Početna · Blog · Porezi i pristojbe

Dugoročni ili turistički najam stana: porezi, troškovi, rad i kalkulator koji pokazuje što vam stvarno ostaje

Sergej Sitki · osnivač ReceptionGO i iznajmljivač
Objavljeno 15. listopada 2026. · 6 min čitanja

Informativni članak, nije pravni ni porezni savjet. Za svoj slučaj provjerite kod nadležnog tijela, turističke zajednice ili knjigovođe.

Kod dugoročnog najma porez je 12 % na najamninu umanjenu za 30 % izdataka, bez provizije i čišćenja, a za najam od najmanje 10 mjeseci godišnje nema poreza na nekretnine. Turistički najam donosi veći bruto prihod, ali i paušal, pristojbu, proviziju s PDV-om, čišćenje i u pravilu porez na nekretnine. Što više ostaje, ovisi o broju noći i cijeni — izračunajte u kalkulatoru.

Isprobajte ReceptionGO 30 dana besplatno — bez kartice. →

Od 2025. turistički najam stana u kojem ne živite opterećen je i porezom na nekretnine, od 2027. vjerojatno i višim paušalom po krevetu, a država istodobno potiče dugoročni najam. Mnogi vlasnici zato prvi put ozbiljno računaju: isplati li se još Booking, ili je mirnije dati stan na godinu dana? Odgovor nije isti za svakoga — ovisi prije svega o tome koliko noći godišnje stvarno prodajete.

Usporedba na jednoj stranici

Kalkulator: što vam ostaje

Upišite svoje brojke. Paušal po krevetu provjerite u rješenju (raspone imate u članku o paušalnom porezu), pristojbu u eVisitoru, a porez na nekretnine u rješenju grada ili općine (vidi porez na nekretnine za apartmane).

Rezultat često iznenadi. Uz pretpostavljene brojke (110 noći po 95 €, 4 kreveta, porez na nekretnine 300 €) dugoročni najam za 650 € mjesečno donese oko 1.700 € više. Uz istu cijenu turistički ga sustiže tek na oko 140 prodanih noći; uz 120 € po noći već na oko 105. Odluka dakle ne ovisi o tome „isplati li se turizam”, nego o vašoj prosječnoj cijeni i broju noći — a oba podatka imate u lanjskim rezervacijama. Ako stan tek kupujete, računicu s porezom na promet i opremanjem imate u članku Isplati li se kupiti apartman za iznajmljivanje.

Što kalkulator ne vidi

• Vaše vrijeme. Turistički najam je posao: poruke, dolasci, čišćenje, cijene, eVisitor. Ako sve plaćate drugima, računajte 20 do 30 % prihoda za agenciju — vidi agencija za upravljanje apartmanima ili sami.
• Trošenje. Kod turističkog najma posteljina, ručnici, sitni aparati i madraci troše se brže; računajte zamjenu dijela opreme svake dvije do tri godine.
• Prazne mjesece kod dugoročnog najma između dva najmoprimca i rizik najmoprimca koji kasni s plaćanjem.
• Promjene propisa. Prijedlog novog paušala od 2027. podiže donje granice za mjesta I. i II. kategorije; novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti donosi registracijski broj. Sve to znači dodatni trošak ili rad u turističkom najmu.

Dugoročni najam: obveze ukratko

1. Pisani ugovor o najmu — trajanje, najamnina, režije, depozit, stanje stana (zapisnik s fotografijama).
2. Prijava u registar poreznih obveznika u ispostavi Porezne uprave u 8 dana od početka najma.
3. Porez po rješenju: Porezna utvrđuje porez na dohodak od imovine, plaća se mjesečno.
4. Prijava boravišta najmoprimca ide preko MUP-a, ne preko eVisitora.
5. Ako je stan bio u turističkom najmu, a dugoročni najam traje cijelu godinu, razmislite o odjavi iz domaćinstva da ne plaćate paušal i pristojbu za krevete koje ne koristite — postupak je u članku o prestanku iznajmljivanja.

Program priuštivog najma

Od studenoga 2025. država provodi Program priuštivog najma (NN 140/2025): vlasnici stanova koji su prazni najmanje dvije godine daju ih APN-u na upravljanje, najmoprimac plaća do 30 % prihoda kućanstva, a država vlasniku plaća razliku do tržišne najamnine. Prvi javni poziv za vlasnike zatvoren je 15. veljače 2026. Program je zamišljen za prazne stanove, ne za apartmane koji rade svako ljeto — ali ako razmišljate o trajnom izlasku iz turizma, pratite nove pozive.

Ako ostajete u turizmu

Ako kalkulator kaže da se turistički najam i dalje isplati, najviše možete dobiti na noćima izvan špice: paušal je već plaćen, pa svaka dodatna noć ide gotovo cijela vama. Kako ih prodati, piše u članku Iznajmljivanje izvan sezone.