Agencija za upravljanje apartmanima ili sami: koliko stvarno košta, što mora pisati u ugovoru i što ostaje vaša odgovornost

Sergej Sitki · osnivač ReceptionGO i iznajmljivač
Objavljeno 20. listopada 2026. · 4 min čitanja

Informativni članak, nije pravni ni porezni savjet. Za svoj slučaj provjerite kod nadležnog tijela, turističke zajednice ili knjigovođe.

Agencija preuzima goste, poruke, ključeve, čišćenje i cijene za proviziju na prihod — često od petine do trećine. Ključno je na što se provizija računa (prije ili nakon provizije portala). Smijete prodavati samo izravno ili preko registriranog posrednika; neregistrirani posrednik je prekršaj (330–1.320 €). Rješenje, prijava gostiju i pristojba ostaju vaša odgovornost.

Imate više objekata? Pokazat ćemo vam u 15 minuta. →

Agencija za upravljanje zvuči kao rješenje svih problema: vi dobijete novac, oni rade sve ostalo. Za vlasnika koji živi u Zagrebu ili Njemačkoj to je često i jedini realan način. Ali „sve ostalo” u ugovoru zna biti manje nego što mislite, provizija veća nego što izgleda, a zakonske obveze — rješenje, prijava gostiju, pristojba — ostaju vaše.

Domaćin na vratima predaje ključeve paru s koferima i ruksacima

Na što se računa provizija

Ista „provizija 25 %” može značiti vrlo različite iznose. Primjer za boravak od 1.000 € na Bookingu:

Prije paušala, pristojbe, čišćenja i režija. PDV na Bookingovu proviziju plaća paušalist sam.

Od 1.000 € koje je gost platio, vlasniku ostaje 56 do 60 % — i od toga plaća paušal, pristojbu, porez na nekretnine i režije. Tražite od agencije primjer obračuna za jedan stvarni boravak, s brojkama, prije potpisa.

Smije li vas voditi bilo tko

Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti dopušta iznajmljivaču prodaju usluga izravno ili preko registriranih posrednika; prodaja preko neregistriranih posrednika je prekršaj s kaznom od 330 do 1.320 € (vidi popis kazni u članku o turističkoj inspekciji). „Upravitelj” koji vam vodi oglase i goste mora zato biti registriran za tu djelatnost — tražite naziv tvrtke, OIB i dokaz da posluje kao turistička agencija ili posrednik.

Deset točaka za ugovor

Opseg: prodaja, poruke, dolasci, ključevi, čišćenje, posteljina, održavanje, cijene — svaka stavka posebno.
Provizija: postotak i osnovica (bruto ili nakon provizije portala), što se plaća posebno.
Isplate: kada (mjesečno, po boravku), s obračunom po rezervaciji.
Računi platformi: oglasi na vašem ili njihovom računu? Na vašem zadržavate recenzije kad odete.
Cijene: tko ih određuje, imate li donju granicu.
eVisitor i pristojba: tko prijavljuje goste, kako to provjeravate.
Računi gostima i evidencija prometa: tko ih izdaje i vodi.
Vlastita uporaba: koliko tjedana i kada smijete koristiti apartman.
Šteta i osiguranje: tko naplaćuje štetu od gostiju, tko pokriva štetu koju učini osoblje agencije.
Izlazak: otkazni rok, predaja budućih rezervacija, ključeva i podataka gostiju.

SavjetPrije potpisa tražite pristup izvještajima „u stvarnom vremenu”: rezervacije, cijene, isplate. Agencija koja vam rezervacije pokazuje samo jednom mjesečno u PDF-u ne daje vam mogućnost da primijetite ako se apartman prodaje ispod cijene ili ako je neki gost prijavljen krivo.

Agencija, sami — ili sami uz alate

	Agencija	Sami, ručno	Sami uz automatizaciju
Trošak	petina do trećina prihoda	vaše vrijeme	mjesečna pretplata + vrijeme za iznimke
Kontrola cijena i gostiju	djelomična	potpuna	potpuna
Poruke i dolasci noću	agencija	vi	automatski, vi samo kod problema
Čišćenje	agencija	vi ili čistačica	vi ili čistačica
Za koga	vlasnik daleko, bez vremena	vlasnik na licu mjesta, malo jedinica	vlasnik s poslom ili više jedinica

Najveći dio rada koji agencije naplaćuju su poruke, dolasci i prijava gostiju — upravo ono što se danas može automatizirati. Čišćenje je ono što ostaje: kako ga organizirati legalno, pišemo u članku Čistačica i pomoć u sezoni. A ako vam se ne da ni to, usporedite i s dugoročnim najmom — kalkulator imate u članku Dugoročni ili turistički najam.

Česta pitanja

Koliko uzimaju agencije za upravljanje?

Ovisi o opsegu: samo prodaja i poruke ili sve (ključevi, čišćenje, održavanje, cijene). Iznajmljivači navode provizije od otprilike petine do trećine prihoda, a čišćenje i posteljina se ponekad plaćaju posebno. Uspoređujte ponude po onome što vam ostaje na računu, ne po postotku.

Tko prijavljuje goste u eVisitor kad radi agencija?

Obveznik ostaje iznajmljivač; agencija to može raditi za vas kao opunomoćenik. Kazna za neprijavljenog gosta stiže vama. U ugovoru napišite tko prijavljuje i kako vi to provjeravate.

Smije li mi apartman voditi susjed koji nije agencija?

Smije vam pomagati, ali usluge smještaja smijete prodavati samo izravno ili preko registriranih posrednika. Ako susjed prodaje vaš smještaj gostima i uzima proviziju bez registracije, to je problem i za njega i za vas.

Plaćam li PDV na proviziju agencije?

Ako je agencija hrvatski obveznik PDV-a, PDV je već na njezinu računu. PDV na proviziju stranih platformi (Booking, Airbnb) obračunavate sami preko PDV ID broja — i kad agencija upravlja oglasom na vašem računu platforme.

Mogu li iz ugovora izaći usred sezone?

Ovisi o ugovoru. Tražite otkazni rok koji vam odgovara (npr. 30 dana izvan sezone), pravo na oglase i recenzije na svom računu platforme i predaju svih budućih rezervacija pri izlasku.

15-minutna prezentacija

Na vašim rezervacijama pokažemo kako prijava gostiju, plaćanja, šifre za vrata i poruke idu same od sebe. Bez prodajnog pritiska.

Rezervirajte termin

Ili krenite sami — 30 dana besplatno

Izvori

Propise smo zadnji put provjerili 15. listopada 2026..