Početna · Blog · Programi i kanali

Iznajmljivanje apartmana izvan sezone: mjesečni boravci, radnici, digitalni nomadi i zimski najam — što se isplati i kako se prijavljuje

Sergej Sitki · osnivač ReceptionGO i iznajmljivač
Objavljeno 19. listopada 2026. · 5 min čitanja

Informativni članak, nije pravni ni porezni savjet. Za svoj slučaj provjerite kod nadležnog tijela, turističke zajednice ili knjigovođe.

Paušalni porez i pristojbu iznajmljivač u domaćinstvu plaća po krevetu, bez obzira na broj noćenja — pa noć izvan sezone košta uglavnom energiju i čišćenje. Od listopada do svibnja dolaze gosti na mjesec i više (radnici, digitalni nomadi), vikend-gosti i grupe za događaje; svi se prijavljuju u eVisitor. Ugovor o najmu za cijelu zimu je dugoročni najam, s drugim porezom.

Isprobajte ReceptionGO 30 dana besplatno — bez kartice. →

Na obali apartman tipično radi 90 do 130 noći godišnje, a ostalo vrijeme stoji. Istodobno je pred-sezona sve jača: prema HTZ-u u prvih pet mjeseci 2026. bilo je 7 % više noćenja nego godinu ranije, dok je interes za srpanj i kolovoz bio suzdržaniji. Tko želi rasti, raste izvan špice.

Najvažnija računica: noć izvan sezone je gotovo čista

Iznajmljivač u domaćinstvu paušalni porez i turističku pristojbu plaća po krevetu, godišnje. Hoćete li prodati 100 ili 200 noći, porez i pristojba su isti. To mijenja logiku cijene izvan sezone:

Donju granicu cijene izvan sezone zato ne računate iz godišnjih troškova, nego iz troška po boravku i po noći: čišćenje, rublje, struja, grijanje. Kalkulator za to imate u članku o cijeni apartmana po noćenju — za zimu u njega upišite samo varijabilne troškove.

Tko dolazi od listopada do svibnja

Za digitalne nomade iz zemalja izvan EU Hrvatska ima poseban privremeni boravak; uvjete (npr. dokaz prihoda) propisuje i ažurira MUP, a za vas je važno samo da ih, kao i svakog gosta, prijavite u eVisitor. Radnike i sezonce također prijavljujete — kako i s kojom kategorijom pristojbe, opisali smo u članku o prijavi obitelji, prijatelja i radnika.

Turistički boravak ili zimski najam

Dva su načina da apartman radi zimi, i porezno nisu isti:

• Gost u smještaju — i kad ostaje dva mjeseca: prijava u eVisitor, račun, sve unutar postojećeg rješenja i paušala.
• Najam stana za stanovanje (ugovor o najmu, najčešće studentima ili radnicima od listopada do svibnja): to je dugoročni najam. Najmodavac se mora upisati u registar poreznih obveznika u 8 dana od početka najma, a porez na dohodak od imovine iznosi 12 % na najamninu umanjenu za 30 % izdataka.

Kako se zimski najam slaže s paušalom za isti apartman ovisi o pojedinostima (rješenje, kreveti, razdoblje), pa za svoj slučaj zatražite pisano mišljenje ispostave Porezne uprave. Usporedbu kratkoročnog i dugoročnog najma s brojkama imate u članku Dugoročni ili turistički najam.

Pripremite apartman za zimu

1. Grijanje koje stvarno grije: inverter-klima, uljni radijator kao rezerva u kamenim kućama.
2. Vlaga: odvlaživač u prizemlju i kamenim kućama, prozračivanje između gostiju.
3. Radno mjesto: stol, udobna stolica, svjetlo i utičnica uz stol. Fotografirajte ga — gosti na mjesec to traže.
4. Internet: izmjerite brzinu i napišite je u oglas.
5. Perilica rublja i sušilo — za boravak od tjedan dana i duže nužno.
6. Čišćenje kod dugih boravaka: dogovorite tjedno ili dvotjedno čišćenje i promjenu posteljine i napišite to u opis.

Cijene i pravila izvan sezone

• Tjedni i mjesečni popust umjesto niže noćne cijene: privlači dugi boravak, a ne jednu noć.
• Minimalni boravak 2 noći za vikende; za tjedne usred tjedna i 1 noć, ako čišćenje uključite u cijenu.
• Fleksibilniji uvjeti otkazivanja — izvan sezone gosti odlučuju kasnije.
• Isti kalendar za sve kanale, jer mjesečni gost na Airbnbu mora odmah zatvoriti Booking (zašto i kako, piše u vodiču za channel manager).

Ako je problem popunjenost i ljeti

Izvan sezone je logično da je manje gostiju. Ako vam fale rezervacije i u lipnju ili rujnu, problem obično nije sezona nego cijena, fotografije ili ocjena — dijagnozu korak po korak imate u članku Kako povećati popunjenost apartmana.