitvenih obratov in dobite identifikacijsko številko. Pred prvim gostom potrebujete še soglasja (lastnika, v bloku tudi 75 % etažnih lastnikov), kategorizacijo in dostop do eTurizma. Sobodajalec sme oddajati največ 180 dni na leto.

Preizkusite ReceptionGO 30 dni brezplačno — brez kartice. →

Oddajanje sob in apartmajev je v Sloveniji eden najpogostejših dopolnilnih poslov. Po 1. januarju 2026, ko je začel veljati novi Zakon o gostinstvu (ZGos-1), pa ima nova pravila: omejitev dni, obvezno identifikacijsko številko v oglasih in strožja soglasja v blokih. Ta vodnik gre po vrsti skozi vse, kar morate urediti — od vpisa v register do prvega gosta — in pri vsakem koraku pokaže, kje najdete podrobnosti.

Kontrolni seznam: kaj urediti in v katerem vrstnem redu

Kdo je sobodajalec po novem zakonu

Po ZGos-1 je sobodajalec fizična oseba, vpisana v Poslovni register kot sobodajalec, ki oddaja stanovanje ali del stanovanja v kratkotrajni najem. Pomembno je troje:

• Oddaja se stanovanje — lastno ali najeto (s soglasjem lastnika). Ne sme biti v stavbi z oskrbovanimi stanovanji.
• Največ 180 dni na leto. Šteje se vsak dan, ko je v vsaj enem vašem stanovanju gost; dan odhoda se ne šteje. AJPES dneve šteje sam iz vaših prijav v eTurizem.
• Največ 15 gostov na stanovanje in vsaj 8 m² uporabne površine na gosta.

Če želite oddajati vse leto ali imate večji objekt, potrebujete s.p. ali d.o.o. Kaj je davčno ugodneje, primerjamo v članku sobodajalec in davki.

Soglasja: lastnik in sosedje

Če stanovanje ni v celoti vaše, potrebujete pisno soglasje lastnika oziroma vseh solastnikov. V dvostanovanjski hiši potrebujete soglasje vseh solastnikov stavbe, v tri- in večstanovanjski stavbi pa soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev — in med njimi morajo biti vsi, katerih stene, tla ali strop mejijo na vaše stanovanje. Soglasje velja tri leta, na vrata stanovanja pa nalepite predpisano oznako.

V 14 občinah z visokim tveganjem (Ankaran, Bled, Bohinj, Bovec, Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Izola, Koper, Kranjska Gora, Ljubljana, Piran, Preddvor, Radovljica, Žirovnica) je v letih 2027 in 2028 privzeto dovoljenih le 60 dni oddajanja na stanovanje. Vse podrobnosti so v članku kratkoročni najem v večstanovanjski stavbi.

Registracija: Poslovni register in RNO

Vpis v Poslovni register opravite pri AJPES — prek portala SPOT ali osebno na izpostavi. Vpis je brezplačen. Firma je vaše ime in priimek z oznako »sobodajalec«. Če oddajate na drugem naslovu, kot ga imate za stalno prebivališče, se ta naslov vpiše kot poslovni del. FURS vas nato sam vpiše v davčni register; v 8 dneh pa mu sporočite podatke o poslovnih prostorih in se odločite, ali boste davčno osnovo ugotavljali z normiranimi odhodki.

Vpis v Register nastanitvenih obratov (RNO) opravite v aplikaciji na portalu AJPES. Od februarja 2026 se vpisuje več podatkov: katastrski podatki stanovanja (AJPES jih prevzame iz katastra), vrsta in število enot, ležišča, največje število gostov, za kratkotrajni najem pa še izjava o soglasjih in datum njihovega poteka. Po vpisu dobite identifikacijsko številko obrata, ki jo morate navesti v vsakem oglasu in pri vsaki rezervaciji na daljavo. Spremembe podatkov sporočite v 15 dneh. Vpis korak za korakom, podatki po ZGos-1 in razlogi za preklic številke so v članku register nastanitvenih obratov (RNO).

Obrati, vpisani pred 1. 2. 2026, so morali podatke dopolniti do 30. junija 2026, sicer jim AJPES začasno prekliče identifikacijsko številko. Če tega še niste storili, začnite tu.

Kategorizacija

Nastanitveni obrat se kategorizira pred začetkom dejavnosti. Od leta 2026 se kategorije označujejo z zvezdicami (turistične kmetije z jabolki). Eno do tri zvezdice določite sami s samooceno v elektronskem sistemu kategorizacije, štiri ali pet zvezdic pa lahko določi le neodvisni ocenjevalec. Kaj se meri in kako se izognete najpogostejšim napakam, razlagamo v članku o kategorizaciji apartmajev in sob.

Davki, prispevki in DDV

Dohodek sobodajalca je dohodek iz dejavnosti, ne dohodek iz oddajanja premoženja. Davčno osnovo lahko ugotavljate po dejanskih stroških ali z normiranimi odhodki; pri zadnjem se prizna 80 % prihodkov do 12.500 evrov, nad tem pa manj, dohodnina pa je dokončnih 20 %. Obračun oddate do 31. marca za preteklo leto, med letom pa plačujete akontacije.

Od dneva vpisa v Poslovni register plačujete tudi prispevke kot oseba, ki dejavnost opravlja kot postranski poklic (pavšalni zneski za posebne primere zavarovanja, zdravstveni prispevek in prispevek za dolgotrajno oskrbo). Obveznost je vezana na vpis, ne na to, ali ste imeli goste.

DDV — past, na katero naletijo skoraj vsi novinci. Za svoje storitve se vam ni treba identificirati, dokler letni promet ne preseže 60.000 evrov. A Booking.com in Airbnb nimata sedeža v Sloveniji, zato morate od njune provizije sami plačati 22 % DDV — in se za to identificirati za namene DDV ne glede na promet. Mesečno oddajate obračun DDV, odbitka pa nimate. Izračune in primerjavo sobodajalec : s.p. najdete v članku sobodajalec in davki.

Prijava gostov v eTurizem

Vsakega gosta morate vpisati v knjigo gostov in ga v 12 urah po prihodu prijaviti v AJPES eTurizem, odhod pa sporočiti v 12 urah po odhodu. Od 1. do 10. v mesecu oddate še mesečno statistično poročilo. Globe za sobodajalca so od 400 evrov naprej. Postopek korak za korakom: kako prijaviti gosta v eTurizem.

Turistična taksa

Turistično in promocijsko takso plača gost, vi pa jo pobirate v imenu občine — najpozneje zadnji dan bivanja — in jo do 25. v mesecu nakažete za pretekli mesec. Višino določi občina (do 2,50 evra na osebo na noč, plus 25 % promocijske takse). Otroci do 7. leta so oproščeni, od 7. do 18. leta plačajo polovico. Kalkulator in zneski po občinah: turistična taksa 2026.

Računi in davčna blagajna

Za vsako nastanitev morate izdati račun. Če gost plača z gotovino ali kartico na mestu, mora biti račun davčno potrjen (davčna blagajna) ali izdan iz vezane knjige računov. Računi, ki jih plača agencija na TRR, in računi za turistično takso davčnemu potrjevanju ne sodijo. Kaj potrebujete — certifikat, poslovni prostor, oznake — razlagamo v članku davčna blagajna za sobodajalce.

Booking.com, Airbnb in direktne rezervacije

Večina sobodajalcev začne na Booking.com in Airbnb. Pred objavo preverite tri stvari: da je v oglasu identifikacijska številka obrata, da je turistična taksa pravilno nastavljena (vključena v ceno ali plačljiva na mestu) in da ste identificirani za DDV. Ko imate več kanalov, potrebujete channel manager, sicer prej ali slej pride do dvojne rezervacije. Kako zmanjšati provizije in pridobiti več neposrednih gostov: provizija Booking.com in direktne rezervacije.

Predaja ključev in pozni prihodi

Gosti ne pridejo ob uri, ki jo napišejo. Brez rešitve za samostojni prihod boste čakali do polnoči. Možnosti so od sosede s ključem do pametne ključavnice s kodo, ki jo gost dobi šele po opravljeni prijavi. Primerjava vseh petih načinov: pozni prihod gostov in predaja ključev.

Zavarovanje

Običajna zavarovalna polica za stanovanje pogosto ne krije škode, ki nastane med oddajanjem gostom, ali odgovornosti do gostov. Pred prvo rezervacijo zavarovalnici pisno sporočite, da stanovanje oddajate, in preverite kritje za požar, izliv vode, lom stekla in odgovornost. Booking.com in Airbnb imata svoje programe zaščite, a ti ne nadomestijo zavarovanja — imajo omejitve in pogoje, ki jih preberite, preden se nanje zanesete.

Koliko časa vzame vse skupaj

Registracija in vpisi pri AJPES so hitri — ob pripravljenih podatkih jih opravite v enem dnevu. Največ časa vzamejo soglasja v blokih in kvalificirano digitalno potrdilo za eTurizem. Realno računajte na dva do štiri tedne od odločitve do prvega gosta. Potem pa se začne delo, ki traja vso sezono: prijave, takse, računi, sporočila in ključi. Tega dela je manj, če ga od začetka postavite tako, da poteka samo.