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Ferienwohnung in München: Zweckentfremdung ab acht Wochen, keine Bettensteuer, Registrierung noch nicht live
Elena Sitki · Betrieb im Gästehaus GreenSLO und Öffentlichkeitsarbeit für ReceptionGO
Veröffentlicht am 1. November 2026 · 5 Min. Lesezeit
Informativer Artikel, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Fall prüfen Sie die Satzung Ihrer Gemeinde, das zuständige Amt oder Ihre Steuerberatung.
In München ist Wohnraum, der mehr als acht Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung dient, eine Zweckentfremdung und braucht eine Genehmigung. Eine Registrierungspflicht mit Nummer für Online-Inserate ist beschlossen in der Vorbereitung, aber Stand 21. Oktober 2026 noch nicht in Kraft. München erhebt weder Kurtaxe noch Übernachtungsteuer. Meldeschein und Umsatzsteuer gelten wie im übrigen Bundesgebiet.
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München wird in Ratgebern oft in einem Atemzug mit Berlin genannt. Zwei Dinge stimmen daran nicht. Es gibt keine Bettensteuer. Und eine Registrierungsnummer fürs Inserat können Sie Stand Herbst 2026 noch nicht beantragen, auch wenn die Plattform ein Pflichtfeld anzeigt. Was es gibt, ist eine Zweckentfremdungssatzung mit einer klaren Wochengrenze.
Acht Wochen, dann die Genehmigung
Wohnraum darf in München nur mit Genehmigung zweckentfremdet werden. Als Ferienwohnung gilt eine Wohnung oder ein Haus, das nicht dauerhaft bewohnt, sondern zur Fremdenbeherbergung jeweils nur kurzfristig vermietet wird. Dazu rechnet die Stadt auch die Vermietung an Menschen, die sich zu einer medizinischen Behandlung in München aufhalten. Mehr als acht Wochen im Kalenderjahr sind genehmigungspflichtig. Leerstand von mehr als drei Monaten und die Umnutzung zu Büro oder Praxis sind eigene Tatbestände.
Die Genehmigung beantragen Sie über das Sozialreferat, Abteilung Wohnraumerhalt. Sie kann an Bedingungen hängen. Ein Inserat, das die Wohnung das ganze Jahr als Ferienwohnung anbietet, ist ohne diese Genehmigung der Verstoß, nicht erst die 57. Nacht. Der Vergleich der Städte steht unter Zweckentfremdung von Wohnraum.
Registrierungsnummer: angekündigt, noch nicht geschuldet
Die Stadt will, dass jede Wohnung, die auf einem Portal als Ferienwohnung angeboten wird, vorher online registriert wird und eine wohnungsbezogene Nummer im Inserat trägt. Dafür muss die Zweckentfremdungssatzung geändert und ein Portal gebaut werden. Beides wird vorbereitet. Das Sozialreferat schreibt ausdrücklich, bislang gelte noch kein Registrierungsverfahren und damit auch keine Registrierungspflicht. Den Termin will die Stadt bekannt geben, bevor die Pflicht beginnt.
Die EU-Verordnung ändert daran nichts Eigenes: Ohne kommunales Verfahren gibt es keine Münchner EU-Nummer. Tragen Sie keine Nummer ein, die Ihnen niemand erteilt hat. Wenn das Portal öffnet, gehört die Nummer in jedes Inserat, analog zu Berlin und Hamburg, und die Plattformen liefern die Nächte an die Stadt.
Keine Kurtaxe, keine City-Tax
Auf der Münchner Rechnung steht keine örtliche Übernachtungsteuer und keine Kurabgabe. Gäste, die das aus Berlin oder von Sylt gewohnt sind, fragen trotzdem danach. Antworten Sie mit dem Satz, dass die Landeshauptstadt keine solche Abgabe erhebt, und ziehen Sie nichts „auf Verdacht“ ein. Sobald die Wohnung in einem Kurort im Umland liegt, gilt dessen Satzung. Dazu Kurtaxe und Bettensteuer und Allgäu.
Umsatzsteuer und Meldeschein bleiben. Die Übernachtung ist bei Regelbesteuerung mit 7 Prozent belegt, das Frühstück mit 19 Prozent, die Kleinunternehmergrenzen liegen bei 25.000 und 100.000 Euro. Ausländische Gäste unterschreiben den Meldeschein am Ankunftstag. Beides ist Bundesrecht und hängt nicht an der Satzung der Stadt.
Bevor das Portal aufgeht
- Genehmigung prüfen, sobald die Wohnung mehr als acht Wochen im Jahr kurzzeitig vermietet wird.
- Keine erfundene Registrierungsnummer in die Portale schreiben.
- Die Seite des Sozialreferats im Blick behalten, der Starttermin kommt von dort.
- Meldeschein und Rechnung trotzdem führen. Die fehlende City-Tax spart nur eine Zeile.
Häufige Fragen
Darf ich die Wohnung während des Oktoberfests vermieten?
Einige Wochen im Jahr können unter der Acht-Wochen-Grenze liegen, wenn Sie den Wohnraum im übrigen Jahr nicht als Ferienwohnung nutzen. Acht Wochen sind der Rahmen des ganzen Kalenderjahres, nicht ein zusätzliches Kontingent für die Wiesn. Zählen Sie jede Kurzzeitvermietung mit, auch die außerhalb der Festzeit. Über der Grenze brauchen Sie die Genehmigung, bevor Sie inserieren, nicht erst wenn die Nächte voll sind.
Warum verlangen die Portale eine Registrierungsnummer, wenn München keine vergibt?
Die Masken der Plattformen sind auf die EU-Verordnung vorbereitet und zeigen das Feld überall an. Ob eine Nummer Pflicht ist, entscheidet die Stadt. Das Sozialreferat schreibt, bislang gelte kein Registrierungsverfahren. Solange das so bleibt, ist ein leeres Feld kein Verstoß gegen Münchner Satzungsrecht. Eine fehlende Genehmigung jenseits der acht Wochen ist es sehr wohl. Prüfen Sie die Seite des Sozialreferats, bevor Sie eine erfundene Nummer eintragen. Eine falsche Nummer ist schlechter als keine.
Kommt auf die Rechnung eine City-Tax?
Nein. Bayern untersagt den Kommunen diese Übernachtungsteuer, der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat das bestätigt. München ist kein Kurort und erhebt keinen Kurbeitrag. Im Umland und im Allgäu kann ein Kurbeitrag anfallen. Der Unterschied steht unter Bayern und Allgäu.
Gilt die Regel nur innerhalb des Mittleren Rings?
Die Abteilung Wohnraumerhalt ist für das gesamte Stadtgebiet zuständig. Eine Wohnung in Pasing oder Trudering ist nicht frei, nur weil sie nicht in der Altstadt liegt. Außerhalb der Stadtgrenze gilt das Recht der jeweiligen Gemeinde, nicht die Münchner Satzung.
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Kostenlos startenQuellen
- Landeshauptstadt München — Zweckentfremdungssatzung, Sozialreferat
- Berlin, Hamburg, Köln zum Vergleich der Nummern — Übersicht im Beitrag Zweckentfremdung
Zuletzt geprüft am 21. Oktober 2026.